نمونه اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها

اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها، یک ابزار قانونی رسمی است که موجر (مالک) برای مطالبه اجاره بهای معوقه و اعلام قصد خود برای پیگیری حقوقی به مستاجر ارسال می کند. این اظهارنامه، گام نخست در فرآیند قانونی مطالبه اجور معوقه و تخلیه ملک به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی است.

در روابط موجر و مستاجر، پرداخت به موقع اجاره بها یکی از مهم ترین و اساسی ترین تعهدات مستاجر محسوب می شود. این تعهد، ستون فقرات قرارداد اجاره بوده و عدم ایفای آن می تواند پیامدهای حقوقی قابل توجهی را برای هر دو طرف به همراه داشته باشد. در بسیاری از موارد، موجرین با معضل عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر مواجه می شوند که می تواند منجر به بروز مشکلات مالی و قانونی برای آن ها گردد. از سوی دیگر، مستاجرین نیز باید از حقوق و تکالیف خود در مواجهه با چنین شرایطی آگاه باشند.

در چنین موقعیت هایی، استفاده از ابزارهای حقوقی مناسب برای حل و فصل اختلافات از اهمیت بالایی برخوردار است. یکی از این ابزارها که نقش کلیدی در آغاز فرآیند قانونی دارد، «اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها» یا «اظهارنامه مطالبه اجور معوقه» است. این سند رسمی، به موجر این امکان را می دهد که به صورت قانونی، مطالبات خود را به اطلاع مستاجر برساند و با تعیین یک مهلت مشخص، از او بخواهد تا نسبت به پرداخت بدهی های خود اقدام کند. در واقع، اظهارنامه نه تنها یک هشدار حقوقی جدی به مستاجر است، بلکه به عنوان یک مدرک رسمی، نیت موجر برای پیگیری قانونی و اثبات عدم ایفای تعهد توسط مستاجر را نیز مستند می سازد.

مفهوم عدم پرداخت اجاره بها و پیش زمینه های قانونی آن

روابط موجر و مستاجر، بر پایه قراردادی منعقد می شود که هر دو طرف را به رعایت تکالیف و حقوق متقابل ملزم می سازد. شناخت این تعهدات، اولین گام برای درک صحیح وضعیت حقوقی در صورت عدم پرداخت اجاره بها است.

تعهدات اساسی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره

قرارداد اجاره، سندی قانونی است که چارچوب حقوقی رابطه میان موجر و مستاجر را تعیین می کند. در این قرارداد، تعهداتی برای هر دو طرف تعریف می شود که پایبندی به آن ها برای حفظ نظم و جلوگیری از بروز اختلاف ضروری است. از مهم ترین تکالیف قانونی و قراردادی مستاجر، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• پرداخت به موقع اجاره بها: این مهم ترین تعهد مستاجر است که باید در مواعد مقرر (معمولاً ماهانه) و به شیوه توافق شده (نقدی، واریزی و غیره) صورت گیرد.
• حفظ و نگهداری از ملک مورد اجاره: مستاجر موظف است مانند یک شخص متعارف از ملک مراقبت کرده و از آسیب رساندن به آن خودداری کند.
• عدم تعدی و تفریط در استفاده از ملک: استفاده از ملک باید مطابق با کاربری تعیین شده در قرارداد باشد و از استفاده های غیرمتعارف و مخل آسایش همسایگان پرهیز شود.
• تحویل ملک در پایان مدت اجاره: مستاجر باید در انقضای مدت قرارداد، ملک را به صورت سالم و عاری از هرگونه خسارت (به جز استهلاک متعارف) به موجر تحویل دهد.

در مقابل، موجر نیز تکالیف قانونی و قراردادی خاص خود را دارد که برخی از آن ها عبارتند از:

• تحویل ملک مورد اجاره: موجر باید ملک را در زمان مقرر و با شرایط توافق شده (از نظر سلامت و آماده بودن برای سکونت/استفاده) به مستاجر تحویل دهد.
• فراهم آوردن امکان انتفاع مستاجر: موجر نباید مانع استفاده مشروع مستاجر از ملک شود و باید شرایط لازم برای بهره برداری را فراهم آورد.
• انجام تعمیرات اساسی: تعمیرات کلی و اساسی ملک (مانند تعمیر سقف، تأسیسات اصلی) به عهده موجر است، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.

