مجوز دیوار کشی زمین مسکونی روستایی

طرح هادی روستایی چیست؟

زمین‌ها در روستاها و شهرهای دور و کوچک معمولا بر اساس خرید و فروش می‌شوند. یعنی اسنادی که رسمی نیستند و فقط توسط شورای محلی یا شورای روستایی تأیید و مهر شده‌اند. ایراد اساسی اسناد روستایی، مشخص نبودن کاربری زمین در آن‌ها است. همین مفهوم کاربری باعث می‌شود که شما نیازمند اطلاع از طرح هادی روستایی باشید.

سایت طراحی داخلی منزل و طرح هادی روستایی توسط کارشناسان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود. طرح هادی روستایی در حقیقت یک نوع نقشه راه برای توسعه یک روستا محسوب می‌شود. وزارت راه و شهرسازی، آیین نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی بر اساس ماده ۷ اساسنامه بنیاد مسکن () را تدوین و ابلاغ می‌کند. در تعریف این طرح هم این‌طور آمده است:

طرح هادی روستایی طرحی است که ضمن سامان‌دهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی روستایی را بر حسب مورد در قالب مصوبات طرح‌های سامان‌دهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح‌های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌کند

 کاربرد طرح هادی در خرید و فروش زمین در روستا

طراحی داخلی رستوران مدرن: در خرید و فروش زمین در روستا، این طرح به چه کار ما می‌آید؟ وقتی شما یک قطعه زمین روستایی می‌خرید قصد ساخت‌و‌ساز در آن دارید، اما شاید وقتی برای گرفتن مجوز ساخت‌و‌ساز به مراجع قانونی مراجعه کنید با پاسخ منفی مواجه شوید. در حقیقت آنجا به شما خواهند گفت که براساس طرح هادی روستایی شما اجازه ساخت‌و‌ساز در این زمین را ندارید.

یک از اصطلاحی که در طرح باید با آن آشنا باشید «داخل بافت» است. وقتی می‌گویند که زمینی در داخل بافت قرار دارد، منظورشان این است که آن زمین در محدوده مجاز طرح هادی واقع شده و می‌توان برای آن مجوز و پروانه ساخت گرفت.

استعلام طرح هادی روستایی

طراحی داخلی واحد اداری: چگونه باید جزئیات طرح هادی روستایی را استعلام کنیم؟ همان‌طور که قبلا گفتیم مرجع تهیه این طرح، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و شما برای به دست آوردن آخرین نسخه این طرح باید به دهیاری‌ها یا شهرداری‌ها بروید. مسئولان این نهادها هم موظف هستید جزئیات این طرح را در اختیار شما قرار دهند. حداقل از چند نفر معتمد روستا می‌توانید بپرسید که زمین مورد نظر شما در داخل بافت قرار دارد یا خیر، اما بهتر است همیشه برای استعلام طرح هادی روستایی از مراجع قانونی کمک بگیرید. نکته مهم اینکه نظر نهایی درباره قرار داشتن زمین در طرح، ازسوی کارشناس بنیاد مسکن صادر می‌شود.

 قوانینی که وزارت راه و شهرسازی برای ساخت خانه در روستا (یا هر نوع ملک دیگر) تحت عنوان طرح هادی تصویب کرده است، اهداف مشخصی دارند. وزارت‌خانه با این قوانین تلاش می‌کند تا زمینه توسعه و عمران روستاها را با توجه به شرایط فرهنگی، اقتصادی، و اجتماعی فراهم کند. تأمین عادلانه امکانات با ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاه، از دیگر اهداف طرح هستند که توسعه و ساخت‌وساز را در روستاها آسان‌تر می‌کند.

طرح هادی روستایی درواقع با این هدف تصویب و اجرا شد که وضعیت فیزیکی روستاها هدایت شود و ساخت خانه در روستا بدون نظارت و در هر مکانی که مالکان دوست دارند، انجام نشود. اجرای صحیح طرح، قطعا به بهبود وضعیت مسکن روستاییان هم کمک خواهد کرد.

در آیین‌نامه وزارت راه و شهرسازی برای این طرح، شوراهایی تعیین و تعریف شده‌اند که وظایف تصمیم‌گیری و اجرا را برعهده می‌گیرند. همان‌طور که گفته شد،‌ مسئولیت اصلی را بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برعهده دارد که شورای مرکزی و شورای تصویب را متشکل از مسئولان استانی تشکیل می‌دهد.

