ساماندهی بازار مسکن از سوی منتخب چهاردهم

به گزارش میجیک، امروز رای گیری چهاردهمین دوره انتخابات ریاست جمهوری در وضعیت مسکن که دغدغه اصلی مردم است برگزار می شود و در نظرسنجی قبل از انتخابات نیز بسیاری از بینندگان به آن اشاره کردند. مسکن اولویت رئیس جمهور آینده است. اگرچه مسکن به عنوان یک زمینه محرک تاثیر بسزایی در رونق اقتصادی دارد، اما آنچه برای متقاضیان حائز اهمیت است وزن هزینه مسکن در تورم عمومی و پرتفوی خانوارها است.

فروردین ماه امسال بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران را به 81.6 میلیون تومان اعلام کرد. آمار اردیبهشت اعلام نشد. اما اخیرا رئیس کل بانک مرکزی از افزایش 9.7 درصدی قیمت مسکن و رشد 14.1 درصدی معاملات در خرداد ماه خبر داده است. یعنی قیمت خانه در تهران متری حدود 90 میلیون تومان است

تنها در چهار منطقه تهران 400 هزار خانه خالی وجود دارد

بر اساس گزارش مرکز آمار، در سال 1401 سهم مسکن از کل هزینه خانوارهای کشور 1/38 درصد بوده و در تهران این میزان به بیش از 50 درصد رسیده است. کارشناسان بر این باورند که این تعداد در سال 1403 افزایش یافته است. به دلیل سنگینی هزینه های مسکن، بسیاری از مستاجران کلانشهر تهران به مناطق ارزان تر، واحدهای کوچکتر و قدیمی تر نقل مکان کرده اند. این در حالی است که برخی رصدها نشان می دهد که تنها در چهار منطقه تهران از جمله مناطق 1 تا 3 و 22 400 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.

قیمت هر متر مسکن در تهران حدود 90 میلیون تومان است

فروردین ماه امسال بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران را به 81.6 میلیون تومان اعلام کرد. آمار اردیبهشت اعلام نشد. اما اخیرا رئیس کل بانک مرکزی از افزایش 9.7 درصدی قیمت مسکن و رشد 14.1 درصدی معاملات در خرداد ماه خبر داده است. یعنی قیمت خانه در تهران متری حدود 90 میلیون تومان است.

دولت سیزدهم تلاش کرد با افزایش ساخت و سازها در قالب طرح نهضت ملی مسکن در مدت سه سال از بهره برداری، مشکل تامین مسکن فرزند ارشد را حل کند. مهرداد بذرپاش – وزیر راه و شهرسازی در این خصوص گفت: تاکنون دو میلیون و 660 هزار واحد ساخته شده و بیش از 560 هزار واحد در معرض دید عموم قرار گرفته است.

اما هزینه مسکن در شهرها و حتی روستاها به یک معضل تبدیل شده است. تا اینکه قالیباف – یکی از کاندیداهای ریاست جمهوری – اخیرا گفت خنده دار نیست که روستاییان با زمین برای ساختن خانه مشکل دارند؟

آمار پروانه های ساخت نشان می دهد ساخت و ساز به حدود 400 هزار واحد در سال رسیده است. اما کارشناسان معتقدند تنها با افزایش عرضه نمی توان بازار مسکن را تحریک کرد. زیرا مولفه های متعددی بر قیمت خانه تاثیر می گذارد.

خانه های زیادی ساخته شد

نایب رئیس کمیسیون ویژه مشاور املاک اتاق اصناف ایران گفت: در گذشته و دولت سیزدهم خانه های زیادی ساخته شد اما قیمت مسکن در حال افزایش است. از جمله متغیرهای موثر بر بازار مسکن می توان به نرخ تورم، رشد نقدینگی، تحرک بازار موازی، هزینه های ساخت و ساز، انتظارات تورمی و پایه مالیاتی در بخش مسکن اشاره کرد. در حال حاضر کنترل برخی از این متغیرها مانند مالیات بر خانه های خالی در دستور کار قرار دارد، اما سایر بخش های مرتبط همچنان تاثیر بالایی بر حوزه مسکن دارند.

مهدی کرباسیان مدیریت دولت را عامل اصلی عدم موفقیت در حوزه مسکن دانست و گفت: رئیس جمهور آینده باید توجه جدی به اجرای اصل 44 قانون اساسی داشته باشد. بخش خصوصی باید به خصوصی سازی واقعی تبدیل شود. این رویکرد باید در تمامی سطوح اقتصادی، شرکت ها، سازمان ها و اتحادیه ها مورد توجه قرار گیرد.

وی توضیح می دهد: به عنوان مثال قانون نظام صنفی حدود فعالیت های صنفی را مشخص کرده است. واحدهای صنفی زیرمجموعه وزارت حراست هستند اما در ماه های اخیر وزارت راه و شهرسازی به مسائل مربوط به مسئولیت واحدهای صنفی املاک ورود کرده و تمامی واحدهای صنفی سراسر کشور را تحت پوشش قرار می دهد. این موازی کاری و اداره دولت علاوه بر بستن دست و پای بخش خصوصی بر بازار مسکن تاثیر منفی خواهد داشت.

به گفته کرباسیان، رشد بخش مسکن موتور محرکه اقتصاد است. برخی از مشاوران املاک و مستغلات خرده فروش هستند. از سوی دیگر، انبوه سازانی وجود دارند که به بهبود ساخت و ساز و ارائه املاک به مردم کمک می کنند. هر چه مجموعه را بی ارزش کنیم، تولید خانه ها را کاهش می دهیم و انبوه سازان و خرده سازان از این عرصه می روند. رویکرد 14 دولت باید استقلال خصوصی، چابکی دولت و اجتناب از شرکت‌ها باشد.

