متن دادخواست اجرت المثل ایام تصرف

دادخواست اجرت المثل ایام تصرف به سندی حقوقی اطلاق می شود که از طریق آن، مالک یا ذی نفع، مطالبه وجهی را از متصرف غیرقانونی مال یا ملک خود، به دلیل بهره برداری غیرمجاز در یک بازه زمانی مشخص، مطرح می کند. این دادخواست ابزاری قانونی برای جبران خسارت ناشی از استفاده بی اجازه از مال و حفظ حقوق مالکیت افراد است.

در دنیای پیچیده حقوقی امروز، آگاهی از ابزارهای قانونی برای دفاع از حقوق مالکیت، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. یکی از این ابزارها، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف است که به مالکان امکان می دهد تا در صورت تصرف غیرمجاز یا بهره برداری بی اذن از مال خود توسط دیگری، خسارات وارده را مطالبه نمایند. این موضوع نه تنها برای مالکان حقیقی و حقوقی، بلکه برای وکلای دادگستری، کارآموزان وکالت، دانشجویان حقوق و حتی عموم مردم که به دنبال درک مفاهیم حقوقی و راه های پیگیری حق خود هستند، بسیار حائز اهمیت است.

مقاله حاضر با هدف ارائه یک راهنمای کامل و جامع در خصوص دعوای اجرت المثل ایام تصرف تدوین شده است. در این راهنما، ابتدا به تبیین مفاهیم حقوقی پایه، تفاوت اجرت المثل با سایر عناوین مشابه و انواع موقعیت های قانونی که منجر به مطالبه این حق می شود، خواهیم پرداخت. سپس، مرجع صالح رسیدگی به این دعوا و مراحل گام به گام تنظیم و پیگیری دادخواست را تشریح خواهیم کرد. در نهایت، با ارائه نکات حقوقی کلیدی و نمونه های کاربردی دادخواست برای سناریوهای مختلف، مسیری روشن و عملی را برای مخاطبان گرامی ترسیم خواهیم نمود تا بتوانند با تسلط کامل بر این فرآیند، حقوق قانونی خود را به بهترین نحو ممکن استیفا کنند.

مفاهیم حقوقی پایه: اجرت المثل ایام تصرف چیست و با چه مواردی تفاوت دارد؟

قبل از ورود به جزئیات تنظیم دادخواست، ضروری است که با مفاهیم بنیادی اجرت المثل ایام تصرف و تمایز آن با سایر عناوین حقوقی آشنا شویم. این شناخت، مبنای درک صحیح از مبانی قانونی دعوا و تنظیم دقیق خواسته خواهد بود.

تعریف حقوقی اجرت المثل (در مقابل اجرت المسمی)

اجرت المثل به مبلغی گفته می شود که در قبال استیفاء منفعت از مال دیگری، در صورتی که قراردادی برای تعیین اجاره بها (اجرت المسمی) وجود نداشته باشد، تعیین و پرداخت می گردد. به عبارت دیگر، هرگاه کسی از مال دیگری بهره برداری کند و طرفین قبلاً در مورد میزان اجاره یا بهای استفاده از آن به توافق نرسیده باشند، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی، میزان اجرت المثل را بر اساس عرف و مشابهت با موارد مشابه تعیین می کند.

در مقابل، اجرت المسمی به مبلغی اطلاق می شود که در یک قرارداد (مثلاً قرارداد اجاره)، طرفین صراحتاً بر سر آن توافق کرده و آن را به عنوان بهای استفاده از مال تعیین نموده اند. تفاوت اصلی این دو در وجود یا عدم وجود توافق قبلی و قراردادی است. اجرت المثل جبران خسارت ناشی از تصرف یا بهره برداری بدون مجوز یا پایان یافته است، در حالی که اجرت المسمی حاصل توافق اراده ها در چارچوب یک عقد صحیح است.

تفاوت اجرت المثل با اجاره بها

اگرچه هر دو مفهوم اجرت المثل و اجاره بها (اجرت المسمی) بهای استفاده از منافع یک مال را در بر می گیرند، اما تفاوت های حقوقی بنیادینی دارند که در ادامه به آن ها اشاره می شود:

• منشأ قانونی: اجاره بها (مال الاجاره) منشأ قراردادی دارد و بر اساس توافق طرفین در عقد اجاره تعیین می شود. اما اجرت المثل منشأ غیرقراردادی دارد و ناشی از استیفای منفعت یا تصرف غیرمجاز است.
• تعیین مبلغ: مبلغ اجاره بها توسط طرفین و در زمان انعقاد قرارداد مشخص می شود. در حالی که مبلغ اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری و با لحاظ شرایط عرفی، مدت تصرف و نوع ملک تعیین می گردد.
• شرایط مطالبه: اجاره بها تا زمانی قابل مطالبه است که عقد اجاره برقرار باشد. اما اجرت المثل زمانی قابل مطالبه است که یا هیچ قراردادی وجود نداشته باشد (مانند غصب) یا قرارداد پایان یافته باشد (مانند انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه).

تفاوت اجرت المثل با خسارت وارده به ملک

اجرت المثل ایام تصرف صرفاً بهای استفاده و بهره برداری از منافع یک مال را شامل می شود. به عبارت دیگر، هدف از مطالبه اجرت المثل، جبران فرصت های از دست رفته مالک برای بهره برداری از مال خود است. اما خسارت وارده به ملک به هرگونه صدمه فیزیکی، تخریب یا کاهش ارزش مادی ملک اطلاق می شود که در نتیجه عمل متصرف به مال وارد شده است. این دو مفهوم کاملاً مجزا هستند و از طریق دعاوی جداگانه یا به صورت توأمان در یک دادخواست قابل مطالبه اند.