پیامدهای حقوقی عدم پرداخت اجاره بها برای مستاجر

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، نقض آشکار یکی از بنیادی ترین تعهدات قراردادی است که می تواند عواقب حقوقی جدی برای او به همراه داشته باشد. این پیامدها به موجر این امکان را می دهند تا از طریق مراجع قانونی، حقوق تضییع شده خود را پیگیری کند. از جمله مهم ترین این پیامدها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حق فسخ قرارداد برای موجر: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. این حق فسخ، حتی اگر در قرارداد به صراحت ذکر نشده باشد، به استناد قانون قابل اعمال است.
• مطالبه اجور معوقه و اجرت المثل: موجر حق دارد مبالغ اجاره بهایی که مستاجر پرداخت نکرده (اجور معوقه) را از وی مطالبه کند. در صورتی که پس از انقضای مدت قرارداد اجاره یا فسخ آن، مستاجر همچنان ملک را در تصرف خود داشته باشد و اجاره ای پرداخت نکند، موجر می تواند علاوه بر اجور معوقه،
  اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید.
  تفاوت اجور معوقه و اجرت المثل در این است که اجور معوقه به مبالغ اجاره بهای توافق شده در قرارداد اشاره دارد که در طول مدت اعتبار قرارداد پرداخت نشده است، در حالی که اجرت المثل، بهای استفاده از ملک در دوره ای است که مستاجر بدون قرارداد یا پس از فسخ قرارداد، ملک را در تصرف داشته و مبلغی بابت آن تعیین نشده یا اجاره ای پرداخت نکرده است.
• دعوای تخلیه ملک: پس از فسخ قرارداد (که یکی از دلایل آن می تواند عدم پرداخت اجاره بها باشد)، موجر می تواند دعوای تخلیه را در مراجع قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف یا دادگاه) مطرح کند تا مستاجر را ملزم به ترک ملک نماید.
• مطالبه جریمه دیرکرد یا خسارت عدم انجام تعهد: اگر در قرارداد اجاره، شرطی مبنی بر پرداخت جریمه دیرکرد یا خسارت ناشی از عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد، موجر می تواند علاوه بر اصل اجور معوقه، این خسارات را نیز مطالبه کند.

اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها (مطالبه اجور معوقه) چیست؟

اظهارنامه یک ابزار حقوقی قدرتمند است که در دعاوی مختلف مورد استفاده قرار می گیرد. در خصوص عدم پرداخت اجاره بها، این سند نقش محوری را ایفا می کند.

تعریف حقوقی اظهارنامه و کاربرد آن

اظهارنامه، ابزاری رسمی و قانونی است که به واسطه آن، یک شخص (اظهارکننده) می تواند به صورت رسمی، درخواست، اطلاع یا اتمام حجتی را به شخص دیگر (مخاطب اظهارنامه) ابلاغ کند. این سند معمولاً پیش از اقامه دعوی در دادگاه ارسال می شود و هدف اصلی آن، مستندسازی خواسته و ایجاد مدرکی رسمی برای اثبات ادعاست. ماده ۱۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت به تعریف و جایگاه قانونی اظهارنامه پرداخته و آن را روشی برای اطلاع رسانی رسمی و قانونی یک طرف به طرف دیگر می داند.

در مورد عدم پرداخت اجاره بها، ارسال اظهارنامه از سوی موجر به مستاجر از چند جهت اهمیت دارد:

• اثبات حسن نیت: ارسال اظهارنامه نشان می دهد که موجر قبل از طرح دعوی قضایی، تلاش کرده تا موضوع را به صورت مسالمت آمیز حل کند و به مستاجر فرصت داده است تا بدهی خود را پرداخت نماید.
• ایجاد مدرک رسمی: اظهارنامه به عنوان یک سند رسمی، تاریخ دقیق مطالبه، مبلغ دقیق بدهی، و مهلت تعیین شده برای پرداخت را ثبت می کند و در صورت لزوم، در مراجع قضایی به عنوان دلیل و مدرک قابل ارائه است.
• شرط اولیه برای برخی دعاوی: در برخی موارد، قانون یا رویه قضایی، ارسال اظهارنامه را به عنوان یک گام اولیه و ضروری قبل از اقامه دعوی (مانند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها) تلقی می کند. با ارسال اظهارنامه، موجر ثابت می کند که مستاجر را رسماً از بدهی خود مطلع کرده و به او اخطار داده است.

تفاوت های ظریف بین عدم پرداخت اجاره بها و اجور معوقه

اگرچه اصطلاحات عدم پرداخت اجاره بها و اجور معوقه در عرف حقوقی و گفتگوهای روزمره معمولاً به جای یکدیگر به کار می روند و هر دو به معنی پرداخت نشدن اجاره در موعد مقرر هستند، اما می توان تفاوت های ظریفی برای آن ها در نظر گرفت:

• عدم پرداخت اجاره بها: یک توصیف کلی از وضعیت عدم ایفای تعهد مستاجر در قبال پرداخت اجاره است و به صرف اتفاق نیفتادن پرداخت اشاره دارد.
• اجور معوقه: بیشتر بر مبلغ یا مجموع اجاره بهای پرداخت نشده تأکید دارد و جنبه مالی و قابل مطالبه آن را برجسته می سازد. به عبارت دیگر، اجور معوقه همان اجاره بهای عقب افتاده و بدهی است که مستاجر ملزم به پرداخت آن است.

