نمونه دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

در معاملات ملکی، به ویژه زمانی که ملک در رهن بانک یا شخص ثالثی قرار دارد، ممکن است خریدار یا حتی مالک اصلی پس از تسویه کامل دیون، با عدم همکاری مرتهن (رهن گیرنده) یا فروشنده برای فک رهن و تنظیم سند رسمی مواجه شود. در چنین شرایطی، اقامه دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی تنها راهکار قانونی برای احقاق حقوق ذینفعان است. این دادخواست به اشخاصی که ملکی را خریداری کرده اند که در رهن است و فروشنده از انجام تعهد خود مبنی بر فک رهن و انتقال سند رسمی خودداری می کند، یا مالکی که پس از پرداخت بدهی، مرتهن از آزاد کردن ملک مرهونه امتناع می ورزد، کمک می کند تا با فرایند قانونی این دعوا آشنا شوند.

آشنایی با مفاهیم پایه حقوقی

پیش از ورود به جزئیات تنظیم و پیگیری دادخواست، لازم است با مفاهیم کلیدی مرتبط با رهن، فک رهن و تنظیم سند رسمی آشنا شویم تا درک بهتری از پیچیدگی های حقوقی این دعوا حاصل گردد.

رهن چیست؟

عقد رهن یکی از عقود وثیقه ای است که در ماده 771 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تعریف شده است: «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.» این تعریف، ارکان اصلی عقد رهن شامل راهن (مدیون)، مرتهن (داین یا طلبکار) و مال مرهونه (مالی که به رهن گذاشته می شود) را مشخص می سازد.

آثار و ویژگی های عقد رهن:

• وثیقه بودن: اصلی ترین اثر رهن، ایجاد وثیقه برای دین است. هدف آن تضمین بازپرداخت بدهی و فراهم آوردن امکان دسترسی مرتهن به مال مرهونه در صورت عدم ایفای تعهد توسط راهن است.
• حق تقدم مرتهن: بر اساس ماده 780 قانون مدنی، مرتهن نسبت به سایر طلبکاران، در خصوص وصول طلب خود از مال مرهونه، از حق تقدم و رجحان برخوردار است. به این معنا که در صورت عدم پرداخت دین و نیاز به فروش مال مرهونه، طلب مرتهن پیش از سایر طلبکاران از محل فروش آن مال تأمین خواهد شد.
• عدم امکان تصرفات منافی با حق مرتهن: راهن نمی تواند تصرفاتی در مال مرهونه انجام دهد که با حق مرتهن منافات داشته باشد، مگر با اجازه و اذن مرتهن. این تصرفات شامل هرگونه اقدام حقوقی یا مادی است که می تواند ارزش وثیقه را کاهش داده یا امکان دسترسی مرتهن به آن را محدود کند، مانند فروش مال مرهونه یا انتقال سرقفلی آن. معامله مال مرهونه بدون اذن مرتهن، طبق رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/08/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، غیرنافذ است؛ یعنی تا زمانی که مرتهن آن را تأیید (تنفیذ) نکند، فاقد اثر حقوقی است.

فک رهن چیست؟

فک رهن به معنای آزاد کردن مال مرهونه از قید رهن و انحلال عقد رهن است. این فرایند معمولاً پس از تسویه کامل دین توسط راهن انجام می شود. زمانی که راهن تعهدات مالی خود را به طور کامل ایفا کرد، مرتهن موظف است اقدامات لازم برای خروج مال از رهن و اعاده آن به مالکیت کامل و بدون قید راهن را به عمل آورد. این اقدام اغلب با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و امضای سند فک رهن صورت می گیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی به دعوایی اطلاق می شود که خریدار یا ذینفع یک ملک، از دادگاه درخواست می کند فروشنده یا متعهد اصلی را وادار به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال مالکیت ملک به نام او کند. اهمیت سند رسمی در نظام حقوقی ایران بسیار بالاست؛ زیرا تنها سند رسمی است که اعتبار کامل حقوقی دارد و نقل و انتقال مالکیت را به نحو غیرقابل انکار اثبات می کند. در مقابل، اسناد عادی (مانند مبایعه نامه و قولنامه) اگرچه میان طرفین معتبرند، اما در برابر اشخاص ثالث و نهادهای دولتی فاقد اعتبار سند رسمی هستند.

