نمونه دادخواست حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف
نمونه دادخواست حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف
مطالبه همزمان حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف از مستاجری که پس از انقضای قرارداد از تخلیه ملک خودداری می کند، یک فرآیند حقوقی دقیق است. این مقاله به شما کمک می کند تا با درک کامل مفاهیم، مبانی قانونی، مراحل اجرایی و مدارک لازم، یک نمونه دادخواست جامع و دقیق برای پیگیری هر دو خواسته را بشناسید و در صورت نیاز به اقدامات قانونی مؤثر یا مشورت با وکیل متخصص، آمادگی لازم را کسب کنید.
در دعاوی مربوط به اجاره و املاک، یکی از شایع ترین چالش ها برای موجرین، زمانی رخ می دهد که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره یا فسخ آن، از تخلیه ملک امتناع می ورزد. در چنین شرایطی، موجر علاوه بر نیاز به بازپس گیری ملک خود از طریق حکم تخلیه، معمولاً متحمل ضرر و زیان ناشی از عدم استفاده از ملک در طول مدت تصرف غیرمجاز مستاجر می شود. این خسارت تحت عنوان «اجرت المثل ایام تصرف» قابل مطالبه است. طرح همزمان این دو خواسته، یعنی حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف، از نظر حقوقی و اقتصادی مزایای قابل توجهی برای موجر دارد. این رویکرد، نه تنها موجب تسریع در روند دادرسی و کاهش هزینه های مرتبط با طرح دعاوی جداگانه می شود، بلکه به موجر امکان می دهد تا در یک فرآیند واحد، هم به حق مالکیت خود در بازپس گیری ملک برسد و هم خسارات وارده را جبران کند.
شناخت دقیق مفاهیم حقوقی، مبانی قانونی، مراحل اجرایی و مدارک لازم برای تنظیم و ارائه چنین دادخواستی، برای تمامی افراد درگیر با دعاوی ملکی، اعم از موجرین، وکلا و دانشجویان حقوق، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، سعی در روشن کردن ابعاد مختلف این دعوا دارد تا خوانندگان بتوانند با آگاهی کامل تری به پیگیری حقوق قانونی خود بپردازند.
مفاهیم بنیادین: تمایز بین تخلیه، خلع ید و اجرت المثل
برای درک صحیح دعوای تخلیه و مطالبه اجرت المثل، لازم است ابتدا با تعاریف دقیق و تمایزات کلیدی میان مفاهیم حقوقی مرتبط آشنا شویم. این امر به جلوگیری از اشتباهات رایج در طرح دعاوی و انتخاب مسیر قانونی صحیح کمک شایانی می کند.
حکم تخلیه چیست و چه زمانی صادر می شود؟
حکم تخلیه، دستوری قضایی است که به موجب آن، مستاجر موظف به تخلیه ملک مورد اجاره و تحویل آن به موجر می شود. این حکم زمانی صادر می شود که رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر به پایان رسیده باشد، اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند. مهمترین دلایل صدور حکم تخلیه عبارتند از:
- انقضای مدت اجاره: شایع ترین دلیل، پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره و عدم تمدید آن.
- فسخ قرارداد اجاره: در صورتی که یکی از طرفین (معمولاً موجر) به دلیل نقض شروط قرارداد توسط طرف دیگر (مستاجر) یا بر اساس خیارات قانونی، قرارداد را فسخ کرده باشد.
- عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر اجاره بها را طبق موعد مقرر پرداخت نکند و موجر اقدام به ارسال اظهارنامه و فسخ قرارداد نماید.
تخلیه عمدتاً ناظر بر روابطی است که شروع تصرف با اذن و رضایت مالک بوده و بر پایه یک قرارداد اجاره شکل گرفته است.
تفاوت حکم تخلیه با خلع ید و رفع تصرف عدوانی
درک تفاوت های میان حکم تخلیه با خلع ید و رفع تصرف عدوانی، برای طرح دعوای صحیح ضروری است:
- خلع ید: این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی بدون هیچ گونه رابطه قراردادی و بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد. در خلع ید، خواهان باید مالکیت خود را به اثبات برساند و خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد نظر ندارد. مبنای حقوقی خلع ید، غصب است.
