شرایط اعمال حق شفعه

حق شفعه، که ریشه در فقه اسلامی و حقوق مدنی ایران دارد، به شریک مال غیرمنقول مشاع این امکان را می دهد که در صورت فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، آن سهم را با همان قیمت و شرایط از خریدار تملک کند. شرایط اعمال حق شفعه به مجموعه ای از پیش نیازها و اقدامات قانونی اطلاق می شود که برای بهره مندی صحیح و قانونی از این حق ضروری است.

حق شفعه از جمله نهادهای حقوقی است که با هدف جلوگیری از ورود شریک ناخواسته به مجموعه مالکان مشاع و نیز پایان دادن به وضعیت اشاعه ایجاد شده است. این حق در ماده ۸۰۸ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تعریف شده و با ماهیتی ویژه، تملک قهری حصه فروخته شده را برای شفیع (صاحب حق شفعه) فراهم می آورد. این مفهوم حقوقی، نه تنها برای شرکای املاک مشاع اهمیت حیاتی دارد، بلکه آگاهی از جزئیات آن برای خریداران سهم مشاع، وکلا، دانشجویان حقوق و مشاوران املاک نیز ضروری است. عدم شناخت دقیق شرایط ایجاد و اعمال این حق می تواند به دعاوی پیچیده و تضییع حقوق افراد منجر شود. بنابراین، درک جامع ابعاد گوناگون این حق از تعریف و ماهیت گرفته تا پیش نیازهای ایجاد و مراحل عملی برای اعمال صحیح آن، اهمیت فراوانی دارد.

حق شفعه چیست؟ (تعریف و ماهیت حقوقی)

حق شفعه یک تأسیس حقوقی با سابقه دیرینه در فقه و حقوق است که به منظور حمایت از شریک مال مشاع و جلوگیری از ورود اشخاص بیگانه به شراکت، پیش بینی شده است. این حق، امکان تملک قهری حصه فروخته شده توسط یکی از شرکا به شخص ثالث را برای شریک دیگر، با پرداخت ثمن معامله، فراهم می آورد.

تعریف حقوقی: ماده ۸۰۸ قانون مدنی

ماده ۸۰۸ قانون مدنی، به عنوان رکن اصلی تعریف حق شفعه، شرایط و ماهیت این حق را به وضوح بیان می کند: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.» این ماده، چهار شرط اساسی برای ایجاد حق شفعه را برمی شمارد: مشاع بودن مال غیرمنقول، قابل تقسیم بودن آن، شراکت بین دو نفر، و انتقال سهم به قصد بیع به شخص ثالث. شفیع، یعنی شریکی که از این حق استفاده می کند، با پرداخت ثمن معامله به خریدار، به صورت قهری مالک سهم فروخته شده می گردد.

ماهیت حقوقی حق شفعه

حق شفعه دارای ماهیتی چندوجهی است که شناخت آن برای درک دقیق عملکرد این حق ضروری است:

• حق مالی: حق شفعه یک حق مالی است، به این معنی که ارزش اقتصادی دارد و می تواند مورد مبادله قرار گیرد. این ماهیت مالی، پیامدهایی چون قابلیت اسقاط حق شفعه (صریح یا ضمنی) و نیز قابلیت انتقال قهری آن به ورثه شفیع پس از فوت وی را به دنبال دارد.
• حق عینی: حق شفعه، ارتباط مستقیم با ملک دارد و بر روی خود مال (حصه مشاع فروخته شده) اعمال می شود، نه بر شخص یا ذمه او. این بدان معناست که شفیع، با اعمال حق شفعه، بدون نیاز به رضایت مشتری، مستقیماً مالک سهم می گردد.
• حق فوری: اعمال حق شفعه، مشروط به فوریت است. به محض اطلاع شفیع از وقوع معامله و شرایط آن، وی باید بدون فوت وقت و تعلل، برای اعمال حق خود اقدام کند. تأخیر بلاجهت در این امر، موجب سقوط حق شفعه خواهد شد. معیار فوریت، غالباً عرفی و با توجه به شرایط خاص هر مورد تعیین می شود.
• حق قهری: حق شفعه، یک حق قهری است که به موجب قانون ایجاد می شود و تملک آن نیز جنبه جبری دارد. یعنی، با اعمال این حق توسط شفیع و پرداخت ثمن، خریدار (مشتری) ملزم به تسلیم سهم فروخته شده به شفیع است و اراده مشتری در این خصوص تأثیری ندارد. به عبارت دیگر، اراده شفیع به تنهایی برای تملک کافی است.