مقدمات و ملزومات تنظیم سند رسمی:
برای تنظیم سند رسمی، باید مقدماتی فراهم شود که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اخذ پایان کار از شهرداری (برای املاک دارای ساخت وساز).
• دریافت مفاصاحساب مالیاتی (مالیات نقل و انتقال، دارایی و عوارض نوسازی).
• اخذ صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها و مجتمع ها).
• اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از عدم وجود بازداشت، رهن یا سایر موانع قانونی.

در صورتی که ملک در رهن باشد، فک رهن یکی از مهم ترین مقدمات تنظیم سند رسمی است؛ زیرا تا زمانی که ملک از قید رهن آزاد نشده باشد، امکان انتقال رسمی مالکیت آن وجود ندارد.

دلایل و سناریوهای نیاز به دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی در سناریوهای مختلفی مطرح می شود که هر یک دارای پیچیدگی ها و ملاحظات حقوقی خاص خود هستند. آگاهی از این سناریوها برای تشخیص صحیح نوع دعوا و تنظیم دادخواست متناسب، حیاتی است.

عدم فک رهن توسط مرتهن پس از تسویه کامل دین

رایج ترین سناریو این است که راهن (مالک یا مدیون) پس از پرداخت کامل دین خود به مرتهن (طلبکار)، از سوی مرتهن با عدم همکاری برای فک رهن مواجه می شود. در این حالت، مرتهن بدون توجیه قانونی از حضور در دفترخانه و انجام تشریفات فک رهن خودداری می کند. در چنین وضعیتی، راهن می تواند به صورت مستقل دعوای الزام به فک رهن را علیه مرتهن مطرح کند و از دادگاه بخواهد که مرتهن را وادار به انجام تعهد قانونی خود نماید. در این نوع دعوا، ارائه مستندات مربوط به تسویه کامل دین (مانند فیش های واریز وجه، رسیدهای بانکی یا اقرارنامه تسویه) از اهمیت بالایی برخوردار است.

فروش ملک در رهن و عدم فک رهن توسط فروشنده

یکی از پیچیده ترین و رایج ترین سناریوها زمانی است که ملکی در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد و فروشنده با تنظیم یک قرارداد عادی (مانند مبایعه نامه یا قولنامه) آن را به خریدار منتقل می کند. در این قرارداد، فروشنده معمولاً متعهد می شود که ظرف مدت معینی، ملک را از قید رهن آزاد کرده و سپس سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند. اما اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند و از فک رهن و تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار چاره ای جز اقامه دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به صورت توأمان ندارد.

بر اساس رأی وحدت رویه شماره 620 دیوان عالی کشور، معامله مال مرهونه بدون اذن مرتهن، غیرنافذ است. به این معنا که تا زمانی که مرتهن معامله را تنفیذ (تأیید) نکند، قرارداد بیع از نظر حقوقی کاملاً نافذ نیست و در صورت عدم تأیید، خریدار با چالش های جدی مواجه خواهد شد. بنابراین، در دعوای الزام به تنظیم سند ملک مرهونه، دادگاه ابتدا به موضوع فک رهن رسیدگی کرده و سپس در صورت رفع موانع، حکم به تنظیم سند صادر می کند.

قرارداد مشارکت در ساخت و عدم فک رهن از سوی سازنده

در قراردادهای مشارکت در ساخت، گاهی سازنده برای تأمین هزینه های پروژه، ملک را در رهن بانک قرار می دهد و متعهد می شود پس از اتمام ساخت و ساز و تسویه بدهی، رهن را فک و سند را به نام مالکین جدید یا خریداران واحدها منتقل کند. چنانچه سازنده به این تعهد خود عمل نکند، مالکین یا خریداران می توانند دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را به طرفیت سازنده (و در برخی موارد بانک به عنوان مرتهن) اقامه نمایند. در این حالت، قرارداد مشارکت در ساخت و مستندات مربوط به ایفای تعهدات مالکین (مانند پرداخت سهم الشرکه یا تحویل عرصه) از دلایل و منضمات اصلی دادخواست خواهند بود.