برآورد انبوه ساز از قیمت مسکن تا پایان شهریور

دبیر انجمن انبوه سازان نیز معتقد است کمبود مسکن نیازهای واقعی در کنار تورم عمومی مهم ترین مشکل در حوزه مسکن است. با این حال، می بینیم که تولیدکنندگان خانگی هزینه های سنگینی را متحمل می شوند. شهرداری ها بخش مسکن را منبع درآمد می دانند. دولت با روی کار آمدن بخش خصوصی را در اختیار گرفته است. این اقدامات باعث شد تعداد مجوزها نسبت به ابتدای سال 90 به کمتر از نصف برسد.

فرشید پورحاجت تاکید کرد: دولت در آینده باید با رایزنی و حضور همه فعالان بازار مسکن و صنعت ساختمان یک برنامه اساسی را اجرا کند. از دولت چهاردهم انتظار می رود بهبود فضای کسب و کار، رفع موانع تامین مالی از جمله تسهیلات پیش فروش و مسکن، دیپلماسی فعال برای توسعه خدمات مهندسی و ارتقای توان علمی صنعت ساختمان را مدنظر قرار دهد. در غیر این صورت نوسانات بازار مسکن دور از ذهن نخواهد بود و تورم تابستان امسال بر صنعت ساختمان تاثیر می گذارد.

وی با بیان اینکه حدود 40 درصد مردم ایران در خانه های اجاره ای زندگی می کنند، افزود: اگر قانون خطرناکی در مجلس تصویب شود و یا هر سال سقف اجاره بها توسط مراجع ذیربط تعیین شود، مشکل مستاجران را حل نمی کند. با بررسی تصمیم و اقدامات انجام شده در سال های گذشته متوجه می شویم که این راهکارها نتوانسته مشکلات و موانع اجاره را در کشور حل کند.

به گفته پورحاجت، سازمان های لیزینگ حرفه ای باید با حمایت بخش خصوصی در کشور ایجاد و شرایط تولید واحدهای مسکونی استیجاری برای بخش خصوصی فعال در حوزه تولید مسکن فعال شود. در این صورت می توان انتظار داشت که آشفتگی بازار مسکن کشور به نوعی کاهش یابد.

مردمی که پولی برای ساختن ندارند به زمین اهمیت نمی دهند. به کسانی که ثبت نام می کنند می گویند هر سه ماه 40 میلیون تومان واریز کنند. بسیاری از مردم چنین پولی ندارند، بنابراین امتیاز را به تجار می فروشند و سپس شکل “C” قرمز می شود. بنابراین مسکن دولتی دیگر تامین نخواهد شد. در واقع تقاضای واقعی مسکن بی پاسخ مانده و سفته بازی و دلالی ادامه دارد.

برنامه ریزی و ریل گذاری در دولت سیزدهم

حسن محتشم،عضو هیئت مدیره کانون انبوه سازان استان تهران نیز به مشکل ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره کرد و گفت: طبیعتا تلاش دولت برای تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی است. خانه‌ها و در طول سه سال گذشته سالانه حدود 400 هزار پروانه صادر می‌شود که پیش از این نیز بخش خصوصی تقریباً به همین تعداد خانه تولید می‌کرد. بنابراین نهضت ملی مسکن تاثیری حدود 10 درصد در افزایش ساخت و ساز دارد. در برنامه ریزی و ریل گذاری نیز اقداماتی در حال انجام است. دولت بعدی باید چالش های این برنامه را درک کند و برای غلبه بر آنها تلاش کند.

یکی از اعضای هیات مدیره کانون انبوه سازان استان تهران با اشاره به نوسانات بازار مسکن گفت: قیمت مسکن در ماه های اخیر ثبات نسبی پیدا کرده است اما در مجموع نوسانات افزایش یافته است. گاهی می بینیم که مسئولان سیاست قیمت گذاری اجباری را در بازار مسکن اعمال کرده اند. به عنوان مثال در برخی موارد از درج قیمت در سایت جلوگیری می کنند یا سقف اجاره را تعیین می کنند. از نظر من این اقدامات نوعی قیمت گذاری دستوری است که دولت را از هدف اصلی خود که تسهیل در افزایش تولید مسکن است دور می کند.

متقاضیان نمی توانند هر سه ماه 40 میلیون تومان بیاورند

وی در خصوص اعطای زمین ارزان از سوی دولت گفت: به نظر من افرادی که پول ساخت ندارند نیازی به زمین ندارند. به کسانی که ثبت نام می کنند می گویند هر سه ماه 40 میلیون تومان واریز کنند. بسیاری از مردم چنین پولی ندارند، بنابراین امتیاز را به تجار می فروشند و سپس شکل “C” قرمز می شود. بنابراین مسکن دولتی دیگر تامین نخواهد شد. در واقع تقاضای واقعی مسکن بی پاسخ مانده و سفته بازی و دلالی ادامه دارد.

محتشم تاکید می کند: راه حل این است که دولت با گروه تخصصی انبوه ساز تعامل دقیق و برنامه ریزی شده برقرار کند. واگذاری زمین برای دولت خوب است، اما باید آن را به سازندگان بدهد و از آنها بخواهد که متعهد شوند در یک زمان مشخص واحدها را بسازند و به افراد بی خانمان واجد شرایط تحویل دهند. انبوه سازان با استفاده از تخصص و منابع مالی خانه ها را می سازند و تحویل می دهند. اکنون بسیاری از پروژه ها به مردم عادی واگذار می شود و آنها پولی برای ساخت ندارند، بنابراین پروژه ها تکمیل نمی شود.

انتهای پیام