شرایط اساسی ایجاد حق شفعه (پیش نیازهای اولیه)

برای اینکه حق شفعه اصلاً به وجود آید و قابلیت اعمال داشته باشد، باید مجموعه ای از شرایط اولیه و اساسی محقق شوند. این شرایط، پیش نیازهایی هستند که بدون آن ها، هیچ حقی به نام حق شفعه برای شریک ایجاد نخواهد شد.

۳.۱. نوع مال: غیرمنقول ذاتی و قابل تقسیم

حق شفعه، صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول ایجاد می شود. طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، این مال باید «غیرمنقول قابل تقسیم» باشد. منظور از مال غیرمنقول در اینجا، عمدتاً «غیرمنقول ذاتی» یعنی زمین است.

• فقط اموال غیرمنقول: حق شفعه به زمین اختصاص دارد. ساختمان ها و درختان به تنهایی و بدون زمینی که روی آن قرار دارند، نمی توانند موضوع حق شفعه باشند.
• توضیح ماده ۸۰۹ قانون مدنی: این ماده صراحتاً بیان می کند: «هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.» این قاعده، تأکید بر غیرمنقول ذاتی بودن مال موضوع شفعه است.
• استثنا: حق ممر و مجری (ماده ۸۱۰ قانون مدنی): یک استثناء مهم در این زمینه وجود دارد. ماده ۸۱۰ ق.م. مقرر می دارد: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد اگرچه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد…» این ماده، حق شفعه را به دلیل اشتراک در راه عبور یا مجرای آب، حتی در صورت مفروز بودن خود ملک، تثبیت می کند. البته این استثناء به دیوار مشترک تسری نمی یابد.
• قابلیت تقسیم مال: یکی از شرایط کلیدی، قابل تقسیم بودن مال مشاع است. این بدان معناست که مال باید بتواند به گونه ای تقسیم شود که ضرر عمده ای به هیچ یک از شرکا وارد نشود و اجزای تقسیم شده نیز ارزش مستقل داشته باشند. تشخیص قابلیت تقسیم، در صورت وجود سابقه ثبتی با اداره ثبت و در غیر این صورت با کارشناس رسمی دادگستری خواهد بود.

۳.۲. تعداد شرکا: انحصار به دو نفر

ماده ۸۰۸ قانون مدنی به صراحت بیان می کند که مال باید «بین دو نفر مشترک باشد». این شرط، از ارکان اصلی حق شفعه است:

• دو نفر بودن در زمان انعقاد عقد بیع: ملاک دو نفر بودن شرکا، زمان وقوع عقد بیع (فروش سهم) است. اگر در این زمان، مال بین سه یا چند نفر مشترک باشد، حق شفعه ایجاد نمی شود.
• تأثیر تعدد خریداران: اگر یکی از دو شریک، سهم خود را به چندین نفر منتقل کند (مثلاً سه دانگ را به دو نفر هر کدام یک و نیم دانگ بفروشد)، باز هم حق شفعه برای شریک باقی مانده ایجاد می شود؛ زیرا در زمان بیع، فروشنده (شریک اول) و خریداران (چند نفر) همچنان مجموعه ای از یک فروشنده و یک مشتری هستند و رابطه اولیه دو نفر در اشاعه حفظ شده است.
• ماده ۸۲۴ قانون مدنی در مورد وراث: این ماده توضیح می دهد که اگر حق شفعه به ورثه منتقل شود، همگی باید متفقاً آن را اعمال کنند و نمی توانند آن را تجزیه کنند. این موضوع با شرط دو نفر بودن در زمان ایجاد حق، متفاوت است.

حق شفعه به دلیل ماهیت ویژه خود، فقط زمانی ایجاد می شود که مال غیرمنقول قابل تقسیم بین «دو نفر» شریک باشد.