خرید ملک توقیف شده یا در رهن

توقیف ملک به معنای جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال یا تصرف در آن با دستور مراجع قضایی یا اجرایی است. گاهی اوقات ممکن است ملکی که در رهن است، همزمان توقیف نیز شده باشد. در این صورت، پیگیری دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی پیچیده تر می شود. باید توجه داشت که توقیف و رهن دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند، اما هر دو می توانند مانع از انتقال سند رسمی شوند. اگر ملک قبل از صدور حکم قطعی الزام به تنظیم سند، توقیف شده باشد، این توقیف معتبر بوده و تا زمان رفع آن، امکان انتقال سند وجود ندارد. تشخیص این موضوع و تفکیک دعاوی مرتبط با توقیف و رهن، نیازمند دقت و تخصص حقوقی است.

نحوه تنظیم دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

تنظیم صحیح دادخواست، کلید موفقیت در هر دعوای حقوقی است. عدم رعایت تشریفات و اصول نگارش دادخواست می تواند منجر به رد آن یا اطاله دادرسی شود. در ادامه، مراحل و اجزای اصلی دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی شرح داده می شود.

مراحل اولیه قبل از تنظیم دادخواست

قبل از اقدام به تنظیم و تقدیم دادخواست، انجام برخی اقدامات ضروری است:

1. ثبت نام در سامانه ثنا: کلیه دعاوی حقوقی از طریق سامانه ثنا ثبت و ابلاغ می شوند. خواهان باید ابتدا در این سامانه ثبت نام کرده و حساب کاربری خود را فعال کند.
2. گردآوری مدارک و مستندات: این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است. کلیه اسناد و مدارکی که ادعای خواهان را اثبات می کند، باید جمع آوری و کپی برابر اصل شوند. این مدارک ممکن است شامل موارد زیر باشد:
   • سند مالکیت ملک (سند تک برگ یا دفترچه ای).
   • قرارداد رهن (در صورتی که رهن مستقلاً توسط خواهان منعقد شده باشد).
   • فیش های پرداخت دین یا هرگونه مدرکی دال بر تسویه بدهی به مرتهن.
   • مبایعه نامه یا قولنامه (در صورتی که دعوا ناشی از فروش ملک در رهن باشد).
   • قرارداد مشارکت در ساخت (در صورتی که سازنده از فک رهن امتناع کرده باشد).
   • مدارک هویتی خواهان (کارت ملی، شناسنامه).
   • وکالت نامه (در صورتی که وکیل اقدام به تقدیم دادخواست می کند).
3. استعلام وضعیت رهن ملک: قبل از طرح دعوا، ضروری است که وضعیت دقیق رهن ملک از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام شود. این کار را می توان به صورت حضوری با مراجعه به اداره ثبت مربوطه یا در برخی موارد به صورت آنلاین از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام داد.

اجزای اصلی دادخواست

یک دادخواست حقوقی از بخش های مشخصی تشکیل شده است که هر یک باید با دقت تکمیل شوند:

1. عنوان دادگاه: ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک] یا ریاست محترم مجتمع قضایی [نام مجتمع] حقوقی. برای املاک غیرمنقول، دادگاه محل وقوع ملک صالح است.
2. خواهان: مشخصات کامل خواهان شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق، و شغل.
3. خوانده: مشخصات کامل خوانده (مرتهن، فروشنده، یا سازنده) شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق، و شغل.
4. خواسته و بهای آن: این بخش، هسته اصلی دادخواست است و باید به دقت تنظیم شود. خواسته در این دعوا به شرح زیر است:

   صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] و متعاقباً الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه پیشنهادی] و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ/ [مقدار] دانگ ملک [نوع ملک مانند آپارتمان/خانه/زمین] به مشخصات [شماره پلاک ثبتی، آدرس دقیق، مساحت] به نام خواهان، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …) و جبران خسارات تأخیر در انجام تعهد از تاریخ [تاریخ سررسید تعهد] لغایت اجرای حکم.

   بهای خواسته در دعاوی غیرمنقول، بر اساس ماده 301 قانون آیین دادرسی مدنی، معمولاً بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می شود و در فرم دادخواست باید درج گردد.

