نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

تصرف عدوانی یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک است که در آن، فردی بدون اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درمی آورد. در چنین شرایطی، مالک می تواند با طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی، خواستار بازپس گیری ملک و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف شود. این مقاله به بررسی جامع ابعاد حقوقی و مراحل عملی این دعوا می پردازد.

حفظ حقوق مالکیت و تضمین امنیت دارایی ها، از اصول بنیادین هر نظام حقوقی است. با این حال، در عمل، مالکان ممکن است با چالش هایی نظیر تصرف غیرقانونی املاک خود مواجه شوند. این پدیده که در اصطلاح حقوقی «تصرف عدوانی» نامیده می شود، نیازمند پیگیری قضایی دقیق و آگاهانه است تا حقوق از دست رفته به صاحب آن بازگردد. علاوه بر بازپس گیری اصل ملک، جبران خسارات ناشی از محرومیت مالک از منافع ملک در طول دوره تصرف غیرقانونی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است که تحت عنوان «اجرت المثل ایام تصرف» قابل مطالبه است. این راهنمای جامع به مالکان، وکلا و دانشجویان حقوق کمک می کند تا با زوایای مختلف این دعوای پیچیده آشنا شده و با دانش کافی، اقدام به تنظیم و پیگیری دادخواست مربوطه نمایند.

۱. تصرف عدوانی: درک مفهوم، ارکان و انواع آن

تصرف عدوانی از جمله دعاوی است که هدف اصلی آن، حمایت از سابقه تصرف خواهان و جلوگیری از تعدی به آن است. این دعوا از یک سو به حفظ نظم عمومی کمک می کند و از سوی دیگر به افراد اطمینان می دهد که حتی در صورت نداشتن سند مالکیت قطعی، تصرفات قانونی آن ها مورد حمایت قرار خواهد گرفت.

تعریف دقیق تصرف عدوانی

تصرف عدوانی عبارت است از خارج کردن مال غیرمنقول از تصرف متصرف قبلی، بدون رضایت وی و بدون مجوز قانونی. ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می دارد: «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری مال غیرمنقول را عدواناً از تصرف وی خارج کرده است.» برای اینکه یک تصرف، عدوانی تلقی شود، وجود سه رکن اساسی ضروری است:

الف. سبق تصرف خواهان

اولین و مهم ترین رکن در دعوای تصرف عدوانی، اثبات سابقه تصرف خواهان بر مال غیرمنقول است. خواهان باید ثابت کند که پیش از خوانده، ملک مورد نزاع در تصرف وی بوده است. این تصرف می تواند به صورت بالفعل یا بالقوه باشد. برای مثال، اگر فردی ملک را اجاره داده باشد، همچنان متصرف قانونی محسوب می شود. مدت زمان تصرف خواهان اهمیت زیادی دارد؛ هرچند قانون مدت مشخصی را تعیین نکرده، اما عرفاً باید به اندازه ای باشد که تصرف وی مستقر و عرفی قلمداد شود. اثبات این سبق تصرف معمولاً با ارائه مدارکی نظیر سند مالکیت (جهت تقویت دعوا)، مبایعه نامه، اجاره نامه، قبوض آب، برق، گاز، تلفن به نام متصرف، شهادت شهود یا اقرار خوانده صورت می پذیرد. در دعاوی رفع تصرف عدوانی حقوقی، نیاز به اثبات مالکیت نیست و صرف اثبات سبق تصرف کافی است.

ب. لحوق تصرف خوانده

رکن دوم، اثبات تصرف فعلی خوانده (متصرف لاحق) بر همان مال غیرمنقول است. خوانده باید پس از خواهان، ملک را به تصرف خود درآورده باشد. این تصرف می تواند به صورت مستقیم یا از طریق عامل صورت گرفته باشد. برای مثال، اگر خوانده ملک را به دیگری اجاره داده باشد، همچنان خود متصرف لاحق محسوب می شود. لازم است که عین مالی که خواهان سابقاً در تصرف داشته، همان مالی باشد که خوانده فعلاً در تصرف دارد.

ج. عدوانی بودن تصرف

رکن سوم و نهایی، اثبات عدوانی بودن تصرف خوانده است. به این معنا که خوانده بدون اجازه و رضایت خواهان و بدون هیچ گونه مجوز قانونی، ملک را به تصرف خود درآورده باشد. اگر تصرف خوانده بر مبنای یک توافق یا قرارداد قانونی (مانند اجاره یا مشارکت) باشد که بعداً منقضی شده، دعوای تصرف عدوانی قابلیت طرح ندارد و باید از طریق دعوای خلع ید یا تخلیه ید اقدام شود. تشخیص عدوانی بودن تصرف معمولاً با بررسی نحوه ورود خوانده به ملک و عدم ارائه مدرک مثبته برای تصرفش صورت می گیرد.