مطالبه اجرت المثل جبران خسارت ناشی از بهره برداری غیرمجاز از منافع مال است، در حالی که مطالبه خسارت وارده به ملک، جبران صدمات فیزیکی و کاهش ارزش مادی ملک را در بر می گیرد. این دو دعوا می توانند به صورت همزمان مطرح شوند.

برای مثال، اگر فردی ملکی را غصب کند، مالک می تواند هم اجرت المثل ایام تصرف (به دلیل از دست دادن منافع ملک) و هم خساراتی که در اثر تخریب یا استفاده نامناسب به ملک وارد شده است، را مطالبه کند. در هر دو حالت، ارزیابی خسارت توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام خواهد شد.

کدام اموال مشمول اجرت المثل می شوند؟

اجرت المثل ایام تصرف می تواند در خصوص هر مالی که قابلیت انتفاع و بهره برداری داشته باشد، مطرح شود. این اموال می تواند شامل:

• اموال غیرمنقول: مانند زمین های کشاورزی، آپارتمان های مسکونی، مغازه های تجاری، انبارها، و هر نوع ملک دیگر. (این نوع اموال رایج ترین مورد برای دعوای اجرت المثل هستند).
• اموال منقول: مانند خودرو، ماشین آلات صنعتی، وسایل نقلیه سنگین، و حتی برخی حیوانات که قابلیت بهره برداری اقتصادی دارند.

با این حال، در رویه قضایی، بخش عمده دعاوی اجرت المثل مربوط به اموال غیرمنقول است، زیرا تصرف غیرمجاز و استیفای منفعت از آن ها ملموس تر و دارای ارزش اقتصادی بیشتری است.

چه زمانی می توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کرد؟ (انواع موقعیت های قانونی)

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در شرایط مختلفی قابل طرح است که هر یک دارای ویژگی های خاص حقوقی هستند. شناخت این موقعیت ها به خواهان کمک می کند تا دعوای خود را بر اساس مبانی قانونی صحیح پایه ریزی کند.

الف) تصرف ناشی از غصب

غصب به معنای تصرف بر مال دیگری از طریق عدوان و بدون اذن و اجازه مالک است. این تصرف می تواند همراه با زور و غلبه باشد یا به صورت پنهانی و بدون اطلاع مالک صورت گیرد. مهم این است که متصرف، بدون هیچ مجوز قانونی، اقدام به سلطه بر مال دیگری کرده باشد.

نحوه اثبات غصب

اثبات غصب در دادگاه از اهمیت بالایی برخوردار است. خواهان می تواند با استفاده از یکی از روش های زیر، غصب را به دادگاه ثابت کند:

• شهادت شهود: افرادی که از وقوع غصب و تصرف غیرقانونی اطلاع دارند، می توانند در دادگاه شهادت دهند.
• اقرار خوانده: اگر خوانده دعوا در جلسات رسیدگی یا خارج از آن به تصرف غیرمجاز خود اقرار کند.
• رأی کیفری تصرف عدوانی یا خلع ید: در صورتی که قبلاً دعوای کیفری تصرف عدوانی یا دعوای حقوقی خلع ید مطرح شده و رأی قطعی مبنی بر غاصبانه بودن تصرف صادر شده باشد، این رأی می تواند به عنوان دلیل محکمه پسند ارائه شود.
• تأمین دلیل: در برخی موارد، خواهان می تواند قبل از طرح دعوا، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه، تقاضای تأمین دلیل کند تا وضعیت تصرف و میزان خسارت وارده توسط کارشناس یا ضابطین قضایی صورت جلسه و مستندسازی شود.
• مدارک مالکیت: سند رسمی مالکیت خواهان، که نشان دهنده حق انحصاری او بر ملک است، در کنار سایر شواهد، به اثبات غصب کمک می کند.

مثال عملی: فرض کنید آقای الف بدون اجازه آقای ب اقدام به کشت زمین کشاورزی وی می کند. در این حالت، آقای ب می تواند با اثبات مالکیت خود بر زمین و غاصبانه بودن تصرف آقای الف (مثلاً با شهادت کشاورزان همسایه یا گزارش نیروی انتظامی)، دادخواست اجرت المثل ایام تصرف زمین را مطرح کند.

ب) تصرف پس از اتمام قرارداد

این حالت، یکی از رایج ترین سناریوهای مطالبه اجرت المثل است که عموماً در روابط موجر و مستأجر یا در موارد اذن در تصرف رخ می دهد.

پایان مدت اجاره و عدم تخلیه ملک

بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. این ماده به صراحت بیان می کند که اگر مستأجر پس از پایان مدت اجاره، بدون اجازه موجر در ملک بماند، موظف به پرداخت اجرت المثل است، حتی اگر از ملک استفاده ای نکرده باشد (مبنای مسئولیت، تصرف است نه استیفاء منفعت). اما اگر با اجازه موجر در ملک بماند، تنها در صورت استیفاء منفعت، اجرت المثل تعلق می گیرد.

پایان اذن در تصرف (مثل حق سکنی، عاریه)

در برخی موارد، شخصی به دیگری اذن می دهد تا برای مدت معینی از مال او استفاده کند (مثلاً حق سکنی یا عقد عاریه). اگر پس از پایان مدت اذن یا رجوع مالک از اذن خود، متصرف همچنان به تصرف ادامه دهد، این تصرف از آن زمان به بعد غیرقانونی تلقی شده و مالک می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند. تفاوت این حالت با اجاره در این است که در اذن، رابطه ای قراردادی برای دریافت اجاره بها وجود ندارد و ماهیت استفاده، ممکن است غیرعوض باشد.