5. دلایل و منضمات: در این بخش باید تمامی مدارکی که در بند گردآوری مدارک ذکر شد، به ترتیب و با عنوان کپی مصدق یا تصویر مصدق فهرست شوند. مثال: کپی مصدق مبایعه نامه شماره … مورخ …، کپی مصدق سند مالکیت شماره …، کپی مصدق فیش های واریزی دین به مرتهن، کپی مصدق گواهی پایان کار (در صورت موجود بودن)، وکالت نامه (در صورت وجود).
6. شرح دادخواست: این قسمت، شرح مفصل و مستند به قانون و قرارداد از وقایع پرونده است. در این بخش باید به موارد زیر اشاره شود:
   • معرفی خواهان و خوانده و نسبت حقوقی آن ها (راهن و مرتهن، خریدار و فروشنده).
   • تاریخ و مشخصات عقد رهن یا مبایعه نامه/قرارداد مشارکت در ساخت.
   • شرح دقیق تعهدات خوانده مبنی بر فک رهن و/یا تنظیم سند رسمی.
   • بیان تاریخ تسویه کامل دین (در صورت مربوط بودن) و یا ایفای تعهدات خواهان.
   • توضیح امتناع خوانده از انجام تعهدات خود با ذکر تاریخ و نحوه اطلاع رسانی به وی.
   • استناد به مواد قانونی مرتبط، مانند مواد 771 به بعد قانون مدنی در مورد رهن، و مواد مربوط به قراردادها در قانون مدنی، و مواد قانون آیین دادرسی مدنی.
   • درخواست نهایی از دادگاه مبنی بر صدور حکم به شرح خواسته.

نمونه دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

در ادامه یک نمونه دادخواست جامع برای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی ارائه می شود. توجه داشته باشید که این نمونه صرفاً جنبه راهنما دارد و باید با توجه به جزئیات و مستندات هر پرونده، شخصی سازی و تکمیل شود. اکیداً توصیه می شود برای تنظیم دقیق دادخواست، از مشاوره وکلای متخصص در دعاوی ملکی بهره مند شوید.

نمونه متن کامل و قابل ویرایش دادخواست

باسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

مقدمه:
اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به شماره ملی [کد ملی خواهان]، به نشانی [آدرس کامل خواهان]، به وکالت از خواهان/اصالتاً به موجب [در صورت وکیل بودن: وکالت نامه رسمی شماره ... مورخ ...] به استحضار آن عالی مقام می رساند:

1. خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
شغل: [شغل خواهان]
اقامتگاه: [آدرس کامل خواهان به همراه کد پستی]

2. خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده (مرتهن/فروشنده/سازنده)]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کد ملی: [کد ملی خوانده]
شغل: [شغل خوانده]
اقامتگاه: [آدرس کامل خوانده به همراه کد پستی]

3. خواسته و بهای آن:
الف) صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به مساحت [مساحت دقیق ملک] [نوع کاربری ملک مانند مسکونی/تجاری/زمین].
ب) متعاقباً صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه پیشنهادی یا هر دفترخانه رسمی] و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ/ [مقدار] دانگ ملک مذکور (با مشخصات کامل ثبتی فوق الذکر) به نام خواهان.
ج) محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی از جمله هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و اجرایی، و همچنین جبران خسارات تأخیر در انجام تعهد از تاریخ [تاریخ سررسید تعهد فک رهن/تنظیم سند] لغایت تاریخ اجرای حکم.

بهای خواسته: [ارزش منطقه ای ملک (ریال) یا ارزش بر اساس نظر کارشناس] ریال (با احتساب خسارات).

