نمونه وکالت مسکن ملی
نمونه وکالت مسکن ملی
نمونه وکالت مسکن ملی، سندی حقوقی است که متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن برای واگذاری اختیارات قانونی خود به شخص دیگر، اغلب برای پیگیری امور اداری و بانکی، تنظیم می کنند. این وکالت نامه باید با دقت و شفافیت کامل نگارش شود تا از بروز ابهامات و اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری به عمل آید.
طرح های کلان ملی مسکن، نظیر نهضت ملی مسکن و مسکن مهر، با هدف تأمین سرپناه برای اقشار مختلف جامعه، از جمله مهمترین برنامه های دولت محسوب می شوند. دامنه گسترده این طرح ها و پیچیدگی های اداری، مالی و حقوقی مربوط به آن ها، ضرورت آگاهی کامل از ابعاد قانونی هرگونه اقدام یا معامله را دوچندان می سازد. در این میان، مسئله واگذاری امتیاز، پیگیری امور از طریق شخص ثالث و تنظیم اسناد حقوقی مرتبط، از جمله چالش هایی است که متقاضیان و سایر افراد درگیر با این طرح ها با آن مواجه هستند.
اغلب تصور بر این است که با تنظیم یک وکالت نامه جامع، تمامی حقوق و امتیازات مربوط به مسکن ملی قابل انتقال است، اما واقعیت حقوقی پیچیده تر از این تصور است. عدم درک صحیح تفاوت میان اسناد حقوقی مختلف نظیر وکالت نامه، صلح نامه و قرارداد مشارکت، می تواند به تبعات جبران ناپذیری برای طرفین معامله منجر شود. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و دقیق، به بررسی هر یک از این اسناد، کاربردهای صحیح و خطرات احتمالی آن ها می پردازد تا مخاطبان قادر باشند با اطلاعاتی کامل و آگاهانه، تصمیمات حقوقی صحیحی اتخاذ کرده و از بروز مشکلات آتی پیشگیری کنند. تأکید ما بر این است که با وجود رویکرد تخصصی، محتوا به گونه ای تدوین شده است که برای عموم مردم نیز قابل درک باشد.
درک وکالت نامه و کاربرد آن در مسکن ملی
وکالت نامه، سندی رسمی است که به موجب آن یک نفر (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیار انجام یک یا چند کار حقوقی یا اداری را اعطا می کند. در واقع، وکیل به نیابت از موکل، اعمالی را انجام می دهد که موکل خود می توانست انجام دهد. این سند، پایه و اساس بسیاری از اقدامات حقوقی در جامعه است و در طرح هایی مانند مسکن ملی، کاربردهای خاص خود را دارد.
ارکان اصلی یک وکالت نامه شامل موکل (فردی که اختیار می دهد)، وکیل (فردی که اختیار دریافت می کند)، مورد وکالت (موضوعی که وکیل برای انجام آن اختیار می یابد) و حدود اختیارات (میزان و چگونگی اختیارات اعطا شده) می شود. وکالت نامه ها می توانند به صورت کلی (برای انجام کلیه امور موکل)، خاص (برای انجام یک امر مشخص) یا کاری (برای انجام چند کار مرتبط) تنظیم شوند. در زمینه مسکن ملی، اغلب از وکالت نامه های خاص یا کاری استفاده می شود.
کاربردهای مجاز و رایج وکالت نامه در طرح مسکن ملی
وکالت نامه در طرح مسکن ملی، عمدتاً برای تسهیل امور اداری و بانکی که نیاز به حضور فیزیکی یا امضای صاحب امتیاز دارد، به کار می رود. این کاربردها به هیچ وجه به معنای انتقال مالکیت یا امتیاز به وکیل نیستند، بلکه صرفاً به وکیل امکان می دهند تا به جای موکل، فرآیندها را دنبال کند.
- پیگیری امور اداری: این شامل مراجعه به ادارات مربوطه نظیر وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، اداره ثبت اسناد، شهرداری و غیره برای ثبت نام، تکمیل پرونده، انتخاب واحد، اخذ پروانه ساخت، پایان کار و هرگونه استعلام و مکاتبه لازم است. وکیل می تواند اسناد و مدارک مورد نیاز را جمع آوری کرده و به مراجع ذیصلاح ارائه دهد.
- امور بانکی: وکالت نامه می تواند به وکیل اجازه دهد تا به بانک مسکن یا سایر بانک های عامل مراجعه کرده و اقداماتی نظیر افتتاح حساب، دریافت و تکمیل فرم های وام، امضای قراردادهای بانکی (مانند قرارداد تسهیلات و فک رهن)، واریز و برداشت وجوه مربوط به پروژه و پیگیری اقساط را انجام دهد.
- امضای قراردادها و اسناد: در برخی مراحل، ممکن است نیاز به امضای قراردادهایی با سازنده، شرکت های تعاونی مسکن، یا سایر نهادها باشد. وکیل می تواند با اختیار اعطا شده، این قراردادها را به نمایندگی از موکل امضا کند.
- پرداخت وجوه و دریافت اسناد: وکیل می تواند مبالغ مورد نیاز پروژه را پرداخت کرده و در ازای آن، رسیدها و اسناد مربوطه را دریافت نماید. این شامل اقساط، هزینه های اداری و سایر وجوه مرتبط با ساخت و تکمیل واحد مسکونی است.