در عمل حقوقی و در متن اظهارنامه، استفاده از هر دو اصطلاح رایج و صحیح است و معمولاً به یک مفهوم اشاره دارد.

موارد ضروری برای ارسال اظهارنامه

برای اینکه اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها از اعتبار حقوقی کافی برخوردار باشد و بتواند مبنای اقدامات قضایی بعدی قرار گیرد، وجود برخی پیش نیازها الزامی است:

• اثبات عدم پرداخت: موجر باید مدارک و شواهدی دال بر عدم پرداخت اجاره بها داشته باشد. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:
  • عدم وجود رسید پرداخت اجاره (در صورتی که مستاجر مدعی پرداخت است).
  • پرینت حساب بانکی موجر که نشان دهنده عدم واریز اجاره در ماه های مربوطه است.
  • استشهادیه از همسایگان یا سایر مطلعین (در مواردی که پرداخت نقدی بوده و شاهد وجود دارد).
  • پیامک ها یا مکاتبات الکترونیکی که مستاجر در آن ها به عدم پرداخت اقرار کرده یا درخواست مهلت کرده است.
• لزوم وجود قرارداد اجاره معتبر: ارسال اظهارنامه مطالبه اجور معوقه مستلزم وجود یک قرارداد اجاره کتبی (عادی یا رسمی) و معتبر است که شرایط پرداخت اجاره بها و مبلغ آن در آن به وضوح قید شده باشد. بدون وجود قرارداد، اثبات رابطه استیجاری و تعهد مستاجر به پرداخت اجاره بها دشوار خواهد بود، هرچند می توان از طریق دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اقدام کرد.

نحوه تنظیم و نگارش اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها (راهنمای گام به گام)

تنظیم دقیق و صحیح اظهارنامه، نقش حیاتی در موفقیت اقدامات قانونی بعدی دارد. هرگونه اشتباه یا نقص در نگارش آن می تواند فرآیند را طولانی تر و پیچیده تر کند.

بخش های اصلی یک اظهارنامه حقوقی

یک اظهارنامه استاندارد حقوقی از بخش های مشخصی تشکیل شده است که هر یک اطلاعات خاصی را در بر می گیرد:

• مشخصات اظهارکننده (موجر): شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس دقیق پستی و شماره تماس.
• مشخصات مخاطب اظهارنامه (مستاجر): شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس دقیق پستی (که ابلاغ اظهارنامه به آن ممکن باشد) و شماره تماس (در صورت اطلاع).
• موضوع اظهارنامه: عنوانی کوتاه و گویا که هدف از ارسال اظهارنامه را مشخص می کند. مانند: مطالبه اجور معوقه و اخطار فسخ قرارداد اجاره.
• خلاصه اظهارات (شرح واقعه): در این بخش، موجر به تشریح وقایع می پردازد. این توضیحات باید شامل اطلاعات مربوط به قرارداد اجاره، مدت آن، مبلغ اجاره، ماه هایی که اجاره بها پرداخت نشده و مجموع بدهی باشد.
• خواسته: به طور صریح و روشن، آنچه موجر از مستاجر مطالبه می کند (مثلاً پرداخت مبلغ اجور معوقه) در این بخش قید می شود.
• نتیجه (اخطار برای اقدام قضایی): در این قسمت، به مستاجر اخطار داده می شود که در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، موجر مجبور به پیگیری های قانونی خواهد شد.

جزئیات اطلاعات مورد نیاز برای هر بخش

برای تنظیم یک اظهارنامه جامع و بدون نقص، باید اطلاعات زیر را با دقت کامل جمع آوری و درج کرد:

• اطلاعات موجر (اظهارکننده):
  • نام و نام خانوادگی کامل.
  • شماره ملی و کد پستی.
  • آدرس دقیق محل سکونت/کار (محل ابلاغ).
  • شماره تماس.
• اطلاعات مستاجر (مخاطب اظهارنامه):
  • نام و نام خانوادگی کامل.
  • شماره ملی (در صورت اطلاع).
  • آدرس دقیق محل اقامت فعلی (مورد اجاره یا آدرس دیگری که ابلاغ به آن امکان پذیر است).
  • شماره تماس (در صورت اطلاع).
• اطلاعات ملک مورد اجاره:
  • آدرس کامل ملک (شهر، خیابان، پلاک).
  • پلاک ثبتی ملک (در صورت امکان).
  • نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری).
• اطلاعات قرارداد اجاره:
  • تاریخ دقیق انعقاد قرارداد اجاره (روز، ماه، سال).
  • شماره قرارداد (در صورت وجود).
  • مدت اجاره (مثلاً یک ساله).
  • مبلغ اجاره بهای ماهانه.
  • نحوه پرداخت اجاره بها (نقدی، واریز به حساب).
• شرح عدم پرداخت:
  • ذکر دقیق ماه ها یا دوره هایی که اجاره بها پرداخت نشده است (مثلاً از تاریخ ۰۱/۰۵/۱۴۰۲ تا ۰۱/۱۰/۱۴۰۲).
  • محاسبه و ذکر مبلغ کل اجور معوقه به ریال.
• خواسته:
  • مطالبه صریح مبلغ اجور معوقه به صورت عددی و حروفی.
  • تعیین مهلتی مشخص و معقول (مثلاً ۱۰ روز کاری) برای پرداخت توسط مستاجر.
• اخطار:
  • ذکر صریح اینکه در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، موجر اقدامات قانونی لازم را از جمله فسخ قرارداد، طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوقه از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد کرد.

نکات مهم در نگارش و لحن اظهارنامه

نگارش اظهارنامه نیازمند دقت و رعایت اصول خاصی است تا از کارایی آن کاسته نشود:

• رعایت دقت و صحت اطلاعات: هرگونه اشتباه در نام، آدرس یا مبالغ می تواند به مستاجر بهانه ای برای عدم ترتیب اثر به اظهارنامه بدهد یا فرآیند قضایی را طولانی تر کند.
• استفاده از لحن حقوقی و رسمی: متن اظهارنامه باید با لحنی کاملاً رسمی، محترمانه و حقوقی نگاشته شود.
• پرهیز از عبارات توهین آمیز یا احساسی: استفاده از هرگونه عبارت توهین آمیز، تهدیدآمیز غیرقانونی یا احساسی، اعتبار اظهارنامه را خدشه دار می کند و می تواند علیه موجر نیز استفاده شود.
• ارجاع به مواد قانونی مرتبط: در صورت امکان و لزوم، به مواد قانونی مرتبط مانند قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال ۱۳۷۶ یا ۱۳۵۶ حسب مورد)، ماده ۱۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی یا مواد مربوط به قراردادها در قانون مدنی اشاره شود تا جنبه قانونی و مستند اظهارنامه تقویت شود.

مراحل ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

امروزه، ارسال اظهارنامه های قضایی عمدتاً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد که فرآیند را رسمی، مطمئن و قابل پیگیری می سازد.

پیش نیازها

قبل از مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، لازم است مقدماتی فراهم شود:

• ثبت نام در سامانه ثنا: تمامی افراد برای پیگیری پرونده های قضایی و ارسال و دریافت ابلاغیه ها و اوراق قضایی، ملزم به ثبت نام در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی قوه قضائیه) هستند. این ثبت نام شامل احراز هویت و دریافت نام کاربری و رمز عبور شخصی است. بدون ثبت نام در ثنا، امکان ارسال اظهارنامه قضایی وجود ندارد.
• مدارک مورد نیاز:
  • اصل و کپی قرارداد اجاره: این مهمترین مدرک است که رابطه استیجاری و تعهدات طرفین را اثبات می کند.
  • مدارک شناسایی موجر: شامل اصل کارت ملی و شناسنامه.
  • مدارک اثبات عدم پرداخت: هرگونه مدرکی که نشان دهد اجاره بها پرداخت نشده است (مانند پرینت حساب بانکی، شهادت شهود، اقرار مستاجر و غیره).

مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از آماده سازی پیش نیازها، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند:

• تکمیل فرم اظهارنامه یا ارائه متن آماده: در دفتر خدمات قضایی، شما می توانید متن اظهارنامه خود را بر اساس راهنمای فوق تهیه کرده و به متصدی ارائه دهید. در صورت عدم آمادگی قبلی، متصدی می تواند شما را در تکمیل فرم استاندارد اظهارنامه راهنمایی کند.
• اسکن و پیوست مدارک: تمامی مدارک مورد نیاز (قرارداد اجاره، مدارک شناسایی و اثبات عدم پرداخت) باید در دفتر خدمات قضایی اسکن شده و به صورت الکترونیکی به اظهارنامه پیوست شوند.

هزینه های ارسال اظهارنامه

ارسال اظهارنامه قضایی مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل تعرفه های دفتری و قضایی می شود. این هزینه ها بسته به سال و مصوبات قوه قضائیه متغیر است و معمولاً در خود دفتر خدمات قضایی محاسبه و پرداخت می شود.