۳.۳. نوع معامله: فقط عقد بیع

حق شفعه تنها در صورتی ایجاد می شود که انتقال سهم مشاع، صرفاً از طریق «عقد بیع» (خرید و فروش) صورت گیرد:

• فقط در صورت بیع: این یک شرط اساسی و بدون استثنا است. شریک باید سهم خود را به معنای واقعی کلمه بفروشد.
• مواردی که حق شفعه ایجاد نمی شود:
  • صلح: اگر سهم مشاع به وسیله صلح منتقل شود.
  • هبه: اگر سهم به صورت رایگان بخشیده شود.
  • رهن: انتقال سهم به عنوان تضمین بدهی.
  • معاوضه: مبادله سهم با مال دیگر.
  • انتقال قهری از طریق ارث: با فوت شریک و انتقال سهم به ورثه.
  • وقف: اختصاص دادن سهم برای مصارف عام المنفعه یا خاص.
  • مزایده: انتقال از طریق فروش در مزایده های عمومی و قضایی، با وجود اختلاف نظر فقهی و حقوقی، رأی مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه آن را مشمول شفعه دانسته است، اما رویه قضایی غالب و نظریات معتبر حقوقی، فروش از طریق مزایده را از شمول حق شفعه خارج می دانند. (این نکته برای مقاله ضروری است و تمایز را ایجاد می کند).

۳.۴. انتقال سهم به شخص ثالث

شرط دیگر این است که یکی از شرکا، سهم خود را به فردی «غیر از شریک دیگر» منتقل کند. اگر یکی از شرکا سهم خود را به شریک دیگر بفروشد، دیگر حق شفعه ای ایجاد نمی شود، زیرا هدف قانون گذار از حق شفعه، جلوگیری از ورود بیگانه به شراکت و رفع اشاعه است و با این انتقال، بیگانه وارد شراکت نشده است.

شرایط و مراحل عملی برای اعمال صحیح و قانونی حق شفعه

پس از احراز شرایط ایجاد حق شفعه، نوبت به اعمال این حق می رسد. اعمال حق شفعه نیازمند طی کردن مراحلی دقیق و رعایت شرایط خاصی است تا از نظر قانونی معتبر و مؤثر واقع شود.

۴.۱. آگاهی شفیع از وقوع معامله و جزئیات آن

نقطه آغازین برای اعمال حق شفعه، «اطلاع» شفیع از وقوع معامله و شرایط کامل آن است. این اطلاع باید از جزئیات اساسی معامله، از جمله هویت طرفین، میزان سهم فروخته شده، و قیمتی که مشتری داده است (ثمن)، حاصل شود.

• اهمیت اطلاع دقیق: شفیع باید از تمامی جزئیات معامله آگاه باشد تا بتواند تصمیم صحیحی برای اعمال حق خود بگیرد. عدم اطلاع از قیمت یا شرایط دیگر می تواند توجیهی برای تأخیر در اعمال حق باشد.
• نقطه شروع فوریت: فوریت حق شفعه، از زمان «اطلاع» شفیع از وقوع بیع آغاز می شود، نه از زمان «انعقاد» خود بیع. این تمایز در تعیین مهلت قانونی برای اعمال حق، بسیار حیاتی است.

۴.۲. فوریت در اعمال حق (ضرورت اقدام به موقع)

یکی از مهم ترین و حساس ترین شرایط عملی برای اعمال حق شفعه، «فوریت» آن است. این حق در صورتی معتبر است که شفیع پس از اطلاع از معامله، بدون تأخیر غیرموجه اقدام کند.

• مفهوم فوریت از نظر قانون و عرف: فوریت به معنای اقدام بلافاصله پس از اطلاع است. قانون، زمان مشخصی (مانند چند روز یا هفته) را تعیین نکرده و تشخیص آن به عرف و رویه قضایی واگذار شده است. اما نباید به قصد اضرار یا بهره برداری از نوسانات بازار تأخیر کرد. هرگونه تعلل غیرموجه، می تواند به عنوان انصراف از حق تلقی شده و منجر به سقوط آن گردد.
• بررسی پیامدهای تأخیر: تأخیر بی مورد در اعمال حق شفعه، موجب سقوط این حق خواهد شد. این سقوط، به معنای از دست دادن دائمی حق تملک قهری است.

فوریت در اعمال حق شفعه از جمله مهم ترین و حساس ترین شرایط آن است و تأخیر در آن، به معنای اسقاط حق تفسیر می شود. این فوریت با اطلاع شفیع از وقوع معامله آغاز می گردد.

۴.۳. انشای اراده و اعلام قصد تملک (رسمی و صریح)

شفیع باید اراده خود مبنی بر اعمال حق شفعه را به صورت صریح و رسمی اعلام کند. این اعلام، معمولاً از طریق ارسال «اظهارنامه رسمی» صورت می گیرد.