وکالت بلاعزل در مسکن ملی: مفهوم، مزایا و خطرات
یکی از مفاهیم حقوقی که در معاملات مربوط به امتیاز مسکن ملی به وفور شنیده می شود، وکالت بلاعزل است. این نوع وکالت نامه، به موجب عقد خارج لازم یا ضمن عقد لازم دیگر، حق عزل وکیل را از موکل سلب می کند. به عبارت دیگر، موکل نمی تواند وکیل را از سمَت خود عزل کند مگر با توافق دو طرف یا در شرایط بسیار خاص قانونی. این ویژگی، آن را از وکالت عادی متمایز می کند که موکل در هر زمان می تواند وکیل خود را عزل کند.
چرا وکالت بلاعزل در معاملات امتیاز مسکن ملی رایج شده است؟
در بسیاری از موارد، افراد به اشتباه تصور می کنند که با اعطای وکالت بلاعزل، مالکیت امتیاز مسکن ملی را به وکیل منتقل کرده اند. این تصور غلط، به دلیل عدم آگاهی از ماهیت حقوقی وکالت است. افراد برای تضمین معامله ای که در مراحل اولیه پروژه (پیش از صدور سند قطعی) انجام می دهند، به وکالت بلاعزل روی می آورند، با این گمان که این وکالت، راهی مطمئن برای انتقال امتیاز است.
خطرات حقوقی وکالت بلاعزل برای موکل و وکیل:
- عدم انتقال مالکیت: مهمترین خطر این است که وکالت بلاعزل، به هیچ وجه سند انتقال مالکیت محسوب نمی شود. وکیل تنها نماینده موکل است و مالکیت همچنان به نام موکل باقی می ماند. این موضوع می تواند در آینده به اختلافات جدی منجر شود، به ویژه اگر موکل در مراحل بعدی، از همکاری برای انتقال سند خودداری کند.
- فوت موکل یا وکیل: یکی از خطرات عمده وکالت بلاعزل، زوال آن با فوت یا جنون هر یک از طرفین است. با فوت موکل، وکالت نامه بلاعزل از اعتبار ساقط می شود و ورثه موکل، دیگر ملزم به رعایت مفاد آن نیستند. این امر می تواند برای خریدار امتیاز (وکیل) که مبالغی را پرداخت کرده، مشکلات عظیمی ایجاد کند. همین امر در مورد فوت وکیل نیز صدق می کند.
- سوءاستفاده از اختیارات: با وجود بلاعزل بودن، وکیل می تواند از اختیارات خود سوءاستفاده کند. هرچند این موضوع با تعیین دقیق حدود اختیارات قابل پیشگیری است، اما امکان تخلف همیشه وجود دارد.
- تغییر قوانین: قوانین مربوط به طرح های مسکن دولتی ممکن است در طول زمان تغییر کنند و این تغییرات می توانند بر اعتبار یا اجرای مفاد یک وکالت نامه بلاعزل تأثیر بگذارند.
وکالت بلاعزل، سند مالکیت نیست و به خودی خود امتیاز مسکن ملی را منتقل نمی کند. این تصور غلط، ریشه بسیاری از مشکلات حقوقی در این حوزه است.
نمونه وکالت نامه جامع پیگیری امور نهضت ملی مسکن
این نمونه وکالت نامه با هدف صرفاً پیگیری و انجام امور اداری و بانکی مربوط به طرح نهضت ملی مسکن تنظیم شده است و هیچ گونه حق فروش، رهن، صلح یا انتقال امتیاز/مالکیت را به وکیل اعطا نمی کند. این وکالت نامه برای مواقعی مناسب است که صاحب امتیاز (موکل) به دلایل مختلف (مشغله کاری، دوری محل سکونت و…) نمی تواند شخصاً امور خود را پیگیری کند و نیاز به نماینده ای قانونی دارد.
مشخصات کامل موکل و وکیل:
- موکل: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی موکل] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] صادره از [محل صدور] به شماره ملی [کد ملی]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، آدرس کامل [آدرس موکل] کد پستی [کد پستی].
- وکیل: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی وکیل] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] صادره از [محل صدور] به شماره ملی [کد ملی]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، آدرس کامل [آدرس وکیل] کد پستی [کد پستی].
مورد وکالت:
مراجعه به کلیه مراجع، سازمان ها، ارگان های دولتی و غیردولتی و دوایر وابسته به آنها از قبیل: وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، اداره کل ثبت اسناد و املاک، شهرداری ها، ادارات دارایی، شرکت های تعاونی مسکن، بانک ها و موسسات مالی و اعتباری (به ویژه بانک مسکن)، دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع ذیربط، به منظور انجام کلیه امور اداری و قانونی مورد نیاز موکل راجع به ثبت نام و پیگیری یک واحد آپارتمان مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن/مسکن مهر، مربوط به پلاک ثبتی [در صورت اطلاع] / کد رهگیری ثبت نام [در صورت اطلاع] / شناسه ملی طرح [در صورت اطلاع]، با هر مساحت و مشخصه که در آینده تخصیص یابد یا تخصیص یافته باشد. این مورد وکالت شامل تمامی مراحل از ثبت نام اولیه تا مرحله تحویل و دریافت پایان کار و سند اعیانی (بدون حق انتقال مالکیت).