انواع تصرف عدوانی و تفاوت های کلیدی

تصرف عدوانی را می توان به دو دسته اصلی حقوقی و کیفری تقسیم کرد که هر یک شرایط و آثار متفاوتی دارند.

الف. تصرف عدوانی حقوقی

این نوع دعوا بر اساس مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی اقامه می شود. ویژگی اصلی دعوای تصرف عدوانی حقوقی این است که خواهان (متصرف سابق) نیازی به اثبات مالکیت خود ندارد و صرف اثبات سبق تصرف وی بر ملک و لحوق و عدوانی بودن تصرف خوانده کفایت می کند. این عدم نیاز به اثبات مالکیت، مزایای قابل توجهی دارد:

* سرعت در رسیدگی: پرونده های تصرف عدوانی حقوقی اغلب با سرعت بیشتری در دادگاه ها بررسی می شوند، زیرا فرآیند اثبات مالکیت که معمولاً پیچیده و زمان بر است، حذف می شود.
* اجرای فوری حکم: طبق ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم رفع تصرف عدوانی حقوقی حتی پیش از قطعی شدن و قطعیت یافتن (قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی)، قابل اجرا است و اعتراض به آن مانع اجرا نیست.

ب. تصرف عدوانی کیفری

دعوای تصرف عدوانی کیفری بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) مطرح می شود. بر خلاف نوع حقوقی، در دعوای کیفری، اثبات مالکیت خواهان (شاکی) الزامی است. علاوه بر این، باید عنصر معنوی جرم، یعنی سوءنیت متصرف (خوانده) نیز به اثبات برسد؛ به این معنا که متصرف با علم به عدم حق خود و با قصد تصرف غیرقانونی، اقدام به تصرف کرده باشد. مجازات تصرف عدوانی کیفری شامل حبس و جزای نقدی است. تفاوت های کلیدی آن با نوع حقوقی عبارتند از:

* لزوم اثبات مالکیت: شاکی باید مدارک لازم برای دادخواست رفع تصرف کیفری، یعنی سند مالکیت یا دلایل محکم بر مالکیت خود را ارائه دهد.
* عنصر معنوی: اثبات قصد مجرمانه (سوءنیت) خوانده الزامی است.
* مجازات: شامل حبس، نه صرفاً بازپس گیری ملک.

ج. تفاوت با خلع ید

دعوای خلع ید به دعوایی گفته می شود که مالک مال غیرمنقول علیه متصرفی اقامه می کند که مال را به صورت غیرقانونی و بدون هیچ گونه قرارداد یا اجازه قبلی تصرف کرده است. تفاوت اساسی بین تصرف عدوانی و خلع ید در این است که:

* موضوع مالکیت در خلع ید: در دعوای خلع ید، خواهان مالکیت خود را اثبات می کند و بر اساس سند مالکیت، از دادگاه می خواهد که متصرف را از ملک خارج کند.
* سابقه تصرف در تصرف عدوانی: در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، خواهان تنها سابقه تصرف خود را اثبات می کند و نیازی به اثبات مالکیت ندارد. به عبارت دیگر، در خلع ید، بحث بر سر مالکیت و حق تصرف ناشی از آن است، در حالی که در تصرف عدوانی، بحث بر سر نقض سابقه تصرف است.

د. تفاوت با تخلیه ید

دعوای تخلیه ید زمانی مطرح می شود که بین مالک و متصرف، یک قرارداد قانونی (مانند قرارداد اجاره) وجود داشته باشد و پس از انقضای مدت قرارداد، متصرف (مستأجر) از تخلیه ملک خودداری کند. تفاوت های عمده بین تصرف عدوانی و تخلیه ید عبارتند از:

* وجود قرارداد در تخلیه ید: در تخلیه ید، مبنای تصرف، وجود یک قرارداد قانونی بوده است که اکنون به پایان رسیده است.
* عدم مجوز قانونی در تصرف عدوانی: در تصرف عدوانی، از ابتدا هیچ گونه مجوز یا قراردادی برای تصرف وجود نداشته و تصرف به صورت عدوانی آغاز شده است.