• ضرورت اعلام رسمی: اعلام رسمی، برای اثبات تاریخ اطلاع و قصد شفیع ضروری است و به جلوگیری از انکار و نزاع کمک می کند.
• اعلام به چه کسانی؟: اعلام قصد اعمال حق شفعه، باید به خریدار (مشتری) و ترجیحاً به فروشنده (شریک سابق) صورت گیرد تا همه طرفین در جریان قرار گیرند.

۴.۴. تادیه کامل ثمن معامله به مشتری

اساس اعمال حق شفعه، پرداخت کامل «ثمن معامله» (قیمتی که مشتری به فروشنده پرداخته است) به مشتری است.

• پرداخت دقیق قیمتی که مشتری داده است: شفیع باید دقیقاً همان مبلغی را که مشتری بابت خرید سهم مشاع پرداخت کرده، به او بپردازد. این مبلغ شامل اصل ثمن و هرگونه هزینه های متعارف و لازمی است که مشتری متحمل شده است.
• نحوه تادیه در صورت عدم همکاری: اگر مشتری از دریافت ثمن خودداری کند یا دسترسی به او ممکن نباشد، شفیع می تواند ثمن را به «صندوق دادگستری» یا یکی از حساب های سپرده مخصوص دادگستری واریز کند و گواهی واریز را ارائه دهد. این اقدام به منزله تادیه و انجام تعهد شفیع محسوب می شود.
• مسائل مربوط به کاهش ارزش پول یا تورم: در شرایط تورم و کاهش ارزش پول، ممکن است خریدار ادعای ضرر و زیان کند. رویه قضایی و نظریات حقوقی در این زمینه متفاوت است، اما اصل بر این است که شفیع باید «همان» ثمن دریافتی را به خریدار برگرداند. البته برخی نظریات حقوقی پرداخت مابه التفاوت ارزش ثمن را در صورت اثبات تورم شدید و عدم تعادل بین عوضین، در صورت طرح دعوا از سوی مشتری، جایز می دانند.

۴.۵. تملک تمامی سهم فروخته شده (عدم قابلیت تجزیه)

طبق ماده ۸۲۴ قانون مدنی، حق شفعه «غیرقابل تجزیه» است. این بدان معناست که شفیع نمی تواند تنها بخشی از سهم فروخته شده را تملک کند.

• اصل عدم تجزیه: شفیع یا باید تمام سهم فروخته شده را تملک کند، یا از حق شفعه خود صرف نظر نماید. این اصل حتی در مورد ورثه شفیع نیز صادق است؛ اگر حق شفعه به ورثه منتقل شود، همگی باید متفقاً و نسبت به تمام سهم آن را اعمال کنند. اگر یکی از وراث اسقاط حق کند، بقیه نیز نمی توانند فقط سهم خود را تملک کنند و باید یا از تمام حق صرف نظر کنند یا همه آن را تملک نمایند.

آثار و پیامدهای اعمال حق شفعه

اعمال صحیح حق شفعه، پیامدهای حقوقی مهمی را به دنبال دارد که هم برای شفیع و هم برای مشتری (خریدار) و حتی اشخاص ثالث، آثار قابل توجهی دارد.

۵.۱. ابطال معاملات مشتری نسبت به سهم مشاع

یکی از مهم ترین آثار اعمال حق شفعه، بطلان تمامی معاملات و تصرفاتی است که مشتری قبل از اخذ به شفعه و بعد از عقد بیع، نسبت به سهم مشاع مورد شفعه انجام داده است.

• شرح ماده ۸۱۶ قانون مدنی: این ماده به صراحت بیان می دارد: «اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید.»
• توضیح مفهوم بطلان: منظور از بطلان این است که این معاملات از ابتدا فاقد هرگونه اثر حقوقی بوده و سهم مورد معامله، هرگز به ملکیت اشخاص ثالث درنیامده است. این قاعده، برای حفظ حق شفیع و جلوگیری از تضییع آن توسط مشتری پیش بینی شده است. به عنوان مثال، اگر مشتری سهم خریداری شده را به دیگری بفروشد یا آن را رهن بگذارد، پس از اعمال حق شفعه توسط شفیع، این معاملات باطل می شوند.

۵.۲. تملک قهری سهم توسط شفیع

با اعمال حق شفعه، شفیع به صورت قهری و بدون نیاز به رضایت مجدد مشتری، مالک سهم فروخته شده می شود. این تملک، مستقیماً به موجب قانون و اراده شفیع صورت می گیرد.