مثال عملی: خانم س آپارتمان خود را به مدت یک سال به آقای م اجاره می دهد. پس از اتمام مدت اجاره و با وجود درخواست کتبی (اظهارنامه) خانم س برای تخلیه، آقای م از تخلیه ملک خودداری می کند. در این صورت، خانم س می تواند برای مدت زمانی که آقای م پس از پایان اجاره در ملک مانده است، دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را تقدیم کند.

ج) تصرف یکی از مالکین مشاعی

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند نفر در مالکیت آن شریک هستند و سهم هر یک از شرکا در تمام اجزاء ملک پراکنده است (یعنی مرز مشخصی ندارد). در این حالت، هیچ یک از شرکا حق ندارد بدون اذن و رضایت سایر شرکا، به تنهایی و به صورت انحصاری از تمام ملک یا حتی سهم خود به شکلی که مانع استفاده دیگران شود، بهره برداری کند.

استفاده انحصاری از ملک مشاعی بدون اذن یا رضایت سایر مالکین

اگر یکی از مالکین مشاعی بدون اجازه کتبی یا شفاهی (مستند) از سایر شرکا، اقدام به تصرف انحصاری و بهره برداری کامل از ملک مشاع کند، سایر مالکین می توانند به نسبت سهم خود، اجرت المثل ایام تصرف را از شریک متصرف مطالبه نمایند. این مطالبه، جبران فرصت های از دست رفته سایر شرکا برای بهره برداری از ملک مشترک است.

مثال عملی: سه برادر، وارث یک ملک مسکونی هستند. یکی از برادران بدون اجازه دو برادر دیگر، در این ملک ساکن شده و از آن بهره برداری می کند. دو برادر دیگر می توانند با اثبات مالکیت مشاعی و تصرف انحصاری برادر سوم، به نسبت سهم خود (مثلاً دو دانگ از شش دانگ برای هر یک)، دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را علیه برادر متصرف مطرح کنند.

کدام مرجع قضایی به دعوای اجرت المثل رسیدگی می کند؟ (صلاحیت ها)

تعیین مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوای اجرت المثل ایام تصرف، گام اساسی در طرح دعوا است. اشتباه در این مرحله می تواند منجر به رد دادخواست شود.

دادگاه عمومی حقوقی

دادگاه های عمومی حقوقی، مرجع اصلی رسیدگی به دعاوی حقوقی هستند. در موارد زیر، این دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای اجرت المثل ایام تصرف را دارد:

• برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (صرف نظر از مبلغ خواسته): بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن) در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. بنابراین، برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک (غیرمنقول)، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و میزان خواسته (مبلغ اجرت المثل) تأثیری در این صلاحیت محلی ندارد.
• برای دعاوی با خواسته بیش از نصاب شورای حل اختلاف: اگر موضوع دعوا مال منقول باشد و یا در شرایط خاصی که به موجب قانون، شورای حل اختلاف صلاحیت ندارد و مبلغ خواسته (اجرت المثل تقویم شده) بیش از سقف مقرر قانونی برای شورای حل اختلاف باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.

شورای حل اختلاف

شوراهای حل اختلاف نیز در برخی موارد صلاحیت رسیدگی به دعوای اجرت المثل ایام تصرف را دارند:

• برای دعاوی با خواسته تا سقف مقرر قانونی: بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف، این شوراها برای دعاوی مالی مربوط به اموال منقول تا نصاب معینی (که در حال حاضر و متغیر است، مثلاً ۲۰ میلیون تومان) صلاحیت رسیدگی دارند.
• برای اموال منقول: اگر اجرت المثل مربوط به تصرف مال منقول باشد و مبلغ خواسته نیز در نصاب شورا قرار گیرد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

توضیح نظریه مشورتی قوه قضائیه و رأی وحدت رویه

در خصوص صلاحیت رسیدگی به دعاوی اجرت المثل، نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، راهگشا هستند. به ویژه در تمایز بین دعاوی ناشی از قرارداد (مانند مطالبه مال الاجاره) و دعاوی غیرقراردادی (مانند مطالبه اجرت المثل)، تأکید بر این است که دعاوی مربوط به اجرت المثل ایام تصرف اموال غیرمنقول که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج بوده و در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی (محل وقوع ملک) قرار می گیرد. اما دعاوی مطالبه مال الاجاره (که منشأ قراردادی دارد)، در صورت رعایت نصاب مالی، در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود.

نتیجه گیری در مورد صلاحیت: برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اموال غیرمنقول، فارغ از مبلغ، مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. برای اموال منقول، در صورتی که مبلغ خواسته در نصاب شورای حل اختلاف باشد، این شورا صلاحیت رسیدگی دارد و در غیر این صورت، دادگاه عمومی حقوقی صالح است.

مراحل گام به گام تنظیم و پیگیری دادخواست اجرت المثل ایام تصرف (راهنمای عملی و جامع)

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف یک فرآیند حقوقی مرحله ای است که نیازمند دقت و رعایت تشریفات قانونی است. در این بخش، به صورت گام به گام به تشریح این مراحل می پردازیم.

مرحله 1: جمع آوری مدارک و مستندات قوی (چک لیست کامل)

پیش از هر اقدامی، جمع آوری مدارک و شواهد قوی برای اثبات مالکیت، تصرف خوانده و زمان آن، از اهمیت حیاتی برخوردار است. بدون این مدارک، دعوا با دشواری مواجه خواهد شد.