4. دلایل و منضمات:
1. کپی مصدق سند مالکیت به شماره پلاک [شماره پلاک ثبتی]
2. کپی مصدق [مبایعه نامه/قرارداد رهن/قرارداد مشارکت در ساخت] شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
3. کپی مصدق [فیش های واریزی/رسید تسویه دین] به مبلغ [مبلغ] ریال مورخ [تاریخ تسویه] (در صورت لزوم)
4. کپی مصدق [استعلام ثبتی ملک/گواهی اداره ثبت اسناد و املاک]
5. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
6. [در صورت وجود: اظهارنامه ارسالی به خوانده مبنی بر درخواست فک رهن و تنظیم سند رسمی]
7. [در صورت وجود: نظریه کارشناس رسمی دادگستری در خصوص ارزش ملک یا خسارات]
8. [در صورت وجود: وکالت نامه وکیل]

5. شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار عالی می رساند:
اینجانب خواهان/موکل، به موجب [مبایعه نامه/قرارداد رهن/قرارداد مشارکت در ساخت] شماره [شماره قرارداد] منعقده با خوانده محترم در تاریخ [تاریخ قرارداد]، مالک/ذی حق [مقدار] دانگ از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] (شامل [نوع ملک و آدرس دقیق]) می باشم.

[یکی از سناریوهای زیر را با جزئیات کامل شرح دهید:]

الف) در صورت عدم فک رهن توسط مرتهن:
مطابق قرارداد رهن پیوست، اینجانب/موکل، ملک فوق الذکر را بابت تضمین دین به مبلغ [مبلغ دین] ریال در رهن خوانده (مرتهن) قرار دادم. اینجانب/موکل در تاریخ [تاریخ تسویه دین]، تمامی بدهی خود را به شرح [فیش های واریزی/رسید تسویه دین] به خوانده محترم پرداخت نموده ام. اما متأسفانه، خوانده علی رغم تسویه کامل دین و مطالبه مکرر اینجانب/موکل، از انجام اقدامات قانونی جهت فک رهن و آزاد نمودن ملک از قید رهن خودداری می نماید.

ب) در صورت فروش ملک در رهن:
مطابق [مبایعه نامه/قولنامه] شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، اینجانب/موکل، [مقدار] دانگ از ملک فوق الذکر را به مبلغ [مبلغ ثمن] ریال از خوانده محترم خریداری نمودم و تمامی ثمن معامله را به شرح [فیش های واریزی/توضیحات مربوط به پرداخت] به ایشان پرداخت کرده ام. خوانده در بند [شماره بند] قرارداد مذکور، متعهد گردیده بود که ظرف مدت [مدت زمان] (تا تاریخ [تاریخ سررسید]) نسبت به فک رهن از ملک مورد معامله (که در رهن [نام مرتهن اولیه، مثلاً بانک] می باشد) و متعاقباً تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام اینجانب/موکل اقدام نماید. اما متأسفانه، علی رغم انقضای مدت تعهد و ایفای کامل تعهدات اینجانب/موکل، خوانده از انجام تعهدات خود مبنی بر فک رهن و انتقال سند رسمی خودداری ورزیده است.

ج) در صورت قرارداد مشارکت در ساخت:
بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، خوانده (سازنده) متعهد گردیده بود که پس از اتمام پروژه ساخت و ساز و تسویه دیون مربوط به رهن (که ملک را به دلیل [توضیح علت رهن] در رهن [نام مرتهن اولیه، مثلاً بانک] قرار داده بود)، نسبت به فک رهن و تنظیم سند رسمی [مقدار] دانگ از ملک (که سهم اینجانب/موکل می باشد) اقدام نماید. اینجانب/موکل تمامی تعهدات خود را [مانند: تحویل عرصه/پرداخت سهم الشرکه] ایفا نموده ام، اما متأسفانه خوانده علی رغم پایان یافتن مهلت تعهدات و اتمام پروژه، از فک رهن و انتقال سند رسمی به نام اینجانب/موکل امتناع می ورزد.

با توجه به مراتب فوق و با استناد به مواد 771 و سایر مواد مرتبط قانون مدنی در خصوص عقد رهن و تعهدات قراردادی، همچنین مواد 10، 220، 221، 223 قانون مدنی در خصوص لزوم قراردادها و لزوم اجرای تعهدات، و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، از محضر عالی درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته فوق الذکر را دارم.