پیگیری وضعیت ابلاغ

پس از ارسال اظهارنامه، پیگیری وضعیت ابلاغ آن از اهمیت بالایی برخوردار است:

• نحوه استعلام ابلاغ از طریق سامانه ثنا: موجر می تواند با ورود به حساب کاربری خود در سامانه ثنا و قسمت ابلاغیه های من، وضعیت ابلاغ اظهارنامه را بررسی کند. در صورت ابلاغ الکترونیکی، تاریخ و ساعت دقیق مشاهده توسط مستاجر ثبت می شود.
• اهمیت تاریخ ابلاغ و آغاز مهلت قانونی مستاجر: تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مبدأ شروع مهلت قانونی است که موجر برای پرداخت اجاره بها به مستاجر داده است (مثلاً ۱۰ روز). این تاریخ در مراحل قضایی بعدی بسیار حیاتی خواهد بود.

ابلاغ الکترونیکی در مقابل ابلاغ فیزیکی

امروزه، ابلاغ الکترونیکی از طریق سامانه ثنا، روش اصلی و قانونی ابلاغ اوراق قضایی است و به منزله ابلاغ حضوری تلقی می شود. در صورت عدم ثبت نام مستاجر در سامانه ثنا یا عدم امکان ابلاغ الکترونیکی، اظهارنامه ممکن است به صورت فیزیکی (از طریق مامور ابلاغ) به آدرس وی ارسال شود که این فرآیند ممکن است زمان برتر باشد.

دانلود نمونه اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها (آماده و قابل ویرایش)

داشتن یک نمونه استاندارد و قابل ویرایش از اظهارنامه، به موجرین کمک می کند تا با اطمینان بیشتری نسبت به تنظیم و ارسال آن اقدام کنند. در ادامه یک نمونه جامع ارائه شده است.

نمونه متن اظهارنامه جامع و استاندارد

این نمونه را می توان برای شرایط مختلف ویرایش و استفاده کرد:

احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب (اظهارکننده) به موجب قرارداد اجاره (عادی/رسمی) شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ کامل انعقاد قرارداد اجاره]، یک باب ملک [مسکونی/تجاری/اداری] به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره، پلاک ثبتی] را به جناب عالی (مخاطب اظهارنامه) اجاره داده ام. بر اساس بند [شماره بند مربوط به پرداخت اجاره بها] قرارداد مذکور، مقرر گردید که جناب عالی به ازای هر ماه مبلغ [مبلغ اجاره بها به ریال] ریال به عنوان اجاره بها، در تاریخ [تاریخ دقیق پرداخت اجاره، مثلاً اول یا پنجم هر ماه] به اینجانب پرداخت نمایید.

متأسفانه، برخلاف تعهدات قراردادی و توافقات صورت گرفته، اجاره بهای ماه های [ذکر ماه های پرداخت نشده به صورت دقیق، مثلاً فروردین، اردیبهشت، خرداد سال ۱۴۰۳] توسط شما پرداخت نگردیده است. لذا مجموع اجور معوقه تا این تاریخ، به مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه به عدد] ریال ([مبلغ کل اجور معوقه به حروف] ریال) می باشد که با وجود مراجعات و تذکرات شفاهی اینجانب، تاکنون نسبت به تسویه آن اقدامی صورت نپذیرفته است.

لذا با ارسال این اظهارنامه قضایی، به شما ابلاغ می گردد که ظرف مهلت ۱۰ روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به پرداخت کامل مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه به عدد] ریال بابت اجور معوقه فوق الذکر اقدام نموده و رسید معتبر پرداخت را به اینجانب ارائه نمایید.

بدیهی است در صورت عدم پرداخت اجور معوقه در مهلت مقرر، اینجانب مطابق مواد [ذکر مواد قانونی مربوطه مانند ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ یا ماده ۶ و ۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حسب مورد] و سایر مقررات قانونی، حق فسخ قرارداد اجاره، طرح دعوای تخلیه عین مستاجره و همچنین مطالبه کامل اجور معوقه به همراه خسارات قانونی (مانند خسارت تأخیر تأدیه و هزینه های دادرسی) را از طریق مراجع قضایی صالح برای خود محفوظ می دانم و بدون هرگونه اخطار و مراجعه مجدد، اقدامات قانونی لازم را آغاز خواهم کرد. این اقدام به منزله اتمام حجت نهایی محسوب می شود.