اختیارات وکیل:
وکیل دارای اختیارات کامل و جامع برای انجام امور ذیل، به نمایندگی از موکل و به نام و حساب موکل می باشد:
- پیگیری ثبت نام، تکمیل مدارک، تشکیل پرونده و ارائه هرگونه اسناد و اطلاعات در سامانه و مراجع مربوطه.
- حضور در تمامی جلسات، کمیته ها و هیئت های متشکله در خصوص موضوع وکالت و اتخاذ تصمیم به جای موکل.
- انجام کلیه مکاتبات لازم، اخذ هرگونه استعلام، گواهی، مفاصاحساب از کلیه مراجع ذیربط.
- اخذ مدارک، اسناد، اوراق و یا رونوشت و کپی مصدق آنها.
- پرداخت هرگونه وجه، عوارض، مالیات، حق بیمه، اقساط، هزینه های ساخت، تکمیل و انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و سایر وجوه مربوط به پروژه و دریافت رسیدهای آن.
- افتتاح هر نوع حساب بانکی به نام موکل (در صورت نیاز) و واریز و برداشت وجوه مربوط به پروژه.
- درخواست و دریافت وام و تسهیلات بانکی، امضای تمامی اوراق و قراردادهای بانکی اعم از مشارکت مدنی، فروش اقساطی، رهن و وثیقه قرار دادن مورد وکالت در قبال وام و انجام تمامی تشریفات بانکی تا مرحله تقسیط و فک رهن (پس از اتمام اقساط).
- انعقاد، امضا، تایید، فسخ یا اقاله هر نوع قرارداد با شرکت های سازنده، تعاونی مسکن، شهرداری و سایر نهادهای مرتبط، در چارچوب موضوع وکالت (صرفاً برای ساخت و تکمیل، نه انتقال مالکیت).
- شرکت در مراحل انتخاب واحد، تحویل واحد، نصب انشعابات و خدمات شهری.
- دریافت سند تک برگی یا دفترچه ای (اعیانی) از اداره ثبت اسناد و املاک پس از طی مراحل قانونی و تثبیت مالکیت به نام موکل.
- سپردن هرگونه تعهد، اقرار و رضایت در چارچوب مورد وکالت.
حدود اختیارات:
وکیل مرقوم حق فروش، صلح، رهن مجدد، اجاره، انتقال و هرگونه واگذاری امتیاز یا مالکیت مورد وکالت به خود یا هر شخص حقیقی و حقوقی دیگر را ندارد. اختیارات وکیل صرفاً محدود به پیگیری امور اداری، بانکی و تکمیل پروژه به نام موکل می باشد.
- حق توکیل به غیر: [دارد/ندارد] (در صورت داشتن حق توکیل، وکیل می تواند انجام تمام یا قسمتی از مورد وکالت را به شخص دیگری واگذار کند).
- حق عزل وکیل: موکل ضمن عقد خارج لازم/یا ضمن همین سند، حق عزل وکیل را در خصوص این وکالت نامه از خود سلب و ساقط نمود. (این بند وکالت را بلاعزل می کند و باید با آگاهی کامل موکل درج شود).
مدت وکالت:
این وکالت نامه برای مدت [مثلاً: ۱۰ سال] معتبر است و پس از انقضای مدت، از اعتبار ساقط می شود. (یا: نامحدود تا انجام کامل مورد وکالت).
توضیحات تکمیلی:
این سند صرفاً در نفس وکالت مؤثر است و هرگونه مسئولیت ناشی از عدم رعایت قوانین و مقررات یا عدم اقدام به موقع بر عهده طرفین می باشد. انجام موارد وکالت منوط به رفع کلیه موانع قانونی، تثبیت مالکیت و عدم تضاد با قوانین و مقررات آمره جاری کشور است.
نکات کلیدی برای تنظیم این وکالت نامه
تنظیم یک وکالت نامه دقیق و بدون ابهام، اهمیت حیاتی دارد. این نکات به شما کمک می کند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید:
- شفافیت و جزئی نگری: تمام اختیارات اعطا شده باید به وضوح و با جزئیات کامل در وکالت نامه ذکر شوند. از عبارات کلی و مبهم پرهیز کنید.
- عدم اعطای اختیارات فروش: اگر قصد انتقال امتیاز را ندارید، حتماً صراحتاً در وکالت نامه قید کنید که وکیل حق فروش یا انتقال مالکیت را ندارد.
- مشخصات دقیق طرفین: اطلاعات شناسایی موکل و وکیل باید دقیق و کامل باشد تا از هرگونه ابهام هویتی جلوگیری شود.
- تعیین مدت: مشخص کردن مدت اعتبار وکالت نامه می تواند مفید باشد، به ویژه اگر وکالت بلاعزل نباشد.
- ثبت در دفاتر اسناد رسمی: تنظیم و ثبت وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی، از اعتبار حقوقی بالایی برخوردار است و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می کند.