با تشکر و تجدید احترام،
[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل خواهان]
امضاء / مهر / اثر انگشت
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نکات مهم در تکمیل نمونه دادخواست

هنگام تکمیل دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، به نکات زیر توجه ویژه داشته باشید:

• دقت در نگارش اطلاعات: تمامی مشخصات خواهان، خوانده و ملک (شماره پلاک ثبتی، آدرس، مساحت) باید کاملاً دقیق و مطابق با اسناد رسمی باشد. هرگونه اشتباه ممکن است منجر به رد دادخواست شود.
• ضمیمه کردن تمامی مستندات: اطمینان حاصل کنید که کلیه مدارک لازم که در قسمت دلایل و منضمات ذکر شده اند، به صورت کپی برابر اصل شده به دادخواست پیوست شده باشند. عدم ارائه مدارک کافی، به ویژه قرارداد اصلی و سند مالکیت، می تواند به ضرر خواهان تمام شود.
• تشریح کامل وقایع: در قسمت شرح دادخواست، به روشنی و به ترتیب زمانی، وقایع مربوط به عقد رهن، تسویه دین (در صورت وجود)، تعهدات خوانده، و عدم ایفای تعهدات توسط وی را بیان کنید. این بخش باید مستند به بندهای قراردادها و مواد قانونی مربوطه باشد.
• مشورت با وکیل: با توجه به پیچیدگی های حقوقی دعاوی ملکی و به خصوص الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، اکیداً توصیه می شود قبل از تنظیم و تقدیم دادخواست، با یک وکیل متخصص ملکی یا حقوقی مشاوره نمایید. وکیل می تواند شما را در جمع آوری مدارک، نگارش صحیح دادخواست، و انتخاب بهترین استراتژی حقوقی یاری کند.

مراحل رسیدگی دادگاه و اجرای حکم

پس از تنظیم و تقدیم دادخواست، پرونده وارد مراحل رسیدگی قضایی می شود که آگاهی از این مراحل برای خواهان ضروری است.

دادگاه صالح

تشخیص دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، با توجه به نوع مال مرهونه (منقول یا غیرمنقول) و بهای خواسته متفاوت است:

• اموال غیرمنقول (مانند ملک، زمین): بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
• اموال منقول (مانند خودرو، سهام): صلاحیت دادگاه در این موارد بستگی به بهای خواسته دارد.
  • اگر بهای خواسته تا سقف 20 میلیون تومان باشد، دادگاه صالح، شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد است.
  • اگر بهای خواسته بیش از 20 میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد صالح به رسیدگی خواهد بود.

روند رسیدگی در دادگاه

روند رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی شامل مراحل زیر است:

1. ثبت دادخواست: پس از تکمیل دادخواست و ضمیمه کردن مدارک، خواهان باید آن را از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت برساند. پس از ثبت، پرونده به شعبه دادگاه صالح ارجاع داده می شود.
2. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ: دادگاه پس از بررسی اولیه، وقت رسیدگی تعیین کرده و ابلاغیه مربوطه را از طریق سامانه ثنا برای خواهان و خوانده ارسال می کند.
3. جلسه رسیدگی و ارائه دفاعیات: در جلسه رسیدگی، طرفین فرصت دارند تا دفاعیات خود را شفاهی یا کتبی ارائه دهند. دادگاه ممکن است نیاز به ارائه توضیحات بیشتر، شهادت شهود یا ارجاع امر به کارشناسی (مثلاً برای تعیین ارزش ملک یا بررسی اصالت اسناد) داشته باشد.
4. صدور حکم: پس از اتمام دادرسی و جمع بندی مدارک و دفاعیات، دادگاه رأی خود را صادر می کند. این حکم می تواند مبنی بر الزام خوانده به فک رهن و تنظیم سند رسمی باشد. حکم صادره ممکن است قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی باشد.

نحوه اجرای حکم

پس از قطعیت حکم الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، نوبت به مرحله اجرا می رسد. در این مرحله، ممکن است با چالش هایی از جمله عدم همکاری محکوم علیه (خوانده) مواجه شوید. روش های اجرای حکم عبارتند از:

1. پرداخت بدهی توسط خواهان: در صورتی که محکوم علیه (فروشنده یا مرتهن) از فک رهن خودداری کند، محکوم له (خواهان) می تواند با اجازه دادگاه و از طریق دایره اجرای احکام، شخصاً اقدام به پرداخت بدهی رهن به مرتهن کند. پس از پرداخت، مبلغ پرداختی به عنوان خسارت از محکوم علیه دریافت خواهد شد. با این اقدام، رهن فک شده و زمینه برای تنظیم سند رسمی فراهم می آید.
2. اقدام از طریق اجرای احکام: اگر امکان پرداخت بدهی توسط خواهان وجود نداشته باشد یا محکوم علیه همچنان از اجرای حکم امتناع ورزد، دایره اجرای احکام می تواند با استفاده از ابزارهای قانونی، مانند معرفی شخص ثالث برای فک رهن یا اعمال جریمه روزانه (مطابق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی)، وی را وادار به ایفای تعهد کند.
3. اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی: اگر فک رهن از طریق پرداخت مستقیم دین یا اقدام شخص ثالث ممکن نباشد، دادگاه می تواند با تعیین جریمه روزانه برای محکوم علیه، وی را تحت فشار قرار دهد. این جریمه تا زمان اجرای حکم ادامه خواهد یافت.
4. مطالبه هزینه ها: در صورتی که هیچ یک از روش های فوق منجر به فک رهن و تنظیم سند نشود، محکوم له می تواند با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، هزینه های لازم برای فک رهن و تنظیم سند را از طریق اجرای احکام از محکوم علیه مطالبه کند. در صورت عدم پرداخت، سایر اموال محکوم علیه شناسایی، توقیف و به فروش می رسد تا دیون وی از این طریق تسویه شود.

لازم به ذکر است، «رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/08/20» هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص انتقال مال مرهونه بسیار کلیدی است و تأکید دارد که انتقال مال مرهونه بدون اذن مرتهن غیرنافذ است و تا زمان تنفیذ مرتهن، اثر حقوقی نخواهد داشت. این موضوع در مرحله اجرای حکم نیز می تواند چالش هایی ایجاد کند که باید مورد توجه قرار گیرد.

هزینه های دادرسی و احتمالی

پیگیری دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد زیر می شود:

• هزینه ثبت دادخواست: این هزینه شامل تعرفه قضایی ثبت دادخواست است که بر اساس بهای خواسته تعیین می شود.
• هزینه کارشناسی: در صورت نیاز دادگاه به کارشناسی برای تعیین ارزش ملک، بررسی صحت اسناد یا سایر موارد فنی، هزینه های کارشناسی توسط خواهان پرداخت می شود.
• هزینه حق الوکاله وکیل: اگر از وکیل استفاده شود، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه خواهد شد که بر اساس تعرفه مصوب یا قرارداد با وکیل تعیین می شود.
• هزینه های اجرایی: پس از صدور حکم قطعی، برای اجرای حکم نیز هزینه هایی مطابق با قانون اجرای احکام مدنی باید پرداخت شود.

نکات تکمیلی و حقوقی مهم

در کنار مراحل و جزئیات اصلی، برخی نکات تکمیلی و حقوقی وجود دارد که آگاهی از آن ها می تواند به درک بهتر و مدیریت موثرتر دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی کمک کند.

توقیف ملک و رابطه آن با فک رهن و تنظیم سند

همانطور که قبلاً اشاره شد، توقیف ملک با رهن ملک متفاوت است. توقیف به معنای ممنوعیت هرگونه نقل و انتقال یا تصرف در مال با دستور مراجع قضایی یا اجرایی است. رابطه توقیف با دعوای فک رهن و تنظیم سند رسمی به شرح زیر است:

• توقیف قبل از صدور حکم الزام به تنظیم سند: اگر ملکی قبل از قطعی شدن حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی، توقیف شده باشد، این توقیف صحیح و معتبر است. در این حالت، تا زمانی که توقیف رفع نشود، امکان اجرای حکم الزام به تنظیم سند وجود ندارد. ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً بیان می دارد: «هرگونه معامله شرطی، رهنی و قطعی و غیره نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است». نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز مؤید این مطلب است که توقیف مانع صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی است.
• توقیف پس از صدور حکم قطعی الزام به تنظیم سند: در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شود و مالکیت از فروشنده سلب و به خریدار منتقل شده باشد، توقیف بعدی ملک توسط طلبکاران فروشنده، فاقد وجاهت قانونی است و می توان ابطال عملیات اجرایی مربوط به توقیف را از دادگاه درخواست کرد.