ویژگی	تصرف عدوانی حقوقی	تصرف عدوانی کیفری	خلع ید	تخلیه ید
مبنای دعوا	نقض سابقه تصرف	نقض مالکیت با سوءنیت	نقض مالکیت	پایان قرارداد قانونی
نیاز به اثبات مالکیت	خیر، اثبات سبق تصرف کافی است	بله، اثبات مالکیت الزامی است	بله، اثبات مالکیت الزامی است	بله، اثبات مالکیت (یا اجاره دهنده بودن) الزامی است
نیاز به اثبات سوءنیت	خیر	بله	خیر	خیر
ماهیت دعوا	حقوقی	کیفری	حقوقی	حقوقی
فوری بودن اجرا	بله (قبل از قطعیت)	خیر (پس از قطعیت حکم کیفری)	خیر (پس از قطعیت حکم)	خیر (پس از قطعیت حکم)
مبنای قانونی	قانون آیین دادرسی مدنی	قانون مجازات اسلامی	قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی	قانون مدنی و روابط موجر و مستأجر

۲. اجرت المثل ایام تصرف: جبران خسارت منافع از دست رفته

پس از اثبات تصرف عدوانی و رفع تصرف عدوانی حقوقی، یکی از مهم ترین حقوقی که متضرر می تواند مطالبه کند، جبران خسارت ناشی از محرومیت از منافع ملک در طول دوره تصرف غیرقانونی است. این خسارت تحت عنوان «اجرت المثل ایام تصرف» شناخته می شود.

تعریف اجرت المثل

اجرت المثل به معنای بهای منافع از دست رفته یک مال است که در ازای استفاده غیرمجاز از آن مال، به مالک پرداخت می شود. در دعوای تصرف عدوانی، متصرف عدوانی ملک را بدون اجازه مالک و بدون پرداخت هیچ گونه اجاره ای به تصرف خود درآورده است. بنابراین، مالک حق دارد معادل مبلغی که می توانست در صورت اجاره دادن ملک خود دریافت کند، از متصرف غاصب مطالبه نماید. این مبلغ، ارزش اجاره ای ملک در طول دوره تصرف غیرقانونی را جبران می کند و نه تنها شامل اجاره بهای عرفی، بلکه هرگونه منفعت مشروع دیگری که مالک می توانست از ملک خود به دست آورد، را نیز پوشش می دهد.

مبنای قانونی مطالبه اجرت المثل

مبنای قانونی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک در نظام حقوقی ایران به صراحت در مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی بیان شده است.

* ماده ۳۰۸ قانون مدنی: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. و اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.» این ماده، اساس مسئولیت متصرف عدوانی را بر مبنای غصب قرار می دهد.
* ماده ۳۱۱ قانون مدنی: «غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد نماید و اگر عین تلف شده باشد مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر به واسطه استفاده از مال مغصوب نقص یا عیبی حاصل شده باشد غاصب مسئول آن نیز خواهد بود.» این ماده، مسئولیت غاصب (متصرف عدوانی) را شامل رد عین و جبران هرگونه خسارت و نقص وارد شده به مال می داند که شامل منافع از دست رفته (اجرت المثل) نیز می شود.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، مبتنی بر اصل کلی جبران خسارت ناروا است که در آن، متصرف عدوانی ملزم به پرداخت بهای منافعی می شود که به ناحق از آن بهره برده است.

شرایط مطالبه اجرت المثل

برای اینکه خواهان بتواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند، وجود شرایط زیر ضروری است:

* اثبات تصرف غیرقانونی (غصب): ابتدا باید اثبات شود که خوانده، ملک را به صورت عدوانی و بدون مجوز قانونی به تصرف خود درآورده است. این همان اثبات دعوای تصرف عدوانی است.
* اثبات تضییع منافع مالک: مالک باید ثابت کند که در نتیجه تصرف غیرقانونی خوانده، از منافع ملک خود (مثلاً امکان اجاره دادن آن) محروم شده است. این خسارت، خسارت عدم النفع محسوب می شود.
* تعیین مدت زمان تصرف: مدت زمانی که ملک به صورت غیرقانونی در تصرف خوانده بوده، برای محاسبه اجرت المثل حائز اهمیت است. این مدت از تاریخ شروع تصرف عدوانی تا زمان اجرای حکم رفع تصرف محاسبه می شود.

نحوه محاسبه اجرت المثل

نحوه محاسبه اجرت المثل، معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد. در فرایند دادرسی، پس از اثبات تصرف عدوانی، دادگاه موضوع را جهت ارزیابی و تعیین میزان اجرت المثل به کارشناس ارجاع می دهد. کارشناس با در نظر گرفتن عوامل زیر، مبلغ اجرت المثل را تعیین می کند:

* نوع ملک: مسکونی، تجاری، اداری، زراعی و… .
* موقعیت جغرافیایی: منطقه، شهر، روستا، دسترسی ها.
* مساحت و امکانات ملک: متراژ، تعداد اتاق ها، وجود امکاناتی نظیر پارکینگ، انباری، استخر و… .
* ارزش اجاره ای مشابه: اجاره بهای املاک مشابه در منطقه و در زمان تصرف.
* مدت زمان تصرف: هرچه مدت تصرف طولانی تر باشد، میزان اجرت المثل نیز بیشتر خواهد بود.
* استهلاک و هزینه های احتمالی: گاهی کارشناس، استهلاک یا هزینه هایی که مالک در صورت تصرف می توانست متحمل شود را نیز در نظر می گیرد.