صلح نامه، راهکار قانونی و ایمن برای انتقال امتیاز مسکن ملی
در مواجهه با طرح های مسکن ملی، بسیاری از متقاضیان قصد واگذاری امتیاز خود را دارند و خریدارانی نیز به دنبال کسب این امتیازات هستند. با این حال، به دلیل ماهیت دولتی و حمایتی این طرح ها و عدم تثبیت مالکیت در مراحل اولیه، فروش امتیاز مسکن ملی به صورت مرسوم و از طریق قولنامه یا وکالت فروش، با چالش ها و خطرات جدی همراه است.
چرا فروش امتیاز مسکن ملی به صورت وکالت یا قولنامه پرخطر است؟
محدودیت های قانونی برای خرید و فروش امتیازات دولتی قبل از تثبیت مالکیت و صدور سند قطعی، مهمترین دلیل این خطرات است. از آنجایی که در مراحل اولیه، امتیاز صرفاً یک حق و نه یک ملک مستقل با سند مالکیت رسمی است، معاملات آن با چالش مواجه می شود. وکالت فروش، همانطور که قبلاً اشاره شد، ماهیت انتقال مالکیت ندارد و در صورت فوت موکل، باطل می شود. قولنامه ها نیز با وجود اعتبار بین الطرفین، در برابر تغییر قوانین یا عدم همکاری طرفین، آسیب پذیری بالایی دارند و در بسیاری از مراجع رسمی، رسمیت کافی برای تغییر نام صاحب امتیاز را ندارند.
| ویژگی | وکالت فروش امتیاز | صلح نامه امتیاز |
|---|---|---|
| ماهیت حقوقی | نمایندگی در فروش (بدون انتقال مالکیت) | انتقال قطعی یک حق یا امتیاز |
| انتقال مالکیت | خیر، مالکیت به نام موکل باقی می ماند. | بله، حقوق و امتیازات منتقل می شود. |
| پایداری با فوت طرفین | با فوت موکل یا وکیل باطل می شود. | با فوت طرفین از بین نمی رود و به ورثه منتقل می شود. |
| قابلیت فسخ | معمولاً قابل فسخ (مگر بلاعزل باشد که آن هم با فوت باطل است). | قطعی و غیرقابل فسخ (مگر با اقاله دو طرف). |
| رسمیت در مراجع | کمتر، ممکن است در مراجع دولتی پذیرفته نشود. | بیشتر، به عنوان یک سند رسمی انتقال حق پذیرفته می شود. |
| ریسک برای خریدار | بالا (عدم انتقال قطعی، باطل شدن با فوت). | پایین تر (انتقال قطعی، پایداری بیشتر). |
مفهوم صلح حقوق و امتیاز و مزایای آن
صلح در قانون مدنی ایران، عقدی لازم است که طرفین می توانند به موجب آن، در مورد هر نوع مال یا حقی با یکدیگر توافق کنند. در مورد امتیاز مسکن ملی، صلح حقوق و امتیاز به معنای انتقال قطعی تمامی حقوق و امتیازات ناشی از ثبت نام و تخصیص واحد مسکونی از مصالح (انتقال دهنده) به متصالح (انتقال گیرنده) است.
چرا صلح نامه برای انتقال امتیاز مسکن ملی بهترین گزینه است؟
- انتقال قطعی حقوق: صلح نامه برخلاف وکالت، منجر به انتقال قطعی حقوق و امتیازات می شود. متصالح پس از تنظیم صلح نامه، مالک این حقوق شناخته می شود.
- پایداری بیشتر: صلح نامه یک عقد لازم است و با فوت یا جنون مصالح یا متصالح از بین نمی رود. این ویژگی، امنیت خاطر بیشتری را برای متصالح فراهم می کند.
- عدم قابلیت فسخ: صلح نامه اصولاً غیرقابل فسخ است، مگر اینکه طرفین با توافق یکدیگر (اقاله) آن را برهم بزنند. این امر، پایداری معامله را تضمین می کند.
- رسمیت در مراجع: با توجه به ماهیت حقوقی صلح، این سند در صورت تنظیم صحیح، از اعتبار بیشتری در مراجع قضایی و حتی برخی مراجع اداری (در صورت وجود مجوزهای لازم برای انتقال) برخوردار است.
نمونه کامل صلح نامه حقوق و امتیازات نهضت ملی مسکن
این صلح نامه با هدف انتقال قطعی کلیه حقوق و امتیازات ناشی از ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن تنظیم می گردد. توصیه می شود پس از تنظیم صلح نامه، یک وکالت نامه کاری (نه وکالت فروش) نیز از سوی مصالح به متصالح برای پیگیری امور اداری و بانکی تنظیم شود.
مشخصات مصالح و متصالح:
- مصالح (انتقال دهنده امتیاز): آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مصالح] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] صادره از [محل صدور] به شماره ملی [کد ملی]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، آدرس کامل [آدرس مصالح] کد پستی [کد پستی].
- متصالح (انتقال گیرنده امتیاز): آقای/خانم [نام و نام خانوادگی متصالح] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] صادره از [محل صدور] به شماره ملی [کد ملی]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، آدرس کامل [آدرس متصالح] کد پستی [کد پستی].