• عدم نیاز به رضایت مشتری: پس از پرداخت ثمن و اعلام قصد، شفیع مالک می شود و مشتری نمی تواند از انتقال سهم خودداری کند. این جنبه قهری بودن حق شفعه را نشان می دهد.

۵.۳. لزوم طرح دعوای تایید اخذ به شفعه

با وجود تملک قهری، برای تثبیت رسمی مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، شفیع باید دعوای «تایید اخذ به شفعه» را در دادگاه مطرح کند.

• هدف از این دعوا: هدف اصلی این دعوا، رسمیت بخشیدن و تثبیت مالکیت شفیع بر سهم مشاع در مراجع قضایی و سپس الزام مشتری و فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام شفیع است.
• طرفین دعوا:
  • خواهان: شفیع (صاحب حق شفعه).
  • خواندگان: خریدار (مشتری) و فروشنده (شریک سابق). حضور هر دو در دعوا الزامی است.
• مرجع صالح رسیدگی: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا است.
• ماهیت رأی دادگاه: رأی صادره از دادگاه در این دعوا، از نوع «اعلامی» است، به این معنا که تنها مالکیت شفیع را تأیید می کند و مستقیماً اجراییه صادر نمی شود. پس از صدور رأی قطعی مبنی بر تایید اخذ به شفعه، شفیع می تواند از طریق واحد اجرای احکام، الزام مشتری و فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود، درخواست نماید.

نکات تکمیلی و استثنائات مهم در حق شفعه

در کنار شرایط عمومی، برخی نکات تکمیلی و استثنائات خاص نیز در خصوص حق شفعه وجود دارد که آگاهی از آن ها برای درک کامل این حق ضروری است.

۶.۱. قابلیت اسقاط حق شفعه (ماده ۸۲۲ قانون مدنی)

حق شفعه یک حق مالی است و مانند سایر حقوق مالی، قابل اسقاط (صرف نظر کردن) است.

• نحوه اسقاط: اسقاط حق شفعه می تواند به صورت «صریح» (لفظی یا کتبی) یا «ضمنی» (فعلی) باشد. به عنوان مثال، اگر شفیع پس از اطلاع از بیع، صراحتاً اعلام کند که قصد اعمال حق شفعه را ندارد (اسقاط صریح) یا اینکه خودش نیز سهم مشاع خود را به شخص ثالثی منتقل کند (اسقاط ضمنی و فعلی)، حق شفعه او ساقط می شود. ماده ۸۲۲ قانون مدنی مقرر می دارد: «حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود.»
• مبحث مهم و اختلاف نظر: یکی از مباحث چالش برانگیز، امکان اسقاط حق شفعه «قبل از ایجاد» آن است. دیدگاه غالب حقوقی بر این است که حق شفعه، پیش از ایجاد (یعنی قبل از وقوع عقد بیع سهم مشاع)، قابل اسقاط نیست. زیرا در زمان اسقاط، هنوز حقی وجود ندارد که مورد اسقاط قرار گیرد. با این حال، برخی حقوقدانان معتقدند می توان به صورت پیشاپیش از آن صرف نظر کرد، هرچند این نظر کمتر مورد پذیرش قرار گرفته است.

۶.۲. انتقال حق شفعه: فقط به صورت قهری

حق شفعه، به دلیل ماهیت خاص خود، قابلیت انتقال ارادی ندارد، اما به صورت قهری منتقل می شود.

• عدم قابلیت انتقال ارادی: شفیع نمی تواند حق شفعه خود را به دیگری بفروشد، صلح کند، یا به هر طریق دیگری به اراده خود به شخص ثالثی واگذار نماید. این حق، وابسته به شخصیت شریک و وضعیت اشاعه است.
• انتقال به ورثه پس از فوت شفیع (ماده ۸۲۳ قانون مدنی): طبق ماده ۸۲۳ قانون مدنی: «حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود.» این انتقال به صورت قهری و به نسبت سهم الارث هر یک از ورثه صورت می گیرد.
• لزوم اعمال توسط تمامی وراث: نکته مهم این است که اگر حق شفعه به ورثه منتقل شود، همگی وراث باید «متفقاً» آن را اعمال کنند. هیچ یک از وراث نمی تواند به تنهایی و فقط نسبت به سهم خود حق شفعه را اعمال کند. ماده ۸۲۴ قانون مدنی این موضوع را تأیید می کند: «هر گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.»

۶.۳. حق شفعه در مال موقوفه (ماده ۸۱۱ قانون مدنی)

مال موقوفه دارای احکام خاص خود است و در خصوص حق شفعه نیز قواعد متفاوتی دارد.