- رفع تصرف عدوانی: این دعوا نیز مانند خلع ید، مربوط به تصرف بدون اذن است، اما تفاوت اصلی در این است که در رفع تصرف عدوانی، خواهان نیازی به اثبات مالکیت رسمی ندارد و صرفاً اثبات «تصرف سابق» خود و «لحوق تصرف عدوانی خوانده» کفایت می کند. هدف، بازگرداندن وضعیت به حالت سابق قبل از تصرف عدوانی است.
- حکم تخلیه: همانطور که گفته شد، ناظر بر روابطی است که بر پایه قرارداد اجاره شکل گرفته و تصرف مستاجر در ابتدا قانونی بوده است، اما پس از اتمام یا فسخ قرارداد، ادامه تصرف او غیرقانونی تلقی می شود. در این دعوا، مالکیت موجر و رابطه استیجاری باید محرز باشد.
بنابراین، دعوای تخلیه مربوط به پایان یافتن رابطه قراردادی اجاره است، در حالی که خلع ید و رفع تصرف عدوانی مربوط به تصرفات بدون اذن یا غیرقانونی از ابتدا هستند.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
اجرت المثل ایام تصرف به بهای منافع ملکی گفته می شود که مستاجر پس از انقضای قرارداد اجاره و بدون رضایت موجر، همچنان در تصرف خود نگه داشته و از آن بهره برداری کرده است. به عبارت دیگر، این مبلغ، معادل اجاره بهایی است که اگر ملک به صورت قانونی اجاره داده می شد، باید برای آن دوره پرداخت می گردید. زمان تعلق اجرت المثل، بلافاصله پس از پایان مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر آغاز می شود و تا زمان واقعی تخلیه و تحویل ملک ادامه می یابد.
تفاوت ماهوی اجرت المثل با اجاره بها
تمایز اجرت المثل و اجاره بها از نکات بسیار مهم در دعاوی حقوقی است:
- اجاره بها: مبلغی است که بر اساس قرارداد اجاره و با توافق طرفین (موجر و مستاجر) برای استفاده از منافع ملک در مدت معین تعیین و پرداخت می شود. ماهیت اجاره بها، قراردادی است.
- اجرت المثل: بهایی است که برای استفاده از منافع مال دیگری بدون وجود قرارداد اجاره یا پس از اتمام قرارداد و بدون رضایت مالک، تعیین می شود. ماهیت اجرت المثل، غیرقراردادی (یا شبه قراردادی) و بر اساس مسئولیت مدنی ناشی از تصرف غیرمجاز است. حتی اگر مستاجر در دوره تصرف غیرمجاز، از ملک هیچ استفاده ای هم نکرده باشد، باز هم مستحق پرداخت اجرت المثل خواهد بود، زیرا نفس تصرف غیرمجاز موجب ایجاد حق مطالبه منافع از سوی مالک می شود.
مبانی و مستندات قانونی مطالبه حکم تخلیه و اجرت المثل
برای طرح دعوای حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف، استناد به مواد قانونی صحیح و مرتبط، از ارکان اساسی موفقیت در پرونده است. قوانین اصلی در این زمینه شامل قانون مدنی، قوانین روابط موجر و مستاجر و قانون آیین دادرسی مدنی هستند.
قانون مدنی: پایه های حقوقی دعوا
قانون مدنی ایران، به عنوان مادر قوانین خصوصی، مهم ترین مبانی را برای دعوای تخلیه و اجرت المثل فراهم می آورد:
- ماده ۴۹۴ قانون مدنی: این ماده به صراحت بیان می دارد: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.» این ماده، مهم ترین مبنای قانونی برای مطالبه اجرت المثل در شرایط تصرف غیرمجاز پس از انقضای اجاره است.
- ماده ۳۲۰ قانون مدنی: «نسبت به زیادتی که از طریق غصب در منفعت مال حاصل شده باشد ضامن است اگر چه مستفید نشده باشد.» اگرچه این ماده به طور خاص مربوط به غصب است، اما در برخی تفاسیر و رویه های قضایی، می توان از روح آن برای توجیه مطالبه اجرت المثل در تصرفات غیرمجاز نیز استفاده کرد، خصوصاً در مواردی که هیچ رضایت ضمنی از سوی مالک وجود نداشته باشد.