مورد صلح:
کلیه حقوق و امتیازات مصالح تحت هر نام، عنوان، نشان قانونی، عرفی و شرعی، راجع به شش دانگ عرصه و اعیان واحد مسکونی تخصیص یافته یا در آینده تخصیص یافته به مصالح در سامانه وزارت راه و شهرسازی/بنیاد مسکن (با کد رهگیری ثبت نام [در صورت اطلاع] / شناسه ملی طرح [در صورت اطلاع])، به هر مشخصات، کمیت، کیفیت، شماره قطعه و پلاک ثبتی که در آینده به واسطه ثبت نام انجام شده و یا در حال پیگیری، به مصالح تعلق گیرد. این شامل تمامی توابع و لواحق، مشاعات و متعلقات و همچنین کلیه حقوق و مطالبات مالی و غیرمالی مصالح از وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، شرکت های سازنده و تعاونی های مسکن مربوطه، تا مرحله تحویل و انتقال سند قطعی به نام متصالح یا شخص معرفی شده از سوی وی، می باشد. با امضای این صلح نامه، مصالح هیچ گونه ادعایی نسبت به مالکیت، حقوق و امتیازات مورد صلح نخواهد داشت.
مال الصلح و نحوه پرداخت:
مال الصلح عبارت است از مبلغ [مبلغ کل به عدد] ریال (معادل [مبلغ کل به حروف] تومان) وجه رایج مملکتی، که این مبلغ شامل تمامی پرداختی های اولیه مصالح (مبلغ [مبلغ پرداختی اولیه مصالح به عدد] ریال) به حساب وزارت راه و شهرسازی/بنیاد مسکن تا تاریخ تنظیم این صلح نامه نیز می باشد. مبلغ مال الصلح به شرح ذیل از سوی متصالح به مصالح پرداخت و تسویه گردید: [شرح نحوه پرداخت، مثلاً: مبلغ [عدد] ریال نقداً / از طریق فیش واریزی به شماره … به حساب … در تاریخ … به مصالح پرداخت گردید و مصالح اقرار به دریافت آن نمود].
تعهدات طرفین:
- تعهدات مصالح:
- مصالح متعهد می گردد کلیه مدارک و مستندات مربوط به ثبت نام و پیگیری امتیاز مسکن ملی را به متصالح ارائه و در صورت لزوم، اصل آن ها را نزد متصالح یا وکیل وی به امانت بسپارد.
- مصالح موظف است کلیه پیامک ها، ابلاغیه ها و اطلاعیه های دریافتی از مراجع دولتی یا بانکی را به محض اطلاع، به متصالح اطلاع رسانی کرده و در صورت نیاز، بستر لازم برای واریز وجوه توسط متصالح را فراهم آورد.
- مصالح متعهد می شود در هر مرحله ای که نیاز به حضور و امضای وی در دفاتر اسناد رسمی، بانک ها، ادارات دولتی و سایر مراجع باشد، شخصاً حاضر شده و همکاری لازم را با متصالح به عمل آورد.
- مصالح اقرار می نماید که حقوق و امتیازات مورد صلح، مستحق الغیر نبوده و هیچ گونه مانع قانونی برای انتقال آن به متصالح وجود ندارد.
- مصالح حق هرگونه ادعا نسبت به مالکیت و حقوق مورد صلح را از خود سلب و ساقط می نماید و متعهد می گردد پس از امضای این صلح نامه، هیچ گونه واگذاری مجددی نسبت به امتیاز مذکور انجام ندهد.
- تعهدات متصالح:
- متصالح متعهد می گردد از این پس، تمامی مبالغی را که از سوی مراجع ذیصلاح و بانک مسکن (جهت تکمیل وجه، اقساط ساخت، هزینه های انشعابات و…) اعلام می شود، در موعد مقرر پرداخت نماید.
- مسئولیت و عواقب ناشی از عدم پرداخت به موقع اقساط و مبالغ درخواستی از این پس به عهده متصالح خواهد بود و مصالح هیچ گونه مسئولیتی در این خصوص نخواهد داشت.
- متصالح متعهد می گردد تمامی هزینه های آتی انتقال سند قطعی (اعم از هزینه فک رهن، مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و سایر ادارات مرتبط و هزینه های اخذ وام مرتبط با مورد صلح) را بر عهده بگیرد.
تبصره ها:
- قیمت توافق شده برای این معامله (مال الصلح) به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت بازار یا هر دلیل دیگری قابل تغییر نیست و از این جهت حق و ادعایی برای مصالح و متصالح متصور نمی باشد.
- این صلح نامه قطعی و غیرقابل فسخ است، مگر با اقاله (تفاسخ) طرفین. تمامی خیارات قانونی، از جمله خیار غبن (فاحش و افحش) از طرفین سلب و ساقط گردید.
- همزمان با تنظیم این صلح نامه، یک وکالت نامه کاری بلاعزل نیز از سوی مصالح به متصالح برای انجام امور اداری و بانکی (غیر از حق انتقال و فروش) تنظیم می گردد تا متصالح بتواند به نمایندگی از مصالح، امور را پیگیری نماید.