گزارش کارشناس پس از تهیه به دادگاه ارائه می شود و در صورت عدم اعتراض طرفین و تأیید دادگاه، مبنای صدور حکم قرار می گیرد.

۳. گام به گام: تنظیم و ثبت دادخواست رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل

پیگیری دعاوی تصرف عدوانی، نیازمند دقت و رعایت مراحل قانونی است. تنظیم صحیح دادخواست، اولین و مهم ترین گام در این مسیر محسوب می شود.

مراحل پیش از تنظیم دادخواست

پیش از آنکه اقدام به تنظیم دادخواست کنید، لازم است مراحل مقدماتی را به دقت انجام دهید تا پرونده شما با استحکام کافی به جریان بیفتد.

* جمع آوری و آماده سازی مدارک: اساسی ترین گام، تهیه تمامی مستنداتی است که ادعای شما را پشتیبانی می کند. این مدارک شامل موارد زیر است:
* سند مالکیت: اگرچه در دعوای حقوقی تصرف عدوانی، اثبات مالکیت شرط نیست، اما ارائه سند مالکیت، ادعای سابقه تصرف شما را تقویت می کند.
* مدارک اثبات سبق تصرف: هر سندی که نشان دهد شما پیش از خوانده، متصرف ملک بوده اید. این می تواند شامل اجاره نامه، مبایعه نامه، قبوض آب، برق، گاز، تلفن به نام شما، پروانه های ساختمانی، مجوزهای کسب و کار (برای املاک تجاری) و هرگونه مدرک دیگری باشد که تاریخ تصرف شما را اثبات کند.
* استشهادیه شهود: تهیه استشهادیه محلی از همسایگان یا افرادی که بر سابقه تصرف شما و عدوانی بودن تصرف خوانده آگاهی دارند، بسیار مؤثر است. لازم است اسامی و امضای شهود به همراه مشخصات کامل آن ها در استشهادیه درج شود.
* اظهارنامه و اخطاریه ها: اگر پیش از طرح دعوا، با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی از خوانده خواسته اید ملک را تخلیه کند، رونوشت این مستندات به عنوان دلیل بر عدوانی بودن تصرف خوانده قابل ارائه است.
* تصاویر و فیلم ها: هرگونه عکس یا فیلم از وضعیت سابق ملک، تصرف شما و وضعیت فعلی ملک پس از تصرف خوانده می تواند به اثبات ادعای شما کمک کند.

* اهمیت تامین دلیل (ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی): یکی از اقدامات بسیار مهم پیش از طرح دعوای اصلی، تامین دلیل در تصرف عدوانی است. تامین دلیل به معنای حفظ و ثبت وضعیت فعلی ملک توسط مراجع قضایی یا کارشناسان رسمی است تا در آینده و در زمان رسیدگی، از بین رفتن یا تغییر ادله، به ضرر خواهان تمام نشود. برای مثال، اگر خوانده اقدام به تخریب یا تغییراتی در ملک کرده باشد، تأمین دلیل می تواند وضعیت موجود را قبل از ادامه تصرف و تغییرات بیشتر، ثبت کند. این اقدام از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه صورت می گیرد و بسیار توصیه می شود.

* مشاوره با وکیل متخصص: بهره گیری از وکیل متخصص تصرف عدوانی از ابتدا، می تواند به شما در جمع آوری مدارک، تشخیص نوع دعوای مناسب (حقوقی یا کیفری)، تنظیم صحیح دادخواست و پیشبرد پرونده کمک شایانی کند. یک وکیل مجرب می تواند شما را در پیچیدگی های دادرسی راهنمایی کرده و از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند.

بخش های اصلی دادخواست و نحوه تکمیل آنها

یک دادخواست کامل و دقیق، شامل بخش های مشخصی است که باید با دقت تکمیل شوند:

* مشخصات دقیق خواهان و خوانده:
* خواهان: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کدملی، شغل، آدرس دقیق محل سکونت (یا دفتر کار). دقت در اطلاعات هویتی و اقامتی بسیار مهم است.
* خوانده: همین اطلاعات برای خوانده نیز باید به دقت درج شود. اگر چندین خوانده وجود دارد، مشخصات تمامی آن ها باید ذکر شود.
* تعیین خواسته به صورت صریح: خواسته شما باید به روشنی و بدون ابهام بیان شود. به عنوان مثال: صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی خوانده از شش دانگ ملک به پلاک ثبتی … واقع در بخش … حوزه ثبتی … و قلع و قمع مستحدثات (در صورت وجود) و نیز محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ … لغایت اجرای کامل حکم، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل.
* شرح کامل دادخواست: در این بخش، باید یک روایت حقوقی منسجم و مستند از وقایع ارائه دهید. توضیح دهید که چگونه مالک ملک شده اید، سابقه تصرف شما چگونه بوده، خوانده چگونه و از چه تاریخی و به چه نحوی ملک را به تصرف عدوانی خود درآورده است، و چه خساراتی از این بابت به شما وارد شده است. این شرح باید کاملاً بر اساس مستندات و شواهد شما باشد.
* لیست دقیق دلایل و منضمات دادخواست: تمامی مدارکی که در بخش جمع آوری مدارک آماده کرده اید، باید به صورت دقیق و منظم در این قسمت لیست و ضمیمه دادخواست شوند.
* درخواست صدور دستور موقت (ماده ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی) در صورت لزوم: در مواقعی که بیم از بین رفتن ادله یا ورود خسارات جبران ناپذیر وجود دارد (مثلاً خوانده در حال تخریب ملک یا ساخت و ساز غیرمجاز است)، می توانید همزمان با دادخواست اصلی یا حتی پیش از آن، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر منع خوانده از ادامه تصرف یا هرگونه تغییر در ملک را از دادگاه بنمایید. این دستورات معمولاً با سرعت بیشتری صادر و اجرا می شوند تا از ضرر بیشتر جلوگیری شود.

نکات مهم در تنظیم دادخواست

* استفاده از زبان حقوقی صحیح و واضح: دادخواست باید با رعایت اصول نگارش حقوقی و استفاده از اصطلاحات صحیح نوشته شود. از ابهام بپرهیزید.
* اهمیت پیوست کردن رونوشت های مصدق مدارک: تمامی مدارکی که ضمیمه دادخواست می کنید، باید کپی برابر اصل شده باشند. این کار را می توانید در دفاتر اسناد رسمی یا دادگاه انجام دهید.
* تشریح دقیق حدود ملک و محل تصرف: آدرس ملک، پلاک ثبتی، مشخصات ثبتی و در صورت امکان، کروکی یا نقشه محل دقیق تصرف عدوانی باید به وضوح در دادخواست قید شود. این امر به دادگاه در شناسایی دقیق ملک و محل نزاع کمک می کند.

۴. نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (جامع و کاربردی)

این فرم دادخواست تصرف عدوانی می تواند به عنوان الگویی برای تنظیم دادخواست شما مورد استفاده قرار گیرد. لازم است اطلاعات داخل کروشه `[ ]` با مشخصات واقعی پرونده شما جایگزین شود.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام: [نام خواهان]
نام خانوادگی: [نام خانهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کدملی: [کدملی خواهان]
شغل: [شغل خواهان]
آدرس دقیق: [آدرس دقیق محل سکونت/اقامت خواهان]

خوانده:
نام: [نام خوانده]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کدملی: [کدملی خوانده]
شغل: [شغل خوانده]
آدرس دقیق: [آدرس دقیق محل سکونت/اقامت خوانده]

وکیل/نماینده قانونی (در صورت وجود):
نام: [نام وکیل/نماینده]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی وکیل/نماینده]
آدرس: [آدرس دفتر وکیل/نماینده]

خواسته:
صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی خوانده از [ذکر دقیق مقدار ملک، مثال: شش دانگ/سه دانگ/... ] ملک به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی، مثال: تهران] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد تصرف، مثال: تهران، خیابان انقلاب، کوچه...، پلاک...] و قلع و قمع مستحدثات (در صورت وجود) و نیز محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ دقیق شروع تصرف عدوانی] لغایت اجرای کامل حکم، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود) بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری.
همچنین، در صورت لزوم، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر منع خوانده از هرگونه ادامه تصرف، تخریب یا ایجاد تغییر در ملک تا زمان صدور حکم نهایی.

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. رونوشت مصدق سند مالکیت [شماره سند]
۲. رونوشت مصدق استشهادیه محلی (به پیوست مشخصات و امضای شهود)
۳. کپی برابر اصل اظهارنامه ارسالی به خوانده به شماره [شماره اظهارنامه] تاریخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت وجود)
۴. گزارش تامین دلیل شماره [شماره تامین دلیل] مورخ [تاریخ تامین دلیل] از [مرجع تامین دلیل، مثال: شورای حل اختلاف] (در صورت وجود)
۵. درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین اجرت المثل و بررسی وضعیت ملک
۶. درخواست معاینه و تحقیق محلی
۷. سایر مدارک مربوطه: (مانند تصاویر، فیلم، قراردادهای قبلی، قبوض و...)