- ماده ۳۲۸ قانون مدنی: «هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب تلف شود مسئول نیست مگر در صورت تعدی یا تفریط.» این ماده نیز به صورت غیرمستقیم بر مسئولیت مدنی متصرف غیرمجاز اشاره دارد که می تواند شامل منافع نیز باشد.
قوانین روابط موجر و مستاجر: تاکید بر تاریخ قرارداد
روابط موجر و مستاجر در ایران، تحت تأثیر دو قانون اصلی قرار دارد که بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، متفاوت هستند:
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶: این قانون عمدتاً برای اماکن تجاری و قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ بود و حق سرقفلی و کسب و پیشه را برای مستاجر به رسمیت می شناخت که فرآیند تخلیه را پیچیده تر می کرد.
-
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶: این قانون، که در حال حاضر مبنای اکثر قراردادهای اجاره است، حق سرقفلی و کسب و پیشه را برای قراردادهای اجاره بعد از این تاریخ حذف کرده و فرآیند تخلیه را ساده تر نموده است.
ماده ۲ این قانون بیان می کند: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر گواه مورد امضای آنان قرار گیرد.» در صورت رعایت این شرایط، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می تواند به سادگی و از طریق مراجع قضایی (یا شورای حل اختلاف در نصاب های پایین)، درخواست تخلیه ملک را نماید.
بنابراین، تاریخ انعقاد قرارداد اجاره نقش حیاتی در تعیین قانون حاکم بر دعوای تخلیه دارد. برای قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶، درخواست تخلیه پس از انقضای مدت، به مراتب سریع تر و با محدودیت های کمتری انجام می شود.
قانون آیین دادرسی مدنی: قواعد شکلی دادرسی
این قانون، قواعد شکلی و اجرایی طرح دعوا را مشخص می کند:
- ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی: «در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شود، آن کس مکلف به انجام آن حق یا دین است مگر اینکه خلاف آن را اثبات کند.» این ماده مبنای کلی برای مسئولیت پرداخت خسارت (از جمله اجرت المثل) است.
- ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی: صلاحیت محلی دادگاه را تعیین می کند و مقرر می دارد که دعاوی راجع به اموال غیرمنقول (مانند ملک) در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، حتی اگر خواهان و خوانده در محل دیگری اقامت داشته باشند.
- مواد ۱۰۸ الی ۱۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی (تامین خواسته): این مواد امکان درخواست «تامین خواسته» را فراهم می آورند. تامین خواسته، قراری است که به موجب آن، دادگاه قبل از صدور حکم نهایی، اموالی از خوانده را توقیف می کند تا اجرای حکم احتمالی در آینده تضمین شود. در دعوای اجرت المثل و تخلیه، این قرار می تواند برای توقیف ودیعه مستاجر (در صورت وجود) یا سایر اموال او به منظور تضمین پرداخت اجرت المثل و خسارات دادرسی بسیار مؤثر باشد.
شرایط طرح دعوای همزمان حکم تخلیه و اجرت المثل
برای طرح موفقیت آمیز دعوای توأمان حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف، رعایت شرایط و ارائه مستندات خاصی الزامی است:
- پایان یافتن مدت قرارداد اجاره: این شرط، اساسی ترین مبنا برای طرح دعوای تخلیه (به خصوص در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶) و مطالبه اجرت المثل است.
- عدم تمدید قرارداد: باید هیچ توافق کتبی یا شفاهی جدیدی مبنی بر تمدید قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر صورت نگرفته باشد.
- تصرف ملک توسط مستاجر پس از انقضای مدت: اثبات ادامه تصرف مستاجر پس از پایان قرارداد، از ارکان اصلی مطالبه اجرت المثل است.
- ارائه مدارک مثبته مالکیت و رابطه استیجاری: موجر باید مالکیت خود بر ملک (با سند رسمی) و رابطه استیجاری با مستاجر (با اجاره نامه کتبی) را اثبات کند.