بنابراین، بررسی دقیق وضعیت توقیف ملک، قبل از طرح دعوا یا در حین رسیدگی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

استعلام وضعیت رهن ملک و اهمیت آن

استعلام وضعیت رهن ملک یک اقدام پیشگیرانه بسیار مهم است که هر خریدار یا ذینفعی باید قبل از انجام معامله یا طرح دعوا به آن بپردازد. با استعلام سند، می توان از وجود هرگونه رهن، بازداشت، محدودیت در نقل و انتقال، تعداد مالکین یا سایر شرایط ویژه حقوقی ملک مطلع شد.

روش های استعلام:

1. مراجعه حضوری: با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و ارائه مدارک شناسایی، می توان وضعیت ثبتی و رهنی ملک را استعلام کرد.
2. استعلام آنلاین: از طریق وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ssaa.ir) نیز در برخی موارد امکان استعلام برخط فراهم است.

انجام این استعلام قبل از هرگونه معامله یا اقدام حقوقی، از بروز مشکلات و دعاوی پیچیده در آینده جلوگیری می کند.

چه زمانی دعوای الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن مطرح می شود؟

در برخی موارد، به دلیل غیرنافذ بودن معامله ملک مرهونه بدون اذن مرتهن، خواهان (خریدار) ممکن است با چالش روبرو شود. با این حال، هدف اصلی قانونگذار از غیرنافذ دانستن چنین معاملاتی، حفظ حقوق مرتهن و حق تقدم اوست. بنابراین، در شرایطی می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را مطرح کرد.

فلسفه این نوع دعوا این است که اگر مرتهن بدون دلیل موجه با تنظیم سند رسمی مخالفت کند، این مخالفت نباید مانع از انتقال مالکیت و تضییع حقوق خریدار شود، مشروط بر آنکه حق تقدم و وثیقه مرتهن محفوظ بماند. این بدان معناست که حتی پس از انتقال سند رسمی به نام خریدار، حق رهن مرتهن همچنان بر ملک باقی است و در صورت عدم ایفای تعهد از سوی راهن اولیه، مرتهن می تواند از حق خود بر مال مرهونه استفاده کند. رأی اصراری شماره 31 مورخ 1377/12/11 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز مؤید پذیرش این نوع دعوا است. در این حالت، دادگاه ضمن حکم به تنظیم سند رسمی، تصریح می کند که این انتقال با حفظ حقوق و اولویت مرتهن صورت می گیرد.

نتیجه گیری

دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی یکی از مهم ترین و در عین حال پیچیده ترین دعاوی ملکی در نظام حقوقی ایران است. این دعوا می تواند برای خریداران، مالکان و حتی سازندگان املاک، که با عدم همکاری مرتهن یا فروشنده در آزاد سازی ملک از قید رهن و انتقال سند رسمی مواجه می شوند، حیاتی باشد. آگاهی از مفاهیم پایه ای مانند رهن، فک رهن و اهمیت سند رسمی، شناخت سناریوهای مختلفی که منجر به طرح این دعوا می شود، و تسلط بر نحوه تنظیم صحیح دادخواست و مراحل رسیدگی و اجرای حکم، از ضروریات پیگیری موفقیت آمیز این پرونده است.

با توجه به حجم بالای قوانین و مقررات مرتبط، پیچیدگی های آیین دادرسی، و تفسیرهای قضایی متعدد (مانند آراء وحدت رویه)، هرگونه اقدام بدون شناخت کافی می تواند منجر به اتلاف وقت، هزینه و در نهایت تضییع حقوق شود. بنابراین، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوقی، نه تنها یک توصیه، بلکه یک ضرورت انکارناپذیر است. وکیل متخصص با تجربه و دانش کافی، می تواند شما را در تمامی مراحل از جمع آوری مدارک و تنظیم دادخواست تا پیگیری در مراجع قضایی و اجرای حکم، یاری رساند و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند. برای حفظ حقوق خود و پیمودن مسیر قانونی با اطمینان، اقدام به موقع و بهره گیری از تخصص حقوقی امری کلیدی خواهد بود.