شرح دادخواست:
با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند:
۱. اینجانب [نام خواهان]، مالک رسمی و قانونی شش دانگ [یا هر مقدار دیگر] پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی، مثال: تهران] به نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم. (رونوشت مصدق سند مالکیت پیوست می باشد).
۲. اینجانب از تاریخ [تاریخ شروع سابقه تصرف خواهان] به صورت مستمر و قانونی در ملک مذکور سابقه تصرف داشته ام و از آن به منظور [توضیح نوع استفاده از ملک، مثال: سکونت شخصی، اجاره دادن، کشاورزی، کسب و کار و...] بهره برداری می نمودم.
۳. متأسفانه خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، بدون هیچ گونه اجازه، اذن یا قرارداد قانونی و به صورت عدوانی، در تاریخ [تاریخ دقیق شروع تصرف عدوانی]، [نحوه تصرف را شرح دهید، مثال: با شکستن قفل درب، با ورود از دیوار ملک مجاور، با اجیر کردن افراد، با ساخت و ساز در بخشی از زمین و...] اقدام به تصرف ملک اینجانب نموده و از آن تاریخ تاکنون، ملک مذکور را در تصرف غیرقانونی خود نگاه داشته است. (رونوشت استشهادیه محلی و گزارش تامین دلیل پیوست می باشند که مؤید این امر است).
۴. با وجود تذکرات شفاهی و [در صورت وجود: ارسال اظهارنامه رسمی به شماره ... مورخ ...] به خوانده، ایشان همچنان از رفع تصرف و تخلیه ملک خودداری می نمایند که این امر موجب تضییع حقوق و خسارات مادی و معنوی به اینجانب گردیده است.
۵. نظر به اینکه تصرف خوانده محترم فاقد هرگونه مبنای قانونی بوده و عدوانی محسوب می شود، و اینجانب در طول مدت تصرف غیرقانونی ایشان، از منافع مشروع ملک خود محروم بوده ام، لذا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ شروع تصرف عدوانی لغایت اجرای کامل حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، مورد استدعاست.
۶. لذا با استناد به مواد ۱۵۸، ۱۶۲ و ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص رفع تصرف عدوانی و همچنین مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی در خصوص مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از محضر دادگاه محترم درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را دارم.
۷. با توجه به اینکه ادامه تصرف و احتمال تغییر وضعیت ملک توسط خوانده، می تواند موجب ورود خسارات بیشتر و بلاجبران به اینجانب گردد، مستنداً به مواد ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور دستور موقت مبنی بر منع خوانده از هرگونه تصرف، تخریب، ایجاد بنا یا تغییر وضعیت ملک، پیش از ابلاغ به خوانده و تا زمان صدور حکم نهایی، مورد تقاضا می باشد.

با تشکر و تجدید احترام

[امضای خواهان/وکیل خواهان]
[تاریخ تنظیم دادخواست]

۵. فرآیند رسیدگی و اجرای حکم: پس از ثبت دادخواست چه اتفاقی می افتد؟

پس از اینکه دادخواست رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارائه شد، فرآیند دادرسی آغاز می گردد. آشنایی با مراحل شکایت تصرف عدوانی و فرآیند رسیدگی و اجرای حکم برای خواهان اهمیت بسزایی دارد.

ابلاغ دادخواست و تعیین وقت رسیدگی

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود. دادگاه پس از بررسی اولیه و اطمینان از صحت و تکمیل دادخواست، آن را به خوانده ابلاغ می کند. خوانده موظف است ظرف مهلت مقرر قانونی (معمولاً ۱۰ روز) دفاعیات خود را به دادگاه ارائه دهد. پس از ابلاغ، دادگاه زمانی را برای جلسه رسیدگی تعیین می کند و این زمان نیز به طرفین ابلاغ می شود.

جلسه رسیدگی و دفاعیات طرفین

در جلسه رسیدگی، هر دو طرف (خواهان و خوانده) یا وکلای آن ها فرصت پیدا می کنند تا دلایل و مدارک خود را ارائه داده و از ادعاهایشان دفاع کنند. خواهان باید سبق تصرف خود و عدوانی بودن تصرف خوانده را اثبات کند. خوانده نیز می تواند با ارائه مدارکی نظیر قرارداد اجاره، مبایعه نامه، یا هرگونه مجوزی که تصرف او را قانونی جلوه دهد، از خود دفاع کند. در این جلسات، استماع شهادت شهود نیز نقش مهمی ایفا می کند.

نقش کارشناس رسمی دادگستری در تعیین اجرت المثل

در صورتی که خواهان علاوه بر رفع تصرف، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطرح کرده باشد و دادگاه دلایل او را کافی بداند، موضوع جهت تعیین میزان اجرت المثل به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شود. کارشناس با بررسی محل، نوع ملک، موقعیت آن و عرف منطقه، ارزش اجاره ای ملک را در طول دوره تصرف غیرقانونی برآورد کرده و گزارش خود را به دادگاه ارائه می دهد. این گزارش مبنای تصمیم گیری دادگاه در خصوص میزان اجرت المثل خواهد بود.