قوانین تغییر کاربری و ساخت خانه در روستا

به خاطر داشته باشید که طرح هادی روستایی قابل تغییر است. یعنی شما می‌توانید درخواست تغییر کاربری یک زمین روستایی را هم داشته باشید. براساس توافق انجام شده میان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان امور اراضی، هر گونه تغییر کاربری‌های اراضی داخل طرح‌های ‌هادی روستایی با موافقت سازمان امور اراضی انجام خواهد شد. پس شما برای ارائه چنین درخواستی باید به این سازمان بروید.

شاید در نگاه اول، هزینه ساخت خانه در روستا در نگاه برخی از افراد پایین به نظر برسد. به‌هرحال قیمت زمین در روستاها بسیار کمتر از شهرها است و به‌خاطر امکانات کمتر، تقاضا برای خرید زمین هم آن‌چنان بالا نیست. ازطرفی همان‌طور که گفته شد ساخت خانه در روستا در هر زمینی امکان ندارد. به بیان دیگر شاید زمین ارزان مدنظر شما، داخل بافت نباشد و امکان کاربری مسکونی به شما ندهند. درنتیجه با چالش‌های بیشتر و شاید هزینه‌های تغییر کاربری مواجه شوید.

حالا که با طرح هادی روستایی آشنا شده‌اید با دیدن روستایی بلافاصله برای خرید آن وسوسه نمی‌شوید و وضعیت کاربری زمین را هم بررسی می‌کنید. اکنون می‌دانید که اگر زمین مورد نظر داخل بافت نباشد و شما در آن ساخت‌و‌ساز کنید، به ساختمان شما سند نمی‌دهند و هر روز امکان تخریب آن توسط شهرداری یا دهیاری وجود خواهد داشت. پس قبل از اینکه پای معامله خرید زمین بنشینید و آن را نهایی کنید ابتدا سراغ طرح هادی در دهیاری‌ها یا شهرداری‌ها بروید و مطمئن شوید که زمین مورد نظرتان در داخل بافت روستایی است.

 در خصوص ساخت و ساز در روستاها و اراضی خارج از حریم شهر مظالب بسیاری قابل ذکر است. تا قبل از تصویب آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرهای مصوب ۱۳۵۵/۲/۲۲ هیات وزیران، ساخت و ساز در روستا و خارج از حریم شهرها فاقد ضابطه و مقررات خاص بود. با تصویب آیین نامه مذکور، استانداران براساس ماده ۶ آیین نامه، مرجع صدورپروانه ساختمان در خارج از حریم شهرها تعیین گردیدند.

با اصلا ح قانون شوراها در سال ۱۳۸۲ و اضافه شدن بند ۱۰ به ماده ۶۹ قانون شوراهای اسلا می، تشکیل پرونده برای ایجاد بناها، تاسیسات و تفکیک اراضی در محدوده قانونی روستا به عهده دهیاری و صدور مجوز به بخشداری واگذار گردید. علی رغم اجرای این بند که ناهماهنگی هائی نظیر مشخص نبودن مرجع وصول عوارض و چگونگی نظارت فنی و … روبرو بود، ساخت و ساز به سمت و سوی نظام مند و قانون مند در حال پیشرفت بود که با اصلا ح مجدد قانون در سال ۱۳۸۶ بند دیگری تحت عنوان بند ۱۱ به ماده ۶۹ قانون مذکور اضافه و براساس آن مسوولیت تشکیل پرونده و صدور پروانه ساختمان پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلا ب اسلا می و اخذ نظرات فنی نهاد مذکور به عهده دهیاری محول گردید.

با این که بنیاد مسکن انقلا ب اسلا می مطابق ماده ۷ اساسنامه بنیاد مسکن انقلا ب اسلا می مصوب ۱۳۶۶/۹/۱۷ مجلس شورای اسلا می صرفامکلف به «تهیه طرح های هادی و اصلا ح معابر در روستاها با هماهنگی دستگاه های ذی ربط اجرایی آن و با مشارکت مردم از محل اعتبارات مصوب واگذاری دولت شده است ولی این نهاد به ویژه در استان تهران متاسفانه نظارت فنی بر ساخت و ساز در روستاها را نیز از وظایف خود تلقی می کند با این که این اقدام در برخی نقاط روستایی با اعتراض دهیاری ها و متقاضیان احداث بنا مواجه می باشد، لکن به علت کوتاه نیامدن بنیاد و حمایت برخی از مسوولین محلی این امر نیز موجب فراهم شدن چندگانگی گردیده است.