- عدم رضایت صریح یا ضمنی موجر به ادامه تصرف: اگر موجر پس از پایان قرارداد، به طور صریح یا ضمنی به ادامه تصرف مستاجر رضایت دهد، حق مطالبه اجرت المثل از او سلب خواهد شد. در این حالت، رابطه ممکن است به اجاره شفاهی یا عقد دیگری تبدیل شود و اجرت المثل موضوعیت خود را از دست بدهد. ارسال اظهارنامه مبنی بر درخواست تخلیه و عدم رضایت به ادامه تصرف، می تواند اثباتی قوی برای این شرط باشد.
- قرارداد اجاره مکتوب و دارای شرایط قانونی: برای تسریع در روند تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، اجاره نامه باید به صورت کتبی، دارای مدت، با امضای موجر و مستاجر و دو نفر شاهد باشد.
رای شماره ۹۹۷ مورخ ۱۳۹۱/۰۷/۱۸ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: «عدم عودت ودیعه پرداختی مستاجر پس از پایان مدت اجاره، حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر، حق تقاضای اجرت المثل اضافی را برای این مدت ندارد.» این رای نشان می دهد که در صورت عدم استرداد ودیعه، ممکن است دادگاه رضایت ضمنی موجر را تلقی کند و در نتیجه مطالبه اجرت المثل با چالش مواجه شود. این نکته برای موجرین بسیار حائز اهمیت است و باید قبل از هر اقدامی، با وکیل متخصص مشورت نمایند.
مراحل قانونی از تنظیم دادخواست تا اجرای حکم
فرآیند قانونی مطالبه حکم تخلیه و اجرت المثل، شامل چند مرحله اساسی است که نیازمند دقت و پیگیری مستمر است.
مرحله اول: آماده سازی و جمع آوری مدارک لازم
پیش از هرگونه اقدام حقوقی، جمع آوری مدارک زیر ضروری است:
- اجاره نامه: اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره (رسمی یا عادی که شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ را داشته باشد).
- سند مالکیت ملک: اصل یا کپی برابر اصل سند مالکیت (یا هر سند دیگری که مالکیت موجر را اثبات کند، مانند بنچاق).
- مدارک شناسایی خواهان: کپی کارت ملی و شناسنامه موجر (خواهان).
- اظهارنامه (اختیاری اما توصیه شده): اظهارنامه ای که موجر برای مستاجر ارسال کرده و در آن رسماً درخواست تخلیه ملک را پس از انقضای مدت اجاره نموده و عدم رضایت خود را به ادامه تصرف اعلام کرده است.
- گواهی عدم حضور مستاجر (اختیاری): در صورت لزوم، گواهی از دفتر اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور مستاجر برای تحویل ملک پس از پایان قرارداد.
- تامین دلیل (اختیاری اما مهم): برای اثبات تصرف مستاجر پس از انقضای اجاره، می توان از طریق شورای حل اختلاف درخواست تامین دلیل (با جلب نظر کارشناس یا صورتجلسه معاینه محل) نمود.
مرحله دوم: تنظیم دادخواست جامع (تخلیه و اجرت المثل)
دادخواست، سند اصلی برای شروع فرآیند دادرسی است و باید با دقت و جامعیت تنظیم شود. این دادخواست باید به طور همزمان هر دو خواسته (تخلیه و اجرت المثل) را در بر بگیرد:
- مشخصات خواهان و خوانده: شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی و نشانی دقیق طرفین. در صورت وجود وکیل، مشخصات کامل وکیل نیز ذکر می شود.
-
بخش خواسته: این بخش مهمترین قسمت دادخواست است و باید به روشنی هر دو خواسته را بیان کند:
- صدور حکم تخلیه عین مستاجره: به نشانی دقیق ملک مورد اجاره.
- محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف: از تاریخ انقضای اجاره تا زمان تخلیه و تحویل ملک (با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری). ذکر مبلغی به عنوان خواسته فعلاً مقوم (معمولاً حداقل نصاب دادگاه برای ارجاع به کارشناسی) الزامی است.
- محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی: شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل)، و هزینه کارشناسی.
- صدور قرار تامین خواسته: (در صورت نیاز و امکان) برای توقیف ودیعه مستاجر نزد موجر یا سایر اموال او، به منظور تضمین پرداخت اجرت المثل و خسارات دادرسی. این قرار می تواند از تضییع حقوق خواهان جلوگیری کند و اجرای حکم را تسریع بخشد.