صدور رای دادگاه (حکم حضوری و غیابی)

پس از پایان جلسات رسیدگی و تکمیل تحقیقات، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند. رأی ممکن است به صورت حکم حضوری (در صورت حضور یا ارائه لایحه دفاعیه توسط خوانده) یا حکم غیابی (در صورت عدم حضور و عدم ارائه دفاع خوانده) صادر شود. حکم رفع تصرف عدوانی و محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل، دو بخش اصلی این رأی را تشکیل می دهند.

امکان تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی

آرای صادره در خصوص رفع تصرف عدوانی، مانند بسیاری از احکام حقوقی، قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی هستند. مهلت تجدیدنظرخواهی معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی به طرفین است. در برخی موارد خاص، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور نیز وجود دارد. با این حال، یکی از ویژگی های بارز دعاوی تصرف عدوانی این است که حکم رفع تصرف عدوانی قابل اعتراض و تجدیدنظر است اما اعتراض به آن مانع از اجرای فوری حکم نمی شود.

مراحل اجرای حکم رفع تصرف عدوانی

یکی از مزایای مهم دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی، فوری بودن اجرای حکم آن است. طبق ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی: «حکم به رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق فورا به وسیله مامورین اجرا، اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع اجرا نمی باشد.» این بدان معناست که حتی با اعتراض خوانده به حکم، خواهان می تواند درخواست اجرای حکم را از دادگاه بخواهد. مراحل اجرای حکم شامل:

1. صدور اجراییه: پس از قطعی شدن حکم (در مورد اجرت المثل) یا حتی پیش از آن (در مورد رفع تصرف)، خواهان باید درخواست صدور اجراییه کند.
2. ابلاغ اجراییه: اجراییه به خوانده ابلاغ می شود و مهلت ۱۰ روزه برای اجرای داوطلبانه حکم داده می شود.
3. اجرای توسط مأمور اجرا: در صورت عدم اجرای حکم در مهلت مقرر، مأمور اجرا با همکاری نیروی انتظامی به محل مراجعه کرده و اقدام به رفع تصرف و تحویل ملک به خواهان می کند. در صورت وجود مستحدثات (مانند ساختمان سازی غیرمجاز)، مأمور اجرا می تواند اقدام به قلع و قمع آن ها نماید.

نحوه وصول اجرت المثل و سایر خسارات

وصول اجرت المثل و سایر خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل، معمولاً پس از قطعی شدن حکم دادگاه صورت می گیرد. اگر خوانده حکم را اجرا نکند، خواهان می تواند درخواست توقیف اموال و دارایی های وی را مطرح کند. در این مرحله، چه اقدامات قانونی می توان انجام داد برای وصول اجرت المثل، شامل معرفی اموال منقول و غیرمنقول خوانده، درخواست استعلام از بانک ها و اداره ثبت اسناد و املاک، و توقیف حقوق و مزایای وی است تا طلب خواهان از محل این اموال وصول شود.

۶. نکات حقوقی تکمیلی و چالش های رایج

در کنار فرآیندهای اصلی، آگاهی از نکات حقوقی تکمیلی و چالش های احتمالی می تواند به پیشبرد موفقیت آمیز دعوا کمک کند.

اهمیت فوریت در طرح دعوا برای جلوگیری از تثبیت تصرف

تأخیر در طرح دعوای رفع تصرف عدوانی می تواند به زیان خواهان تمام شود. اگرچه قانون مهلت مشخصی برای طرح این دعوا تعیین نکرده است، اما طولانی شدن فاصله بین پایان تصرف خواهان و شروع تصرف خوانده، می تواند اثبات سبق تصرف را دشوارتر کند. از سوی دیگر، هرچه تصرف خوانده برای مدت طولانی تری ادامه یابد، به نوعی تصرف وی از نظر عرفی مستقرتر شده و احتمالاً در دادگاه دفاع از حق خواهان را پیچیده تر می کند. بنابراین، به محض اطلاع از تصرف عدوانی، باید هرچه سریع تر اقدام به طرح دعوا نمود.

چالش های اثبات سبق تصرف در نبود مدارک رسمی

یکی از شرایط دعوای رفع تصرف عدوانی اثبات سبق تصرف است. در بسیاری از موارد، خواهان ممکن است سند رسمی مالکیت یا قراردادهای مکتوب نداشته باشد. در چنین شرایطی، اثبات سابقه تصرف می تواند چالش برانگیز باشد. برای غلبه بر این چالش، می توان از راه های زیر استفاده کرد:

* شهادت شهود: جمع آوری استشهادیه محلی از همسایگان یا افراد مطلع که به صورت کتبی و یا حضوری در دادگاه شهادت می دهند.
* امارات و قرائن: ارائه قبوض آب، برق، گاز، تلفن به نام خواهان، مجوزهای صنفی، جواز ساخت، فاکتورهای تعمیر و نگهداری ملک، یا هرگونه مدرکی که به صورت غیرمستقیم نشان دهنده تصرف خواهان باشد.
* معاینه و تحقیق محلی: درخواست از دادگاه برای اعزام مأمور جهت معاینه و تحقیق محلی و بررسی وضعیت فعلی و سابق ملک و گفتگو با مطلعین محلی.
* تامین دلیل: همانطور که پیشتر ذکر شد، تأمین دلیل می تواند وضعیت سابق ملک را از نظر تخریب، بازسازی یا تغییرات، ثبت و در اثبات سبق تصرف کمک کند.