قرارداد مشارکت در امر خرید امتیاز مسکن ملی
قرارداد مشارکت در این زمینه، سندی حقوقی است که در آن دو یا چند نفر (شرکا) برای سرمایه گذاری مشترک و کسب و تکمیل یک امتیاز مسکن ملی با یکدیگر توافق می کنند. این قرارداد به ویژه در سناریوهایی کاربرد دارد که یک فرد واجد شرایط (صاحب امتیاز اولیه) فاقد توان مالی کافی برای تکمیل پروژه است و فرد یا افراد دیگری حاضر به سرمایه گذاری و تأمین مالی هستند. در این حالت، امتیاز به نام صاحب اولیه باقی می ماند، اما منافع و مسئولیت ها بر اساس درصد مشارکت بین طرفین تقسیم می شود.
مفهوم و کاربرد قرارداد مشارکت در این زمینه
تفاوت های کلیدی این قرارداد با وکالت و صلح در این است که در مشارکت، هدف اصلی، همکاری و سرمایه گذاری مشترک برای رسیدن به یک نتیجه واحد (تکمیل واحد مسکونی) است، در حالی که در وکالت، صرفاً اعطای نمایندگی و در صلح، انتقال قطعی حقوق مطرح است. در این نوع مشارکت، معمولاً یکی از طرفین (اغلب صاحب امتیاز) سرمایه اولیه ندارد اما دارای امتیاز ثبت نام است و طرف دیگر (سرمایه گذار) سرمایه را تأمین می کند. نتیجه نهایی پروژه (واحد مسکونی) بر اساس نسبت سهم الشرکه بین آن ها تقسیم خواهد شد یا به نام یکی از آن ها (سرمایه گذار) منتقل می گردد و سهم طرف اول به صورت توافقی پرداخت می شود.
نمونه کامل قرارداد مشارکت در امر خرید و دریافت امتیاز نهضت ملی مسکن
این قرارداد به منظور مشارکت در امر خرید، دریافت و تکمیل امتیاز نهضت ملی مسکن به نام طرف اول و با پرداخت تمامی وجوه و پیگیری های لازم توسط طرف دوم تنظیم می گردد.
مشخصات طرفین:
- طرف اول (صاحب امتیاز): آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی]، آدرس [آدرس کامل] کد پستی [کد پستی].
- طرف دوم (سرمایه گذار/مشارکت کننده): آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی]، آدرس [آدرس کامل] کد پستی [کد پستی].
موضوع قرارداد:
مشارکت در امر خرید، دریافت و تکمیل امتیاز یک واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن به نام طرف اول (صاحب امتیاز) با کد رهگیری ثبت نام [در صورت اطلاع] / شناسه ملی طرح [در صورت اطلاع]، واقع در [محل پروژه در صورت مشخص بودن]، به نحویکه تمامی وجوه مربوطه و پیگیری های لازم توسط طرف دوم انجام خواهد شد. سهم الشرکه طرف اول [درصد، مثلاً ۱%] از کل موضوع قرارداد و سهم الشرکه طرف دوم [درصد، مثلاً ۹۹%] می باشد.
مدت قرارداد:
از تاریخ [تاریخ شروع] لغایت [مثلاً: ده سال] که در صورت عدم حصول نتیجه و تکمیل پروژه، تا پایان حصول و دریافت نتیجه (تحویل واحد و امکان انتقال سند) به صورت خودکار تمدید خواهد شد.
مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت:
تمامی مبالغ اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، شرکت عمرانی سازنده، بانک ها و سایر مراجع ذیربط، اعم از آورده اولیه، اقساط، هزینه های اداری، مالیات، عوارض و انشعابات تا مرحله تکمیل و انتقال سند قطعی، توسط طرف دوم پرداخت خواهد شد و طرف اول هیچ گونه مسئولیت مالی در این خصوص نخواهد داشت.
تعهدات طرفین:
- تعهدات طرف اول (صاحب امتیاز):
- طرف اول حق فسخ قرارداد مشارکت یا لغو دریافت امتیاز و هرگونه اقدامی که مانع از اجرای این قرارداد شود را از خود سلب و ساقط نموده است.
- طرف اول متعهد می گردد هیچ گونه ادعا، اعتراض و اقدامی علیه این قرارداد و حقوق طرف دوم انجام ندهد.
- طرف اول متعهد می گردد در هر مرحله ای که نیاز به حضور، امضا و همکاری وی در دفاتر اسناد رسمی، بانک ها، ادارات دولتی و سایر مراجع باشد، شخصاً حاضر شده و همکاری لازم را با طرف دوم به عمل آورد.
- طرف اول اقرار می نماید که دارای امتیاز قانونی و واجد شرایط دریافت مسکن ملی بوده و هیچ گونه مانع قانونی برای اجرای این قرارداد وجود ندارد.
- چنانچه به واسطه هرگونه عمل، اهمال، تقصیر یا نقض تعهدات از سوی طرف اول، واگذاری و سیر تشریفات مربوطه منفسخ یا باطل گردد، طرف اول موظف به جبران ضرر و زیان وارده به طرف دوم، بر اساس قیمت ارزش روز مورد قرارداد (واحد مسکونی) طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و میانگین مشاورین املاک منطقه می باشد.