- بخش دلایل و منضمات: لیست تمامی مدارکی که در مرحله اول جمع آوری شده اند، در این بخش ذکر می شود.
-
بخش شرح دادخواست: این بخش شامل متن استدلالی حقوقی است که در آن، موجر به تفصیل موضوع را شرح می دهد:
- توضیح کامل جزئیات قرارداد اجاره (طرفین، موضوع، مدت، مبلغ اجاره، مبلغ ودیعه).
- اشاره به تاریخ دقیق انقضای مدت اجاره و عدم تمدید آن.
- شرح امتناع خوانده از تخلیه ملک و ادامه تصرفات غیرمجاز او پس از پایان قرارداد.
- استناد به مواد قانونی مربوطه، به ویژه ماده ۴۹۴ قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶.
- درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین دقیق مبلغ اجرت المثل ایام تصرف.
- توضیح لزوم صدور قرار تامین خواسته (در صورت درخواست) و توجیه آن.
مرحله سوم: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی
پس از تنظیم کامل دادخواست، باید آن را به همراه مدارک پیوست، از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع صالح ارسال نمود.
مرحله چهارم: تعیین مرجع صالح رسیدگی
صلاحیت مرجع رسیدگی کننده (شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی) به مبلغ خواسته (در این مورد، اجرت المثل تقویم شده) بستگی دارد:
- اگر مبلغ خواسته (اجرت المثل) تا سقف معینی باشد (که این سقف در قوانین شوراها متغیر است و باید به روز استعلام شود)، پرونده در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود.
- در غیر این صورت، پرونده در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک قرار می گیرد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (شماره ۸۵۵/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۱۷): با عنایت به بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف و رأی وحدت رویه شماره ۳۱ مورخ ۱۳۶۳/۰۹/۰۵، دعاوی راجع به مطالبه وجوه مربوط به اموال غیرمنقول ناشی از عقود و قراردادها (مانند مال الاجاره) تا نصاب مقرر در بند الف ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت شوراها است. اما دعاوی راجع به خسارات وارده به اموال غیرمنقول و نیز اجرت المثل ایام تصرف اموال یاد شده که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شوراهای یاد شده خارج است. این نظریه مشورتی حائز اهمیت بوده و عملاً دعاوی اجرت المثل ایام تصرف (که ماهیت غیرقراردادی دارد) را از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه های حقوقی قرار می دهد، مگر آنکه نصاب جدیدی در قانون شوراها تغییر کرده باشد که خلاف این را مقرر کند.
مرحله پنجم: رسیدگی و ارجاع به کارشناسی
در طول رسیدگی، دادگاه به اظهارات طرفین گوش داده و مدارک را بررسی می کند. برای تعیین مبلغ اجرت المثل، دادگاه به احتمال زیاد پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد. کارشناس با بررسی عواملی مانند موقعیت ملک، مساحت، کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، قدمت بنا، امکانات و اجاره بهای املاک مشابه در منطقه، مبلغ اجرت المثل را برای دوره تصرف غیرمجاز محاسبه و به دادگاه گزارش می کند.
مرحله ششم: صدور حکم و اجرای آن
پس از اتمام مراحل دادرسی و بررسی تمامی شواهد و دلایل، دادگاه اقدام به صدور حکم قطعی مبنی بر تخلیه ملک و محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف و خسارات دادرسی می کند. پس از قطعیت حکم، موجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام دادگستری، درخواست دستور اجرای حکم را بنماید. نقش قرار تامین خواسته در این مرحله بسیار پررنگ است، زیرا در صورت صدور این قرار، اموال توقیف شده (مانند ودیعه مستاجر) می تواند بلافاصله برای وصول مطالبات موجر مورد استفاده قرار گیرد.