• کپی برابر اصل سند مالکیت: این سند می تواند سند رسمی، سند عادی (مانند مبایعه نامه معتبر)، گواهی حصر وراثت (در صورت فوت مالک و مطالبه وراث)، یا بنچاق باشد که مالکیت خواهان بر ملک را اثبات می کند.
• مدارک شناسایی خواهان: کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان (و تمامی خواهان ها در صورت تعدد).
• قرارداد اجاره یا اذن در تصرف: در صورتی که تصرف ناشی از پایان قرارداد اجاره یا اذن در تصرف بوده است، ارائه اصل یا کپی برابر اصل آن ضروری است.
• مدارک اثبات تصرف خوانده: این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:
  • اظهارنامه: ارسالی به خوانده مبنی بر مطالبه اجرت المثل یا درخواست تخلیه.
  • استشهادیه محلی: شهادت شهود مبنی بر تصرف خوانده.
  • صورتجلسه تأمین دلیل: گزارشی از کارشناس یا مأمور قضایی که وضعیت تصرف را تأیید کند.
  • رأی قطعی تصرف عدوانی یا خلع ید: اگر قبلاً چنین دعوایی مطرح و به نفع خواهان حکم صادر شده باشد.
  • شهادت شهود: در صورت لزوم، شهود می توانند در دادگاه شهادت دهند.
• وکالتنامه وکیل: در صورتی که خواهان از طریق وکیل اقدام می کند، وکالتنامه وکیل باید پیوست شود.
• اسناد مربوط به ارزش اجاره ای ملک مشابه: برای تقویت نظر کارشناس در تعیین اجرت المثل، می توانید مدارکی مانند قراردادهای اجاره املاک مشابه در منطقه را ارائه دهید. این اسناد، به کارشناس در برآورد صحیح کمک می کنند.

مرحله 2: تنظیم دادخواست (با تمرکز بر متن دادخواست)

تنظیم صحیح دادخواست، ستون فقرات دعوای حقوقی است. این مرحله نیازمند دقت فراوان در نگارش و درج اطلاعات صحیح است.

یک دادخواست استاندارد شامل بخش های زیر است:

1. مشخصات دقیق خواهان: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، تاریخ تولد، شغل، اقامتگاه (آدرس دقیق و کد پستی) و در صورت وجود، شماره تماس.
2. مشخصات دقیق خوانده: همین اطلاعات برای خوانده نیز باید درج شود. در صورت عدم اطلاع از برخی اطلاعات (مانند کد ملی)، می توانید ذکر کنید ناشناس و از دادگاه بخواهید استعلام کند.
3. تعیین خواسته: این بخش، قلب دادخواست است و باید به روشنی بیانگر آنچه خواهان از دادگاه می خواهد، باشد. برای اجرت المثل ایام تصرف، خواسته باید به شکل زیر نگارش شود:
   

   تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] تا زمان اجرای حکم، فعلاً مقوم بر [مبلغ ریالی] ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت اعطای وکالت).

   اهمیت عبارت فعلاً مقوم بر: از آنجا که مبلغ دقیق اجرت المثل توسط کارشناس تعیین می شود و خواهان در زمان تنظیم دادخواست از آن بی اطلاع است، باید یک مبلغ تقریبی را به عنوان خواسته تقویمی درج کند. این مبلغ، مبنای محاسبه هزینه دادرسی خواهد بود. عبارت فعلاً مقوم بر به دادگاه این اجازه را می دهد که پس از نظر کارشناس، حکم را بر اساس مبلغ واقعی تعیین شده توسط کارشناس صادر کند.

4. دلایل و منضمات دادخواست: در این بخش، باید تمامی مدارکی که در مرحله اول جمع آوری کرده اید، به صورت دقیق و فهرست وار ذکر شود. مثلاً: ۱. کپی مصدق سند مالکیت، ۲. کپی مصدق اجاره نامه مورخ […]، ۳. کپی برابر اصل اظهارنامه شماره […]، ۴. وکالتنامه وکیل [در صورت وجود]، ۵. استشهادیه محلی.
5. شرح دادخواست: این بخش، روایت حقوقی و منسجم شما از واقعه است. در شرح دادخواست باید به ترتیب و با زبانی شیوا و مستند به مدارک، وقایع را شرح دهید.
   • ابتدا به مالکیت خود و مشخصات ملک اشاره کنید.
   • سپس نحوه و زمان شروع تصرف خوانده را توضیح دهید (مثلاً غصب از تاریخ […]، یا پایان اجاره نامه در تاریخ […] و عدم تخلیه).
   • به اقدامات خود برای مطالبه حق (مانند ارسال اظهارنامه) اشاره کنید.
   • در نهایت، با استناد به مواد قانونی مرتبط (مانند ماده ۳۰۸ قانون مدنی برای غصب یا ماده ۴۹۴ قانون مدنی برای پس از اتمام اجاره)، تقاضای رسیدگی و صدور حکم را از دادگاه بخواهید.
6. درخواست صدور قرار تأمین خواسته: در برخی موارد، خواهان می تواند از دادگاه درخواست کند که قبل از رسیدگی ماهوی، قرار تأمین خواسته صادر کند. این قرار به خواهان اجازه می دهد تا معادل مبلغ خواسته، اموال خوانده را توقیف کند تا در صورت صدور حکم قطعی به نفع خواهان، امکان اجرای حکم و وصول طلب فراهم باشد. این درخواست معمولاً برای جلوگیری از انتقال اموال توسط خوانده و تضمین اجرای حکم صورت می گیرد و نیازمند تودیع خسارت احتمالی است.

مرحله 3: ثبت و تقدیم دادخواست

پس از تنظیم دادخواست، نوبت به ثبت و تقدیم آن می رسد.