با احترام

نام و نام خانوادگی موجر (اظهارکننده)
امضا

مثال عملی: اظهارنامه پر شده برای یک سناریوی فرضی

برای درک بهتر نحوه تکمیل اظهارنامه، یک سناریوی فرضی را در نظر می گیریم:

فرض کنید آقای احمدی (موجر) یک واحد آپارتمان را به آقای کریمی (مستاجر) اجاره داده است. آقای کریمی اجاره بهای ماه های مهر، آبان و آذر ۱۴۰۲ را که هر ماه ۱۰ میلیون ریال است، پرداخت نکرده است.

مشخصات اظهارکننده:

• نام و نام خانوادگی: احمد احمدی
• نام پدر: محمد
• شماره ملی: ۰۰۱۲۳۴۵۶۷۸
• آدرس: تهران، خیابان آزادی، پلاک ۱۰۰، واحد ۵

مشخصات مخاطب اظهارنامه:

• نام و نام خانوادگی: علی کریمی
• نام پدر: حسن
• شماره ملی: ۰۰۸۷۶۵۴۳۲۱
• آدرس: تهران، خیابان انقلاب، کوچه لاله، پلاک ۲۰، واحد ۳ (مورد اجاره)

موضوع اظهارنامه: مطالبه اجور معوقه و اخطار فسخ قرارداد اجاره

متن اظهارنامه:

احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب احمد احمدی فرزند محمد به موجب قرارداد اجاره عادی شماره ۷۸۹/۱۴۰۲ مورخ ۱۵/۰۴/۱۴۰۲، یک باب ملک مسکونی به نشانی تهران، خیابان انقلاب، کوچه لاله، پلاک ۲۰، واحد ۳، را به جناب عالی، علی کریمی فرزند حسن، اجاره داده ام. بر اساس بند ۵ قرارداد مذکور، مقرر گردید که جناب عالی به ازای هر ماه مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال به عنوان اجاره بها، در تاریخ پنجم هر ماه به اینجانب پرداخت نمایید.

متأسفانه، برخلاف تعهدات قراردادی و توافقات صورت گرفته، اجاره بهای ماه های مهر، آبان و آذر سال ۱۴۰۲ توسط شما پرداخت نگردیده است. لذا مجموع اجور معوقه تا این تاریخ، به مبلغ ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (سیصد میلیون ریال) می باشد که با وجود مراجعات و تذکرات شفاهی اینجانب، تاکنون نسبت به تسویه آن اقدامی صورت نپذیرفته است.

لذا با ارسال این اظهارنامه قضایی، به شما ابلاغ می گردد که ظرف مهلت ۱۰ روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به پرداخت کامل مبلغ ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال بابت اجور معوقه فوق الذکر اقدام نموده و رسید معتبر پرداخت را به اینجانب ارائه نمایید.

بدیهی است در صورت عدم پرداخت اجور معوقه در مهلت مقرر، اینجانب مطابق مواد ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و ۱۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی، حق فسخ قرارداد اجاره، طرح دعوای تخلیه عین مستاجره و همچنین مطالبه کامل اجور معوقه به همراه خسارات قانونی (شامل خسارت تأخیر تأدیه و هزینه های دادرسی) را از طریق مراجع قضایی صالح برای خود محفوظ می دانم و بدون هرگونه اخطار و مراجعه مجدد، اقدامات قانونی لازم را آغاز خواهم کرد. این اقدام به منزله اتمام حجت نهایی محسوب می شود.

با احترام
احمد احمدی
امضا

نکات مهم برای استفاده از نمونه ها

• ضرورت شخصی سازی دقیق اطلاعات: هر نمونه اظهارنامه تنها یک چارچوب است. لازم است تمامی اطلاعات (نام ها، آدرس ها، تاریخ ها، مبالغ، شماره های قرارداد) با دقت و بر اساس واقعیت های پرونده شما تکمیل و شخصی سازی شود. هرگز از نمونه آماده بدون ویرایش اطلاعات استفاده نکنید.
• توصیه به مشورت با وکیل در موارد خاص یا پیچیده: در صورتی که قرارداد اجاره شما پیچیدگی های خاصی دارد، یا پرونده شما شامل جزئیات حقوقی مبهمی است (مثلاً در مورد تفاوت اجرت المثل و اجور معوقه، یا وجود شروط خاص در قرارداد)، مشورت با یک وکیل متخصص قبل از ارسال اظهارنامه اکیداً توصیه می شود.

اقدامات قانونی پس از ارسال اظهارنامه (گام های بعدی برای موجر)

پس از ارسال اظهارنامه و اتمام مهلت مقرر، موجر بر اساس واکنش مستاجر، می تواند مسیرهای قانونی متفاوتی را در پیش گیرد.