نمونه دادخواست کامل و عملی حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف
در ادامه، یک نمونه دادخواست جامع و دقیق که هر دو خواسته حکم تخلیه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را پوشش می دهد، ارائه شده است. این نمونه با هدف فراهم آوردن یک الگو برای موجرین و فعالان حقوقی تنظیم شده و لازم است جزئیات هر پرونده به دقت در آن جایگذاری شود.
| مشخصات | توضیحات |
|---|---|
| خواهان: | خانم/آقای [نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند [نام پدر]، به کد ملی [کد ملی خواهان]، به نشانی: [آدرس کامل خواهان] |
| خوانده: | خانم/آقای [نام و نام خانوادگی خوانده]، فرزند [نام پدر]، به کد ملی [کد ملی خوانده]، به نشانی: [آدرس کامل خوانده] |
| وکیل (در صورت وجود): | خانم/آقای [نام و نام خانوادگی وکیل]، به کد ملی [کد ملی وکیل]، به نشانی: [آدرس کامل دفتر وکیل] |
خواسته:
- صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره (یک واحد آپارتمان/ مغازه/ …) به نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره، پلاک ثبتی، بخش ثبتی، کد پستی]
- محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک مذکور از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد اجاره، مثال: ۱۴۰۲/۰۵/۰۱] لغایت زمان تخلیه و تحویل کامل ملک، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (فعلاً مقوم به [مبلغ حدودی به ریال، مثلاً ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال] جهت تعیین هزینه دادرسی).
- محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) و هزینه کارشناسی.
- صدور قرار تامین خواسته به جهت [توقیف مبلغ ودیعه نزد موجر / توقیف اموال منقول یا غیرمنقول خوانده] به منظور تضمین پرداخت اجرت المثل و خسارات دادرسی، به نحو اجرا پیش از ابلاغ.
دلایل و منضمات دادخواست:
- تصویر مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]
- تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] به شماره [در صورت وجود شماره رسمی/عادی]
- تصویر مصدق کارت ملی خواهان
- تصویر مصدق وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)
- (اختیاری) تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده مورخ [تاریخ اظهارنامه]
- (اختیاری) تصویر مصدق گزارش تامین دلیل (در صورت اخذ)
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه حقوقی [نام شهرستان مربوطه]
با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند، اینجانب/موکل [نام خواهان/وکیل] به موجب سند مالکیت رسمی [شماره سند]، مالک شش دانگ یک واحد [نوع ملک: آپارتمان مسکونی/واحد تجاری/…] به نشانی: [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، پلاک ثبتی [شماره پلاک]، بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهرستان] می باشم.
ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره مورخ [تاریخ دقیق قرارداد اجاره]، به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره]، با مبلغ ودیعه [مبلغ ودیعه به تومان] و اجاره بهای ماهیانه [مبلغ اجاره بها به تومان] به خوانده محترم، خانم/آقای [نام خوانده]، اجاره داده شده است.
نظر به اینکه مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] به اتمام رسیده و علیرغم مراجعات مکرر و پیگیری های اینجانب/موکل و [در صورت ارسال اظهارنامه: ارسال اظهارنامه شماره (…) مورخ (…)]، خوانده محترم از تخلیه ملک استیجاری و تحویل آن به مالک امتناع ورزیده و همچنان ملک در تصرف غیرمجاز ایشان قرار دارد. ادامه تصرف ملک بدون رضایت مالک پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، فاقد هرگونه وجاهت قانونی است.
با عنایت به مواد ۴۹۴ و ۳۲۰ قانون مدنی، که بر تکلیف مستاجر به تخلیه ملک پس از انقضای مدت و حق موجر به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف تاکید دارند، و همچنین با استناد به قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، درخواست صدور حکم بر تخلیه فوری عین مستاجره فوق الذکر و نیز محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] تا زمان تخلیه و تحویل کامل ملک (که مبلغ دقیق آن پس از جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین و اعلام خواهد شد) به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل، مورد استدعاست.
ضمناً، نظر به احتمال تضییع حقوق اینجانب/موکل در طول فرآیند دادرسی و جهت تضمین وصول مطالبات، مستند به مواد ۱۰۸ الی ۱۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین خواسته جهت توقیف [مبلغ ودیعه نزد موجر یا سایر اموال خوانده] به نحو اجرا پیش از ابلاغ، از محضر دادگاه محترم مورد استدعاست.
با تقدیم احترام و تشکر فراوان،
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضاء]
نکات مهم و توصیه های حقوقی تکمیلی
برای افزایش شانس موفقیت در دعاوی مربوط به تخلیه و اجرت المثل و کاهش ریسک های احتمالی، توجه به نکات زیر ضروری است:
- مشاوره با وکیل متخصص: پیش از هرگونه اقدام، اکیداً توصیه می شود با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و قراردادها مشورت کنید. پیچیدگی های حقوقی و جزئیات هر پرونده می تواند متفاوت باشد و وکیل می تواند بهترین راهکار را ارائه دهد.