• نحوه ثبت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: امروزه تمامی دادخواست ها و لوایح قضایی باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارسال شوند. شما باید به یکی از این دفاتر مراجعه کرده و با ارائه دادخواست و مدارک، اقدام به ثبت آن نمایید.
• محاسبه و پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی بر اساس خواسته تقویمی شما در دادخواست محاسبه می شود. این هزینه درصدی از مبلغ خواسته است و باید در همان دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت شود.
• امکان درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی: در صورتی که خواهان توانایی پرداخت هزینه دادرسی را نداشته باشد، می تواند همزمان با دادخواست اصلی یا طی دادخواست جداگانه، تقاضای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را به دادگاه تقدیم کند. در صورت پذیرش اعسار، خواهان از پرداخت این هزینه ها معاف خواهد شد.

مرحله 4: فرآیند رسیدگی در دادگاه

پس از ثبت دادخواست، فرآیند رسیدگی در دادگاه آغاز می شود.

• ابلاغ دادخواست به خوانده و پاسخ وی: دادخواست و ضمائم آن به خوانده ابلاغ می شود و او فرصت دارد تا در مهلت مقرر، لایحه دفاعیه خود را تقدیم کند.
• قرار کارشناسی: در دعاوی اجرت المثل، تعیین میزان اجرت المثل از امور تخصصی است و دادگاه معمولاً برای تعیین آن، قرار کارشناسی صادر می کند.
  • نحوه درخواست: خواهان (یا دادگاه به صلاحدید خود) درخواست ارجاع امر به کارشناس را مطرح می کند.
  • پرداخت حق الزحمه: پس از صدور قرار کارشناسی، خواهان باید حق الزحمه کارشناس را در مهلت مقرر پرداخت کند. عدم پرداخت می تواند منجر به قرار ابطال دادخواست شود.
  • وظایف کارشناس: کارشناس رسمی دادگستری با توجه به نوع ملک، موقعیت جغرافیایی، زمان تصرف، عرف منطقه و قیمت اجاره بهای املاک مشابه، اقدام به محاسبه اجرت المثل می کند و نظریه خود را به دادگاه تقدیم می نماید.
  • نحوه اعتراض به نظریه کارشناس و ارجاع به هیئت کارشناسی: طرفین دعوا می توانند در مهلت مقرر قانونی به نظریه کارشناس اعتراض کنند. در صورت اعتراض موجه، دادگاه می تواند پرونده را به هیئت سه نفره یا پنج نفره کارشناسی ارجاع دهد.
• برگزاری جلسات رسیدگی و ارائه لوایح دفاعیه: دادگاه پس از دریافت نظریه کارشناس، جلسات رسیدگی را برگزار می کند و طرفین می توانند دفاعیات و لوایح تکمیلی خود را ارائه دهند.

مرحله 5: صدور حکم و اجرای آن

پس از طی مراحل رسیدگی، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند.

• صدور رأی بدوی، تجدیدنظر و فرجام خواهی: دادگاه بدوی (اولیه) رأی خود را صادر می کند. این رأی در صورت عدم رضایت هر یک از طرفین، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان و در موارد خاص قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور است.
• مراحل اجرای حکم: پس از قطعیت حکم (یعنی غیرقابل اعتراض شدن آن)، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. محکوم علیه (خوانده) موظف است ظرف مهلت مقرر، مبلغ اجرت المثل و سایر خسارات (مانند هزینه دادرسی و حق الوکاله) را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت، محکوم له (خواهان) می تواند از طریق اجرای احکام، درخواست توقیف اموال محکوم علیه را مطرح کند تا طلب خود را وصول نماید.

نکات حقوقی کلیدی برای موفقیت در دعوای اجرت المثل ایام تصرف

برای افزایش شانس موفقیت در دعوای اجرت المثل ایام تصرف، توجه به برخی نکات حقوقی ظریف و کاربردی ضروری است:

شروع زمان محاسبه اجرت المثل: دقیقاً از چه تاریخی؟

تاریخ شروع محاسبه اجرت المثل ایام تصرف، بسته به نوع تصرف متفاوت است:

• در موارد غصب: از زمان شروع تصرف غاصبانه (حتی اگر مالک بی خبر بوده باشد).
• در موارد پایان اجاره: از فردای تاریخ انقضای قرارداد اجاره، حتی اگر مستأجر از ملک استفاده نکند (ماده ۴۹۴ قانون مدنی).
• در موارد پایان اذن در تصرف: از زمان رجوع مالک از اذن یا انقضای مدت اذن، در صورتی که متصرف همچنان به تصرف ادامه دهد.
• در ملک مشاعی: از زمان شروع تصرف انحصاری و بدون اذن یکی از شرکا.

تاثیر عدم استرداد ودیعه توسط موجر

یکی از نکات مهم در دعوای اجرت المثل پس از پایان اجاره، موضوع ودیعه (رهن) است که مستأجر به موجر پرداخت کرده است. رأی شماره ۹۹۷ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، بیان می دارد: عدم عودت ودیعه پرداختی مستأجر پس از پایان مدت اجاره، حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر، حق تقاضای اجرت المثل اضافی را برای این مدت ندارد.

این رأی بدان معناست که اگر پس از پایان مدت اجاره، موجر ودیعه مستأجر را بازنگرداند، ممکن است دادگاه این عمل را نشانه رضایت ضمنی موجر به ادامه رابطه استیجاری با همان شرایط قبلی (و نه تصرف غاصبانه که مستحق اجرت المثل متفاوت باشد) تلقی کند. بنابراین، برای جلوگیری از بروز چنین تفسیری، موجر باید در اسرع وقت اقدام به استرداد ودیعه و درخواست تخلیه ملک از طریق اظهارنامه یا دادخواست کند.