• عدم شمول حق شفعه برای متولی یا موقوف علیهم: ماده ۸۱۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.» این بدان معناست که اگر یک شریک، سهم خود را بفروشد و شریک دیگر یک مال موقوفه باشد که متولی یا موقوف علیهم آن را اداره می کنند، آن ها نمی توانند حق شفعه را اعمال کنند.
• امکان اعمال شفعه برای شریک طلق در صورت فروش سهم موقوفه: با این حال، اگر وضعیت برعکس باشد، یعنی سهم شریک «طَلْق» (آزاد و غیروقفی) باشد و سهم دیگر «موقوفه» و سهم موقوفه (با مجوز قانونی) به فروش برسد، شریک طلق می تواند از حق شفعه خود استفاده کند و سهم موقوفه را تملک نماید.

۶.۴. حق شفعه در آپارتمان ها (عدم شمول و دلایل آن)

یکی از پرسش های رایج در خصوص حق شفعه، اعمال آن در آپارتمان ها است. رویه قضایی و نظریات حقوقی غالب، حق شفعه را در مورد آپارتمان ها به طور کلی قابل اعمال نمی دانند.

دلایل عدم شمول حق شفعه در آپارتمان ها عبارتند از:

• عدم شمول بر بنا بدون زمین: طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود. در خرید و فروش آپارتمان ها، اگرچه عرصه (زمین) نیز منتقل می شود، اما تمرکز اصلی بر اعیانی (ساختمان) است و زمین معمولاً به صورت مشاع و با تعداد شرکای زیاد (سایر مالکین واحدهای آپارتمانی) مالکیت دارد.
• تعدد شرکا در زمین: در اغلب آپارتمان ها، زمین ساختمان بین تمامی مالکین واحدهای آپارتمانی به نسبت سهم هر واحد، مشاع است. این بدان معناست که تعداد شرکا در عرصه (زمین) بیش از دو نفر است و این با شرط اساسی ماده ۸۰۸ قانون مدنی مبنی بر «دو نفر» بودن شرکا در زمان بیع، منافات دارد.
• غیرقابل تقسیم بودن اعیان: واحدهای آپارتمانی به خودی خود قابل تقسیم نیستند.

بنابراین، با توجه به دلایل فوق، حق شفعه معمولاً در معاملات مربوط به واحدهای آپارتمانی قابل اعمال نیست. این موضوع، تفاوت اساسی بین مال غیرمنقول سنتی (مانند زمین زراعی) و املاک نوین (مانند آپارتمان) را در اعمال حق شفعه نشان می دهد.

نتیجه گیری و توصیه حقوقی

حق شفعه، ابزاری مهم و قدرتمند در حقوق مدنی ایران است که به شریک مال غیرمنقول مشاع امکان می دهد تا در برابر فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، از حق تملک قهری آن سهم برخوردار شود. همانطور که تشریح شد، شرایط اعمال حق شفعه شامل مجموعه ای از پیش نیازهای ماهوی برای ایجاد این حق (مانند غیرمنقول و قابل تقسیم بودن مال، انحصار شرکا به دو نفر، انتقال از طریق عقد بیع به شخص ثالث) و همچنین مراحل و الزامات عملی برای اجرای آن (از جمله آگاهی شفیع، فوریت در اقدام، اعلام رسمی اراده و تادیه کامل ثمن) است.

آثار این حق، از جمله ابطال معاملات مشتری و تملک قهری سهم توسط شفیع، اهمیت و پیچیدگی های آن را دوچندان می کند. همچنین، شناخت نکات تکمیلی نظیر قابلیت اسقاط، انتقال قهری به ورثه، و عدم شمول آن بر اموال موقوفه خاص یا آپارتمان ها، برای درک جامع این نهاد حقوقی حیاتی است.

با توجه به جنبه های فنی و ظرافت های حقوقی فراوان در این حوزه، از جمله فوریت در اعمال حق و پیامدهای جبران ناپذیر تأخیر، اکیداً توصیه می شود که پیش از هرگونه اقدام، اعم از اعمال حق شفعه، خرید سهم مشاع، یا طرح دعوای تایید اخذ به شفعه، حتماً با یک مشاور حقوقی متخصص یا وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید. این مشاوره می تواند شما را از مخاطرات احتمالی حفظ کرده و مسیر صحیح حقوقی را برای دفاع از منافع تان هموار سازد.