- بررسی دقیق نوع اجاره نامه: نوع اجاره نامه (رسمی یا عادی)، تاریخ تنظیم آن (قبل یا بعد از سال ۱۳۷۶) و همچنین متن دقیق شروط قرارداد، تأثیر مستقیمی بر روند دادرسی و سرعت رسیدگی دارد.
- استرداد ودیعه: همانطور که در رای وحدت رویه اشاره شد، عدم بازگرداندن ودیعه توسط موجر پس از انقضای مدت اجاره، ممکن است به منزله رضایت ضمنی به ادامه تصرف تلقی شود. در صورت عدم استرداد ودیعه، موجر باید تمایل خود را به تخلیه از طریق اظهارنامه به روشنی اعلام کرده و عدم رضایت خود را به ادامه تصرف مستاجر ابراز کند. بهتر است موجر آمادگی استرداد ودیعه را داشته باشد و حتی در صورت امکان، از طریق صندوق دادگستری یا شورای حل اختلاف اقدام به تودیع مبلغ ودیعه نماید تا شائبه رضایت به تصرف از بین برود.
- امکان طرح دعوای خسارت تاخیر تادیه: در صورتی که خوانده (مستاجر) پس از صدور حکم و قطعیت آن، از پرداخت اجرت المثل و سایر خسارات خودداری کند، می توان درخواست مطالبه خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطرح نمود.
- اهمیت تامین دلیل: برای اثبات ادامه تصرف مستاجر پس از پایان قرارداد، به ویژه اگر احتمال تغییر وضعیت ملک وجود دارد، اقدام به تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف یا دفاتر اسناد رسمی بسیار مهم است. این کار می تواند با معاینه محل توسط کارشناس و تهیه صورتجلسه انجام شود.
- بررسی صلاحیت مرجع قضایی: با توجه به نظریه مشورتی قوه قضائیه، دعوای اجرت المثل ایام تصرف (که غیر قراردادی است) معمولاً در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار می گیرد، هرچند برخی دعاوی مرتبط با اجاره (مانند مطالبه اجور معوقه که قراردادی است) ممکن است در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد. دقت در این امر از اطاله دادرسی جلوگیری می کند.
- رعایت تشریفات قانونی اظهارنامه: ارسال اظهارنامه تخلیه به مستاجر قبل از طرح دعوا، علاوه بر اثبات عدم رضایت موجر به ادامه تصرف، می تواند به عنوان مدرکی برای شروع محاسبه اجرت المثل نیز مورد استناد قرار گیرد.
نتیجه گیری
مطالبه همزمان حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف، یک راهکار حقوقی مؤثر برای موجرانی است که با امتناع مستاجر از تخلیه ملک پس از پایان قرارداد مواجه هستند. این رویکرد، ضمن تسریع در فرآیند بازپس گیری ملک، امکان جبران خسارات مالی ناشی از تصرف غیرمجاز را نیز فراهم می آورد. همانطور که بیان شد، درک مفاهیم، تسلط بر مبانی قانونی (به ویژه مواد ۴۹۴ و ۳۲۰ قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶)، آگاهی از مراحل اجرایی و دقت در تنظیم دادخواست جامع، از کلیدی ترین عوامل موفقیت در این دعوا محسوب می شوند.
نکات مهمی همچون لزوم استرداد ودیعه یا ارائه تمایل به استرداد آن، اهمیت تامین دلیل برای اثبات تصرف، و انتخاب مرجع قضایی صالح، می بایست با دقت مورد توجه قرار گیرند. در نهایت، با توجه به جنبه های حقوقی و بعضاً پیچیده این دعاوی، توصیه می شود همواره قبل از هرگونه اقدام، از مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا مسیر قانونی به درستی طی شده و حقوق شما به بهترین نحو ممکن احقاق گردد. اقدام به موقع و صحیح، می تواند از اتلاف زمان و هزینه های احتمالی جلوگیری کند و به حل و فصل سریع تر اختلافات کمک کند.