لزوم ارسال اظهارنامه: آیا ضروری است؟ چه مزایایی دارد؟

ارسال اظهارنامه قضایی قبل از طرح دعوای اجرت المثل، اگرچه در بسیاری موارد اجباری نیست، اما مزایای فراوانی دارد:

• اثبات تاریخ مطالبه: اظهارنامه به طور رسمی، تاریخ مطالبه اجرت المثل و درخواست تخلیه را ثبت می کند و می تواند به عنوان مدرکی دال بر قطع رابطه رضایی یا آگاهی متصرف از غیرمجاز بودن تصرفش تلقی شود.
• اتمام حجت: ارسال اظهارنامه به خوانده، به منزله اتمام حجت و اطلاع رسانی رسمی است و می تواند او را متقاعد به تخلیه یا پرداخت حق کند، بدون نیاز به طرح دعوا.
• تقویت دلایل: در صورت طرح دعوا، اظهارنامه می تواند به عنوان یکی از دلایل و منضمات دادخواست ارائه شود و به اثبات ادعای خواهان کمک کند.

اهمیت تأمین دلیل: قبل از طرح دعوا

تأمین دلیل به معنای ثبت و مستندسازی یک وضعیت فعلی است که بیم از بین رفتن یا تغییر آن می رود. در دعوای اجرت المثل، تأمین دلیل می تواند شامل موارد زیر باشد:

• صورت جلسه وضعیت ملک: قبل از تخلیه یا تغییر وضعیت ملک، می توان از طریق کارشناس رسمی یا شورای حل اختلاف، وضعیت کنونی ملک، میزان بهره برداری و نشانه های تصرف را صورت جلسه کرد.
• ثبت مشاهدات: مثلاً در یک زمین کشاورزی، ثبت نوع کشت، میزان محصول یا هرگونه تغییر در وضعیت آن توسط متصرف.

این اقدام، به خواهان کمک می کند تا در آینده، دلایل قوی تری برای اثبات تصرف و میزان خسارت داشته باشد.

نقش وکیل متخصص در پرونده های اجرت المثل

پیچیدگی های قانونی، نیاز به آشنایی با رویه های قضایی، لزوم جمع آوری مدارک صحیح و تنظیم دقیق دادخواست و لوایح دفاعیه، همگی نشان از اهمیت حضور وکیل متخصص در پرونده های اجرت المثل ایام تصرف دارند. یک وکیل مجرب می تواند:

• بهترین استراتژی حقوقی را برای پرونده شما تدوین کند.
• در جمع آوری مدارک و مستندات لازم راهنمایی کند.
• دادخواستی کامل و بی نقص تنظیم نماید.
• در جلسات دادگاه از حقوق شما دفاع کند.
• در فرآیند کارشناسی و اعتراض به نظریه کارشناس، تخصص لازم را ارائه دهد.
• مراحل اجرای حکم را پیگیری کند.

حضور وکیل می تواند به طور چشمگیری شانس موفقیت شما را افزایش داده و از اتلاف وقت و منابع جلوگیری نماید.

نمونه های کامل دادخواست اجرت المثل ایام تصرف (بر اساس سناریوهای مختلف)

در این بخش، چند نمونه دادخواست برای سناریوهای رایج مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ارائه می شود. این نمونه ها صرفاً جهت آشنایی با ساختار و نحوه نگارش هستند و باید با توجه به جزئیات هر پرونده شخصی سازی شوند.

نمونه 1: دادخواست اجرت المثل ایام تصرف عین مستأجره (پس از اتمام اجاره)

خواهان: [نام کامل خواهان/موکل]، فرزند: [نام پدر خواهان]، کد ملی: [کد ملی خواهان]، شغل: [شغل خواهان]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خواهان با کد پستی]
خوانده: [نام کامل خوانده/مستأجر]، فرزند: [نام پدر خوانده]، کد ملی: [کد ملی خوانده]، شغل: [شغل خوانده]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خوانده با کد پستی]
وکیل: [نام کامل وکیل در صورت وجود]، اقامتگاه: [آدرس دفتر وکیل]، شماره پروانه: [شماره پروانه وکالت]

خواسته:
تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف عین مستأجره (یک واحد آپارتمان/مغازه/زمین) واقع در [آدرس کامل و دقیق ملک] از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد اجاره، مثلاً 1402/01/01] تا زمان اجرای حکم، فعلاً مقوم بر [مبلغ پیشنهادی خواهان، مثلاً 300,000,000] ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل. همچنین، صدور قرار تأمین خواسته به نحو اجرا پیش از ابلاغ مطابق با مواد 108 و 117 قانون آیین دادرسی مدنی جهت تضمین مبلغ محکوم به (در صورت نیاز و امکان).

دلایل و منضمات دادخواست:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت/اجاره نامه رسمی/مبایعه نامه شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]
2. کپی برابر اصل قرارداد اجاره مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد اجاره]
3. کپی برابر اصل اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال] مبنی بر درخواست تخلیه و مطالبه اجرت المثل
4. کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
5. وکالتنامه وکیل (در صورت اعطای وکالت)
6. [هر مدرک دیگری که تصرف پس از اتمام اجاره را اثبات کند]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب/موکل [نام خواهان] مالک شش دانگ یک واحد [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی فرعی و اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم.
بموجب قرارداد اجاره منعقده فی مابین اینجانب/موکل و خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، منافع عین مستأجره فوق الذکر به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به اجاره واگذار گردید.
نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] منقضی گردیده است و با وجود ابلاغ اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال] مبنی بر درخواست تخلیه و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، خوانده محترم تاکنون از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنان در تصرف عین مستأجره باقی مانده است. این تصرف پس از اتمام قرارداد و بدون اذن اینجانب/موکل صورت گرفته است.
علیهذا با استناد به ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 515 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک فوق الذکر از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] تا زمان اجرای حکم بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
با تشکر و احترام
[امضاء خواهان/وکیل]