موضوع تصرف عدوانی در املاک مشاع و ورثه ای

دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع (ملکی که چندین مالک دارد) از پیچیدگی های خاصی برخوردار است. در املاک مشاع، هر شریک حق تصرف در تمام ملک را دارد، مشروط بر اینکه مزاحمتی برای تصرف سایر شرکا ایجاد نکند. اگر یکی از شرکا بیش از سهم خود و بدون اجازه دیگران تصرف کند، یا شریکی که اصلاً حق تصرف ندارد (مثلاً سهم او به دیگری اجاره داده شده) ملک را تصرف کند، سایر شرکا می توانند دعوای تصرف عدوانی مطرح کنند. در املاک ورثه ای نیز وضعیت مشابه است؛ هر یک از ورثه در سهم مشاع خود حق تصرف دارند، اما اگر یکی از ورثه بدون اجازه بقیه، تمام یا قسمتی از ملک را به تصرف خود درآورد و مانع تصرف سایرین شود، دعوای تصرف عدوانی قابل طرح خواهد بود.

هزینه های دادرسی و مالیات بر اجرت المثل

هزینه دادرسی رفع تصرف عدوانی شامل موارد مختلفی است:

* هزینه تمبر دادخواست: بر اساس ارزش خواسته (رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل).
* هزینه کارشناسی: در صورت ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین اجرت المثل، خواهان باید هزینه کارشناسی را پرداخت کند.
* حق الوکاله وکیل: در صورت استخدام وکیل.
* هزینه های اجرایی: برای اجرای حکم در نهایت.

تمام هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل، در صورت پیروزی خواهان، قابلیت مطالبه از خوانده محکوم علیه را دارد.

در خصوص مالیات بر اجرت المثل، این مبلغ به عنوان درآمد محسوب می شود و ممکن است مشمول مالیات بر درآمد شود. مشاوره با وکیل و کارشناس مالیاتی برای درک دقیق مسئولیت های مالیاتی توصیه می شود.

وضعیت ملک در حین رسیدگی (جلوگیری از تغییر وضعیت)

در طول فرآیند رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی، خوانده ممکن است سعی در تغییر وضعیت ملک داشته باشد (مانند تخریب، ساخت و ساز جدید، اجاره دادن به دیگران). برای جلوگیری از این اقدامات، خواهان می تواند:

* درخواست دستور موقت: همانطور که ذکر شد، درخواست صدور دستور موقت از دادگاه، مانع از هرگونه تغییر در وضعیت ملک می شود.
* تامین دلیل: ثبت وضعیت فعلی ملک توسط مراجع قضایی، مانع از ادعاهای آتی خوانده در خصوص تغییرات ایجاد شده توسط خواهان یا وضعیت سابق ملک می شود.
* ارائه شکوائیه کیفری: در صورت هرگونه تخریب یا تصرف مجدد توسط خوانده در طول دادرسی، امکان طرح دعوای کیفری مربوط به اخلال در دادرسی یا تخریب نیز وجود دارد.

این اقدامات به حفظ حقوق خواهان در طول فرآیند قضایی کمک شایانی می کند.

نتیجه گیری

دعوای رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، یکی از ابزارهای قانونی مهم برای صیانت از حقوق مالکیت و سابقه تصرف است. درک صحیح مفاهیم، ارکان، تفاوت ها با دعاوی مشابه نظیر خلع ید و تخلیه ید، و آگاهی از مراحل دقیق تنظیم دادخواست و فرآیند دادرسی، برای هر فردی که با چالش تصرف غیرقانونی ملک خود مواجه شده، ضروری است. اهمیت فوریت در اقدام، جمع آوری مستندات کافی، و استفاده از مشاوره های تخصصی حقوقی، می تواند به موفقیت در این دعاوی پیچیده کمک شایانی کند و از تضییع حقوق شما جلوگیری نماید. با دانش صحیح و پیگیری مجدانه، می توان حقوق از دست رفته را بازپس گرفت و امنیت دارایی های خود را تضمین نمود. در صورت نیاز به راهنمایی های بیشتر و تخصصی، توصیه می شود با وکلای متخصص در دعاوی ملکی مشاوره نمایید تا با اطمینان خاطر بیشتری حقوق خود را پیگیری کنید.