- تعهدات طرف دوم (سرمایه گذار):
- طرف دوم متعهد می گردد تمامی هزینه ها و مبالغ مربوط به پروژه را در موعد مقرر پرداخت نماید.
- طرف دوم مسئولیت پیگیری امور اداری، بانکی و ساخت و تکمیل پروژه را بر عهده دارد.
وکالت بلاعزل مکمل:
مقرر گردید طرف اول همزمان با امضای این قرارداد، یک وکالت نامه بلاعزل کاری (با سلب حق عزل وکیل) به طرف دوم ارائه نماید تا طرف دوم بتواند کلیه امور اداری، بانکی و پیگیری های مربوط به موضوع قرارداد را شخصاً و به نمایندگی از طرف اول انجام دهد. این وکالت نامه حق فروش، صلح و انتقال امتیاز را شامل نمی شود و صرفاً جهت پیگیری امور کاری است.
سلب خیارات و شرایط انتقال سهم الشرکه:
طرفین ضمن این قرارداد، کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن (فاحش و افحش) را از خود سلب و ساقط نمودند. طرف اول متعهد گردید در زمان امکان پذیر شدن انتقال قطعی سند (پس از اتمام ساخت و صدور سند اعیانی به نام طرف اول)، نسبت به انتقال سهم الشرکه خود (۱% یا هر درصد توافقی موضوع قرارداد) به نام طرف دوم یا هر شخصی که وی معرفی می نماید، در قبال دریافت مبلغ توافق شده [مبلغ توافقی بابت ۱% امتیاز، مثلاً: مبلغ [عدد] ریال] اقدام نماید. این مبلغ [در صورت تکمیل: بانضمام پرداختی های توسط طرف اول تا تاریخ …] خواهد بود.
نکات کاربردی، حقوقی و پیشگیرانه
انجام معاملات و تنظیم اسناد حقوقی مرتبط با طرح های مسکن ملی، مستلزم رعایت نکات و هشدارهای مهمی است که می تواند از بروز مشکلات و اختلافات آتی جلوگیری کند. آگاهی از این نکات، هم برای متقاضیان و هم برای خریداران امتیاز ضروری است.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم اسناد
برای تنظیم هر یک از اسناد وکالت نامه، صلح نامه یا قرارداد مشارکت، ارائه مدارک شناسایی معتبر و مستندات مربوط به طرح مسکن ملی الزامی است:
- مدارک شناسایی: اصل شناسنامه و کارت ملی هوشمند (یا رسید ثبت نام کارت ملی) برای تمامی طرفین (موکل/وکیل، مصالح/متصالح، شرکا).
- مدارک اثبات ثبت نام: تأییدیه ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن (مانند پیامک تأیید، شناسه ملی طرح، پرینت صفحه کاربری از سامانه وزارت راه و شهرسازی). این مدارک باید به وضوح نشان دهنده نام و کد ملی صاحب امتیاز باشند.
- مدارک محل سکونت: در برخی موارد، ارائه سندی دال بر محل سکونت (مانند کپی سند مالکیت یا اجاره نامه) ممکن است لازم باشد.
- سایر مدارک مرتبط: هرگونه قرارداد اولیه با شرکت های تعاونی، اسناد پرداخت وجوه، اقساط یا پیش پرداخت ها به طرح مسکن ملی.
فرآیند تنظیم و ثبت در دفاتر اسناد رسمی
برای اطمینان از اعتبار و رسمیت اسناد حقوقی، تنظیم و ثبت آن ها در دفاتر اسناد رسمی یک گام ضروری است:
- حضور همزمان طرفین: در زمان تنظیم سند، حضور تمامی طرفین (موکل و وکیل، مصالح و متصالح، شرکا) به همراه مدارک شناسایی معتبر در دفتر اسناد رسمی الزامی است.
- استعلامات مورد نیاز دفترخانه: سردفتر، پیش از تنظیم سند، استعلامات لازم را از سامانه های مربوطه (مانند سامانه ثبت احوال برای احراز هویت) به عمل می آورد.
- مطالعه دقیق متن: قبل از امضا، تمامی طرفین باید متن سند را با دقت مطالعه کرده و از مفاد آن کاملاً آگاه باشند. هرگونه ابهام یا سؤال باید پیش از امضا از سردفتر پرسیده شود.
- هزینه های مربوطه: هزینه های تنظیم و ثبت سند شامل حق التحریر دفترخانه، مالیات و عوارض مربوطه است که بر اساس تعرفه های مصوب محاسبه می شود و پرداخت آن بر عهده طرفین (معمولاً به صورت توافقی) می باشد.
استعلام اصالت اسناد و جلوگیری از کلاهبرداری
برای جلوگیری از کلاهبرداری و اطمینان از صحت و اصالت اسناد، به ویژه برای خریداران امتیاز، اقدامات زیر توصیه می شود:
- استعلام اصالت وکالت نامه: اصالت هر وکالت نامه رسمی را می توان از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وارد کردن شماره سریال سند، استعلام کرد. این اقدام به سرعت مشخص می کند که آیا وکالت نامه ثبت شده است یا خیر.
- بررسی هویت و اصالت مدارک: قبل از هرگونه معامله، هویت فرد مقابل را با دقت بررسی کرده و از اصالت مدارک شناسایی او اطمینان حاصل کنید.