نمونه 2: دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ناشی از غصب (برای ملک مسکونی/تجاری/زمین)

خواهان: [نام کامل خواهان/موکل]، فرزند: [نام پدر خواهان]، کد ملی: [کد ملی خواهان]، شغل: [شغل خواهان]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خواهان با کد پستی]
خوانده: [نام کامل خوانده/غاصب]، فرزند: [نام پدر خوانده]، کد ملی: [کد ملی خوانده]، شغل: [شغل خوانده]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خوانده با کد پستی]
وکیل: [نام کامل وکیل در صورت وجود]، اقامتگاه: [آدرس دفتر وکیل]، شماره پروانه: [شماره پروانه وکالت]

خواسته:
تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه [نوع ملک، مثلاً یک قطعه زمین کشاورزی/ملک مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق و کامل ملک] از تاریخ [تاریخ شروع غصب، مثلاً 1401/05/10] تا زمان اجرای حکم، فعلاً مقوم بر [مبلغ پیشنهادی خواهان، مثلاً 500,000,000] ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل. (و در صورت لزوم، صدور قرار تأمین خواسته به نحو اجرا پیش از ابلاغ جهت تضمین محکوم به).

دلایل و منضمات دادخواست:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت رسمی/عادی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]
2. کپی برابر اصل گواهی حصر وراثت (در صورت مطالبه توسط وراث)
3. استشهادیه محلی مبنی بر تصرف خوانده
4. کپی برابر اصل دادنامه قطعی شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ] صادره از [مرجع صادرکننده] مبنی بر خلع ید/تصرف عدوانی/اثبات غصب (در صورت وجود)
5. کپی برابر اصل صورت جلسه تأمین دلیل شماره [شماره تأمین دلیل] مورخ [تاریخ] (در صورت وجود)
6. کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
7. وکالتنامه وکیل (در صورت اعطای وکالت)
8. [هر مدرک دیگری که غصب را اثبات کند]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب/موکل [نام خواهان] به موجب سند مالکیت رسمی/عادی [شماره و تاریخ سند]، مالک شش دانگ [نوع و مشخصات ملک، مثلاً یک قطعه زمین کشاورزی به مساحت 2000 متر مربع] با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم.
متأسفانه خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] از تاریخ [تاریخ شروع غصب] و بدون هیچ گونه اذن و مجوز قانونی، به صورت غاصبانه اقدام به تصرف و بهره برداری از ملک موصوف نموده است. این تصرف غیرمجاز، موجب تضییع حقوق مالکانه اینجانب/موکل و محرومیت از منافع ملک گردیده است. [در صورت وجود رأی قبلی: بر اساس دادنامه قطعی شماره [...] مورخ [...] صادره از [...]، غاصبانه بودن ید خوانده محرز گردیده است.]
علیهذا، با استناد به مواد 308 و 311 قانون مدنی و مواد 198 و 515 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه ملک مذکور از تاریخ [تاریخ شروع غصب] تا زمان اجرای حکم، بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
با تشکر و احترام
[امضاء خواهان/وکیل]

نمونه 3: دادخواست اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاعی

خواهان: [نام کامل خواهان/موکل]، فرزند: [نام پدر خواهان]، کد ملی: [کد ملی خواهان]، شغل: [شغل خواهان]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خواهان با کد پستی]
خوانده: [نام کامل خوانده/شریک متصرف]، فرزند: [نام پدر خوانده]، کد ملی: [کد ملی خوانده]، شغل: [شغل خوانده]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خوانده با کد پستی]
وکیل: [نام کامل وکیل در صورت وجود]، اقامتگاه: [آدرس دفتر وکیل]، شماره پروانه: [شماره پروانه وکالت]

خواسته:
تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف [میزان سهم خواهان، مثلاً سه دانگ مشاع] از شش دانگ یک واحد [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق و کامل ملک] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف انحصاری، مثلاً 1402/03/15] تا زمان اجرای حکم، فعلاً مقوم بر [مبلغ پیشنهادی خواهان، مثلاً 250,000,000] ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل. (و در صورت لزوم، صدور قرار تأمین خواسته).

دلایل و منضمات دادخواست:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی خواهان
2. کپی برابر اصل گواهی حصر وراثت (در صورت ارث بردن سهم مشاعی)
3. استشهادیه محلی مبنی بر تصرف انحصاری خوانده و عدم رضایت خواهان
4. کپی برابر اصل اظهارنامه ارسالی به خوانده (در صورت ارسال)
5. کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
6. وکالتنامه وکیل (در صورت اعطای وکالت)
7. [هر مدرک دیگری که تصرف انحصاری خوانده را ثابت کند]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب/موکل [نام خواهان] به موجب سند مالکیت رسمی [شماره و تاریخ سند]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ مشاع] از شش دانگ یک واحد [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی] با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم.
خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] نیز مالک سهم مشاعی از ملک مذکور بوده، لیکن از تاریخ [تاریخ شروع تصرف انحصاری] بدون اذن و رضایت اینجانب/موکل، به صورت انحصاری و کامل، اقدام به تصرف و بهره برداری از تمامی منافع ملک مشترک نموده است. این عمل موجب محرومیت اینجانب/موکل از حق انتفاع و بهره برداری از سهم مشاعی خود گردیده است. [در صورت وجود: مراتب عدم رضایت خود را طی اظهارنامه شماره [...] مورخ [...] به اطلاع ایشان رسانده ام.]
علیهذا، با استناد به اصول و قواعد مربوط به مالکیت مشاعی و مواد 308 و 311 قانون مدنی و مواد 198 و 515 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف [میزان سهم خواهان] از ملک مشاعی فوق الذکر از تاریخ [تاریخ شروع تصرف انحصاری] تا زمان اجرای حکم، بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
با تشکر و احترام
[امضاء خواهان/وکیل]