پرداخت اجاره بها توسط مستاجر در مهلت مقرر

در بهترین حالت، مستاجر پس از دریافت اظهارنامه و آگاهی از پیامدهای حقوقی، نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام می کند:

• اهمیت دریافت رسید معتبر و کتبی: حتی اگر مستاجر بدهی خود را پرداخت کرد، موجر باید حتماً یک رسید معتبر و کتبی (یا رسید بانکی با ذکر بابت اجاره بها و ماه های مربوطه) از مستاجر دریافت کند. این رسید، سندی دال بر تسویه حساب است و در آینده از بروز هرگونه ادعای مجدد جلوگیری می کند.
• ختم موضوع و ادامه قرارداد: با پرداخت بدهی، موضوع حل و فصل شده و قرارداد اجاره مطابق روال سابق ادامه می یابد و نیازی به پیگیری های حقوقی بیشتر نخواهد بود.

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر پس از مهلت قانونی

در صورتی که مستاجر پس از اتمام مهلت مقرر در اظهارنامه، همچنان از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد، موجر می تواند اقدامات قانونی جدی تری را آغاز کند:

طرح دعوای تخلیه

یکی از مهم ترین حقوق موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها، حق فسخ قرارداد و به دنبال آن طرح دعوای تخلیه ملک است:

• شرایط و مستندات لازم: برای طرح این دعوا، موجر باید مدارکی مانند اصل قرارداد اجاره (با اعتبار رسمی یا عادی دارای شرایط قانون سال ۱۳۷۶)، اظهارنامه ابلاغ شده به مستاجر و مدارک اثبات عدم پرداخت اجور را به دادگاه ارائه دهد.
• مراجع صالح: در مورد قراردادهای اجاره مسکونی و تجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه، شورای حل اختلاف است. برای قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ یا قبل از آن، و همچنین قراردادهایی که شرایط قانونی خاصی را ندارند، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.
• توضیح کوتاه در مورد روند دعوی تخلیه: پس از ثبت دادخواست تخلیه، دادگاه یا شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط، حکم به تخلیه ملک صادر می کند. پس از صدور حکم و طی مراحل قطعیت، حکم اجرا خواهد شد.

طرح دعوای مطالبه اجور معوقه و اجرت المثل

علاوه بر دعوای تخلیه، موجر می تواند اجور معوقه و در صورت لزوم، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند:

• شرایط و مستندات: مشابه دعوای تخلیه، قرارداد اجاره، اظهارنامه ابلاغ شده و مدارک اثبات عدم پرداخت، مستندات اصلی این دعوا هستند.
• مراجع صالح بر اساس مبلغ: صلاحیت رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه بر اساس میزان مبلغ مطالبه شده تعیین می شود. اگر مبلغ کل اجور معوقه تا ۲۰ میلیون تومان (۲۰۰ میلیون ریال) باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف است. اما اگر مبلغ بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود.
• امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه: موجر می تواند علاوه بر اصل اجور معوقه، خسارت تأخیر تأدیه (خسارت دیرکرد) را نیز بر اساس نرخ شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی، از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان پرداخت کامل، از مستاجر مطالبه نماید. این خسارت به منظور جبران کاهش ارزش پول در طول زمان است.

مطالبه خسارات دیرکرد (در صورت وجود در قرارداد)

اگر در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر پرداخت جریمه یا خسارت بابت دیرکرد در پرداخت اجاره بها پیش بینی شده باشد، موجر می تواند این خسارات قراردادی را نیز مطالبه کند. این خسارات علاوه بر خسارت تأخیر تأدیه قانونی قابل مطالبه هستند، مشروط بر اینکه در قرارداد به صورت واضح و بدون ابهام توافق شده باشند.

پاسخ مستاجر به اظهارنامه و حقوق وی

دریافت اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها، به معنای پایان راه برای مستاجر نیست. او نیز حقوق و گزینه هایی برای پاسخگویی و دفاع از خود دارد.

گزینه های مستاجر پس از دریافت اظهارنامه

پس از دریافت اظهارنامه، مستاجر با چند گزینه مواجه است که هر یک پیامدهای خاص خود را دارد:

• پرداخت اجاره بها: ساده ترین و بهترین راه حل برای مستاجر، پرداخت کامل اجور معوقه در مهلت مقرر است. با این کار، از بروز دعاوی حقوقی و تحمیل هزینه های بیشتر جلوگیری می شود. مستاجر باید حتماً رسید معتبر پرداخت را دریافت و نگهداری کند.
• پاسخ به اظهارنامه: مستاجر می تواند (اما الزامی نیست) در مهلت مقرر، یک اظهارنامه پاسخ از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به موجر ارسال کند. هدف از این کار می تواند موارد زیر باشد:
  • انکار بدهی: در صورتی که مستاجر ادعا می کند اجاره بها را پرداخت کرده و مدارکی دال بر پرداخت دارد، می تواند با ارسال اظهارنامه پاسخ، بدهی را انکار و مدارک خود را ارائه کند.
  • ادعای تهاتر: اگر مستاجر از موجر طلبکار است (مثلاً به دلیل انجام تعمیرات ضروری که به عهده موجر بوده)، می تواند ادعای تهاتر (کسر طلب خود از بدهی اجاره) را مطرح کند.
  • اعتراض به مبلغ یا شرایط: در صورتی که مستاجر با مبلغ مطالبه شده یا شرایط قرارداد اجاره اختلاف نظر دارد، می تواند اعتراض خود را از طریق اظهارنامه پاسخ اعلام نماید.
  • درخواست مهلت: مستاجر می تواند ضمن اقرار به بدهی، درخواست مهلت بیشتری برای پرداخت کند، هرچند که قبول این درخواست با موجر است و جنبه قانونی ندارد مگر اینکه موجر با آن موافقت کند.
• نادیده گرفتن اظهارنامه و پیامدهای آن: نادیده گرفتن اظهارنامه، بدترین گزینه برای مستاجر است. در این صورت، موجر بر اساس مدارک موجود و اظهارنامه ابلاغ شده، اقدامات قانونی بعدی (مانند طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوقه با خسارات) را آغاز خواهد کرد که می تواند منجر به صدور حکم علیه مستاجر شود و او را متحمل هزینه های دادرسی، حق الوکاله و سایر خسارات نماید.

حقوق مستاجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها

حتی در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مستاجر دارای حقوقی است که باید مورد توجه قرار گیرد:

• حق دفاع در مراجع قضایی: مستاجر حق دارد در مقابل دعاوی موجر، در دادگاه یا شورای حل اختلاف حاضر شده و از خود دفاع کند. او می تواند مدارک پرداخت را ارائه دهد، ادعاهای موجر را به چالش بکشد یا دلایل موجهی برای عدم پرداخت (مانند عدم ایفای تعهدات موجر) ارائه کند.
• حق اعتراض به حکم: در صورت صدور حکم به ضرر مستاجر (مانند حکم تخلیه یا پرداخت اجور معوقه)، او حق دارد در مواعد قانونی نسبت به آن حکم اعتراض کرده و درخواست تجدید نظر یا واخواهی (در صورت غیابی بودن حکم) نماید.
• عدم جواز ورود موجر به ملک بدون حکم قضایی: موجر تحت هیچ شرایطی حق ندارد بدون حکم قضایی و به صورت خودسرانه وارد ملک شده و مستاجر را از آن خارج کند. این اقدام ممکن است برای موجر تبعات کیفری به همراه داشته باشد.

نتیجه گیری

عدم پرداخت اجاره بها، یکی از رایج ترین و چالش برانگیزترین مسائل در روابط موجر و مستاجر است که می تواند به اختلافات حقوقی پیچیده منجر شود. در این میان، اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها یا مطالبه اجور معوقه، به عنوان یک گام حیاتی و اولین ابزار رسمی، نقش مؤثری در فرآیند حل و فصل اینگونه دعاوی ایفا می کند. این سند نه تنها به موجر امکان می دهد تا مطالبات خود را به صورت قانونی و مستند به مستاجر ابلاغ کند، بلکه به عنوان یک اتمام حجت رسمی، مسیر پیگیری های قضایی بعدی را هموار می سازد.

آگاهی کامل از مفهوم، نحوه تنظیم و مراحل ارسال اظهارنامه، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است. موجرین با شناخت دقیق این فرآیند می توانند حقوق خود را به موقع و به درستی پیگیری کنند و مستاجرین نیز با اطلاع از پیامدهای دریافت اظهارنامه و گزینه های پیش روی خود، از تحمیل هزینه ها و مشکلات قانونی بیشتر جلوگیری نمایند. اهمیت جمع آوری دقیق مدارک، نگارش صحیح متن اظهارنامه و رعایت تمامی تشریفات قانونی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، برای تضمین اثربخشی این ابزار حقوقی بر کسی پوشیده نیست.

در نهایت، در مواجهه با اینگونه مسائل، اقدام به موقع و بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی می تواند از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری کرده و به هر دو طرف کمک کند تا با رعایت حقوق متقابل، به راه حلی عادلانه و قانونی دست یابند. این رویکرد، نه تنها به حفظ آرامش و اعتماد در جامعه کمک می کند، بلکه باعث افزایش کارایی سیستم قضایی در حل و فصل اختلافات ملکی نیز می گردد.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه عدم پرداخت اجاره بها، تنظیم اظهارنامه، پیگیری دعاوی مربوطه یا پاسخ به اظهارنامه، با کارشناسان حقوقی ما تماس بگیرید.