نهایتا در خصوص روستاهای دارای دهیاری ، فرآیند صدور مجوز احداث بنا برای متقاضیان مطابق با بخشنامه شماره ۸۴۳۷۳ / ۱ / ۱۳ /س مورخ ۸۷ / ۷ / ۲ وزیر محترم کشور در خصوص ابلاغ فرمهای ۱۶گانه مستند به بند ۱۱ الحاقی به ماده ۶۹ قانون اصلاح قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران ، مصوب ۸۶ / ۰۸ / ۲۷ ، در خصوص تبیین وظایف دهیاری در زمینه تشکیل پرونده و صدور مجوز احداث بنا می باشد .

همچنین دهیاری ها مستند به ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر،روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، مصوب ۸۴ / ۱۰ / ۱۴ مسئولیت نظارت بر کلیه ساخت و سازهای روستایی را بر عهده دارند. اما همچنان اشکالات متعددی در این خصوص وجود داشت که موضوع بع وزارت کشور جهت حل مشکل ارجاع شد و و وزارت کشور اقدام به تصویب بخشنامه تعیین مراجع صدور پروانه ساختمان و رسیدگی به ساخت و ساز غیر مجاز و وضع ووصول عوارض ساختمانی در روستاها با هدف ایجاد شفافیت‌های قانونی و رفع ابهام‌ها و همچنین ایجاد نظام مدیریت واحد و دارای وحدت رویه در این امور از سوی وزیر کشور به استانداران سراسر کشور نمود.

در این ابلاغیه که از سوی رحمانی فضلی وزیر کشور به استانداران سراسر کشور ابلاغ شده آمده:در روستاهایی که در حریم شهرها واقع شده و دارای طرح هادی یا ضوابط توسعه کالبدی،شورای اسلامی روستا و دهیاری می‌باشند، مستند به تبصره یک ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا ونحوه تعیین آن، مرجع صدور پروانه و نظارت بر ساخت و ساز، وفق ضوابط حاکم، دهیاری مربوطه بوده و تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری با ترکیب مقرر رسیدگی می‌شود.

همچنین درآمد ناشی از جریمه‌های وصولی طبق تبصره 4 ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا، به عنوان درآمد ناشی از ساخت و ساز به حساب دهیاری‌های روستا جهت توسعه و عمران واریز می‌شود و مرجع تصویب عوارض متعلقه شورای اسلامی بخش بوده و وصول و دریافت آن بر عهده دهیاری است.

همچنین تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری رسیدگی و عوارض متعلقه که توسط شورای اسلامی بخش وضع می‌شود و درآمد ناشی از جریمه‌های وصولی به حساب دهیاری روستا واریز می‌شود و صد در صد آن باید وفق دستورالعملی که توسط سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور ابلاغ می‌شود، جهت توسعه و عمران روستا زیر نظر دهیار هزینه شود.

در بخش دیگری از بخشنامه ابلاغی وزیر کشور آمده است :در روستاهای خارج از حریم شهرها که دارای طرح هادی یا ضوابط توسعه کالبدی، شورای اسلامی روستا و دهیاری می باشند، مستند به قسمت اخیر ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و نحوه تعیین آنها طبق سازوکار مقرر در بند 11 الحاقی ماده 69 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراها، مرجع صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز، دهیاری مربوطه بوده و تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری با ترکیب مقرر رسیدگی می شود.

ضمنا درآمد ناشی از جریمه های وصولی طبق تبصره 4 ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا، به عنوان درآمد ناشی از ساخت و ساز به حساب دهیاریهای روستا جهت توسعه و عمران واریز می‌گردد و مرجع تصویب عوارض متعلقه شورای اسلامی بخش بوده و وصول و دریافت آن بر عهده دهیاری است.

در خاتمه این بخشنامه تاکید شده است که به منظور اتخاذ رویه واحد در استانها،معاونان امور عمرانی استانداری ها موظفند بخشداریها را به عنوان مرجع صدور پروانه و نظارت بر ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها و روستاهای فاقد دهیاری تعیین کند