نمونه 4: دادخواست اجرت المثل و مطالبه خسارات وارده به ملک (ترکیبی)

خواهان: [نام کامل خواهان/موکل]، فرزند: [نام پدر خواهان]، کد ملی: [کد ملی خواهان]، شغل: [شغل خواهان]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خواهان با کد پستی]
خوانده: [نام کامل خوانده/متصرف]، فرزند: [نام پدر خوانده]، کد ملی: [کد ملی خوانده]، شغل: [شغل خوانده]، اقامتگاه: [آدرس دقیق و کامل خوانده با کد پستی]
وکیل: [نام کامل وکیل در صورت وجود]، اقامتگاه: [آدرس دفتر وکیل]، شماره پروانه: [شماره پروانه وکالت]

خواسته:
1. تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف [نوع ملک، مثلاً یک واحد آپارتمان مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق و کامل ملک] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف/پایان اجاره] تا زمان اجرای حکم، فعلاً مقوم بر [مبلغ پیشنهادی برای اجرت المثل، مثلاً 300,000,000] ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
2. تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت خسارات وارده به ملک موصوف، فعلاً مقوم بر [مبلغ پیشنهادی برای خسارت وارده، مثلاً 150,000,000] ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
3. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل.
(و در صورت لزوم، صدور قرار تأمین خواسته به نحو اجرا پیش از ابلاغ جهت تضمین مجموع محکوم به).

دلایل و منضمات دادخواست:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت رسمی
2. کپی برابر اصل قرارداد اجاره/اظهارنامه (در صورت وجود)
3. کپی برابر اصل صورت جلسه تأمین دلیل شماره [شماره تأمین دلیل] مورخ [تاریخ] (مبنی بر ثبت خسارات وارده و تصرف)
4. استشهادیه محلی مبنی بر تصرف و خسارات وارده
5. عکس و فیلم از وضعیت ملک و خسارات وارده (در صورت وجود)
6. کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
7. وکالتنامه وکیل (در صورت اعطای وکالت)
8. [هر مدرک دیگری که تصرف و خسارات را اثبات کند]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب/موکل [نام خواهان] مالک شش دانگ یک واحد [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی] با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم.
خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف، مثلاً 1402/02/01] بدون اذن و اجازه اینجانب/موکل، اقدام به تصرف و بهره برداری از ملک موصوف نموده و علی رغم تذکرات مکرر و [در صورت وجود: ارسال اظهارنامه شماره [...] مورخ [...]]، از رفع تصرف خودداری نموده است.
علاوه بر این، متأسفانه در طول مدت تصرف غیرمجاز، خوانده محترم به دلیل [ذکر دلیل خسارت، مثلاً عدم نگهداری صحیح/تخریب عمدی]، خسارات قابل توجهی به ملک وارد آورده است که [مثال: شامل تخریب بخشی از دیوارها، آسیب به تأسیسات و ...]. این خسارات طی صورت جلسه تأمین دلیل شماره [شماره تأمین دلیل] مورخ [تاریخ] توسط کارشناس رسمی دادگستری/شورای حل اختلاف، مستندسازی گردیده است.
علیهذا، با استناد به مواد 308 و 311 و 328 قانون مدنی (در خصوص اتلاف و تسبیب) و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف و همچنین جبران خسارات وارده به ملک موصوف، هر دو بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
با تشکر و احترام
[امضاء خواهان/وکیل]

نتیجه گیری

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، یک حق قانونی بنیادین برای جبران خسارت ناشی از بهره برداری غیرمجاز از اموال است. همانطور که در این راهنمای جامع تشریح شد، پیچیدگی های این دعوا از تعریف دقیق مفاهیم حقوقی گرفته تا تفاوت آن با سایر عناوین، شناسایی موقعیت های قانونی مختلف (غصب، اتمام قرارداد، تصرف در ملک مشاعی)، تعیین مرجع صالح و طی مراحل گام به گام تنظیم و پیگیری دادخواست، همه و همه نیازمند دانش و دقت نظر حقوقی است. موفقیت در این پرونده ها مستلزم جمع آوری کامل و صحیح مدارک، تنظیم دقیق خواسته با عبارت فعلاً مقوم بر، و پیگیری مستمر مراحل رسیدگی به خصوص قرار کارشناسی و اعتراض به نظریه آن می باشد. علاوه بر این، توجه به نکات کلیدی مانند تاریخ شروع محاسبه، تأثیر ودیعه و اهمیت تأمین دلیل، می تواند نقش بسزایی در نتیجه پرونده داشته باشد.

در نهایت، علی رغم ارائه نمونه های کاربردی دادخواست اجرت المثل ایام تصرف، توصیه مؤکد می شود که به دلیل تفاوت ها و ظرایف خاص هر پرونده، حتماً پیش از هرگونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی اجرت المثل مشورت نمایید. بهره گیری از تخصص و تجربه وکلای مجرب، مسیر دفاع از حقوق شما را هموارتر ساخته و شانس دستیابی به نتیجه مطلوب را به میزان قابل توجهی افزایش خواهد داد. حمایت از حقوق مالکیت و جبران خسارات ناشی از تضییع آن، از اصول اساسی نظام حقوقی است که با آگاهی و اقدام به موقع، قابل استیفاء است.