- عدم وجود منع قانونی: اطمینان حاصل کنید که صاحب امتیاز، منع قانونی برای واگذاری یا معامله امتیاز خود ندارد (مثلاً بدهکار بانکی نباشد یا امتیاز به دلیل تخلف، سلب نشده باشد).
- عدم تکرار معامله: از عدم وجود معاملات قبلی نسبت به همان امتیاز اطمینان حاصل کنید.
ریسک ها و چالش های رایج در معاملات مسکن ملی
علی رغم تمامی تدابیر حقوقی، برخی ریسک ها و چالش ها در این نوع معاملات وجود دارد که باید از آن ها آگاه بود:
- تغییر قوانین و مقررات دولتی: قوانین و آئین نامه های اجرایی طرح های مسکن دولتی ممکن است در طول زمان تغییر کنند که این تغییرات می تواند بر روند پروژه یا اعتبار اسناد تأثیر بگذارد.
- عدم همکاری یا خلف وعده طرفین: با وجود اسناد رسمی، احتمال عدم همکاری یکی از طرفین (به ویژه مصالح یا موکل) در مراحل بعدی پروژه وجود دارد که می تواند منجر به طرح دعوی در مراجع قضایی شود.
- فوت یا جنون یکی از طرفین: همانطور که قبلاً اشاره شد، فوت یا جنون می تواند وکالت نامه را باطل کند. در مورد صلح نامه، اگرچه خود صلح نامه باطل نمی شود، اما ممکن است پیگیری امور از طریق ورثه دشوار باشد.
- عدم تخصیص واحد یا تأخیر طولانی: گاهی اوقات، پروژه با تأخیر طولانی مواجه می شود یا حتی ممکن است واحد مسکونی تخصیص یافته به دلیل مشکلات مختلف تغییر کند یا اصلاً تخصیص نیابد که این امر می تواند معاملات را با مشکل مواجه سازد.
توصیه های کلیدی و اقدامات پیشگیرانه
برای کاهش ریسک ها و انجام معامله ای ایمن و مطمئن، رعایت توصیه های زیر حیاتی است:
- مشاوره با وکیل متخصص: قبل از هرگونه اقدام یا امضای سندی، حتماً با یک وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی و حقوقی مشورت کنید. وکیل می تواند بهترین راهکار حقوقی را با توجه به شرایط شما پیشنهاد دهد و اسناد را بررسی کند.
- مطالعه دقیق مفاد سند: هرگز بدون مطالعه دقیق و کامل تمامی مفاد یک سند، آن را امضا نکنید. از حقوق و تعهدات خود به طور کامل آگاه باشید.
- شفافیت کامل در نگارش اسناد: از سردفتر یا وکیل خود بخواهید که تمامی بندها و مفاد سند را با شفافیت کامل و بدون هرگونه ابهام نگارش کنند.
- مستندسازی تمامی پرداختی ها: هر مبلغی که بابت معامله یا پرداخت اقساط و هزینه ها پرداخت می کنید، حتماً از طریق سیستم بانکی (واریز به حساب، کارت به کارت) انجام داده و رسیدهای آن را به دقت نگهداری کنید. از پرداخت نقدی مبالغ بالا خودداری نمایید.
- نگهداری اصل مدارک مهم: اصل تمامی اسناد و مدارک مهم مربوط به معامله و امتیاز مسکن ملی را نزد خود نگه دارید و فقط در صورت لزوم، کپی برابر اصل شده آن ها را ارائه دهید.
- عدم اعتماد به قول های شفاهی: در مسائل حقوقی، صرفاً به تعهدات مکتوب و ثبت شده اعتماد کنید و از اعتماد به قول و قرارهای شفاهی، به ویژه در مبالغ بالا، خودداری نمایید.
نتیجه گیری
طرح های مسکن ملی، فرصتی برای خانه دار شدن بسیاری از افراد فراهم می آورد، اما پیچیدگی های حقوقی و اداری آن می تواند چالش برانگیز باشد. آگاهی کامل از ماهیت اسناد حقوقی نظیر وکالت نامه، صلح نامه و قرارداد مشارکت، و انتخاب صحیح ترین گزینه، از اهمیت بالایی برخوردار است. همانطور که بررسی شد، وکالت نامه عمدتاً برای پیگیری امور اداری و بانکی مناسب است و وکالت بلاعزل به تنهایی نمی تواند جایگزین سند انتقال مالکیت شود. در مقابل، صلح نامه حقوق و امتیاز، به دلیل ماهیت انتقال قطعی و پایداری حقوقی بیشتر، راهکاری ایمن تر برای واگذاری امتیاز مسکن ملی تلقی می گردد.
با رعایت نکات حقوقی، دقت در تنظیم اسناد، مستندسازی کامل تمامی پرداختی ها و مهمتر از همه، مشاوره با وکلای متخصص، می توان از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات حقوقی در آینده پیشگیری کرد. تصمیم گیری آگاهانه و مسئولانه در این مسیر، تضمین کننده حفظ حقوق و منافع تمامی طرفین خواهد بود و به اطمینان خاطر در بهره مندی از این طرح ملی کمک می کند.