مراحل مزایده در اجرای احکام چیست؟

وقتی دادگاه حکمی صادر می‌کند اجرای درست آن حکم اهمیت زیادی دارد. اینجاست که مزایده به کمک می‌آید و با فروش اموال بدهکار راهی برای پرداخت طلب طلبکار فراهم می‌کند. این فرایند که در قانون به دقت تعریف شده هم به نفع طلبکار است و هم از حقوق بدهکار محافظت می‌کند.

برای کسانی که به نوعی با این موضوع سروکار دارند – چه طلبکار باشد چه بدهکار یا کسی که قصد خرید در مزایده را دارد – دانستن روند کار و نکات حقوقی آن بسیار مهم است. مزایده فقط یک فروش ساده نیست بلکه فرایندی قانونی است که باید تمام مراحل آن به درستی طی شود تا هم حق کسی ضایع نشود و هم حکم دادگاه به طور کامل اجرا گردد.

خلاصه مطلب:

مراحل مزایده در اجرای احکام به شرح زیر است: ابتدا اموال محکوم علیه با حکم دادگاه توقیف و توسط کارشناس رسمی ارزشگذاری می‌شود. سپس آگهی مزایده حاوی مشخصات مال قیمت پایه و شرایط شرکت در روزنامه‌های کثیرالانتشار منتشر می‌گردد. مزایده به صورت حضوری برگزار شده و پس از اعلام بالاترین قیمت برنده موظف است ظرف یک ماه مبلغ را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت ودیعه ضبط و مزایده مجدداً برگزار می‌شود. در نهایت پس از کسر هزینه‌های اجرایی مبلغ به محکوم له پرداخت می‌شود. لازم به ذکر است برای پیگیری دقیق این مراحل مراجعه به وکلای متخصص اجرای احکام مانند وکلای پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری توصیه می‌شود.

تعریف مزایده در اجرای احکام و مبانی قانونی

مزایده در اجرای احکام فرآیندی قانونی است که به موجب آن مال توقیف شده متعلق به محکوم علیه از طریق فروش عمومی به بالاترین قیمت پیشنهادی به وجه نقد تبدیل می شود تا از محل آن محکوم به (بدهی) به محکوم له پرداخت گردد. این فرآیند ضمانت اجرایی برای احکام دادگاه ها محسوب شده و به منظور استیفای حقوق محکوم له و اجرای عدالت قضایی در نظر گرفته شده است.

مبانی قانونی مزایده در اجرای احکام در قانون اجرای احکام مدنی و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و ترتیب رسیدگی شکایات اجرایی بیان شده است. به طور خاص مواد مواد ۱۱۴ الی ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی به طور مفصل به مراحل و مقررات مربوط به مزایده اموال منقول و غیرمنقول پرداخته اند. همچنین آیین نامه مذکور نیز در برخی جزئیات اجرایی مکمل قانون اجرای احکام مدنی محسوب می شود. فلذا تمامی مراحل و اقدامات صورت گرفته در فرآیند مزایده باید مطابق قانون و مقررات مربوطه انجام شود.

مراحل قبل از مزایده : توقیف مال و ارزیابی

پیش از ورود به مرحله مزایده لازم است مراحلی طی شود تا مال محکوم علیه به صورت قانونی توقیف و برای مزایده آماده گردد. این مراحل عبارتند از :

• توقیف مال : اولین گام در فرآیند مزایده توقیف مال متعلق به محکوم علیه است. توقیف مال به معنای منع قانونی محکوم علیه از هرگونه تصرف در مال توقیف شده از جمله فروش انتقال یا اجاره آن است. توقیف مال توسط مامور اجرا و تحت نظارت دادورز دادگاه انجام می شود. نوع مال توقیف شده می تواند منقول (مانند خودرو اثاثیه منزل سهام) یا غیرمنقول (مانند ملک زمین) باشد. مطابق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال باید به میزان متناسب با محکوم به و هزینه های اجرایی باشد.
• صورت برداری از اموال توقیف شده : پس از توقیف مال مامور اجرا اقدام به صورت برداری از اموال توقیف شده می کند. در این صورت برداری مشخصات دقیق مال نوع جنس کمیت کیفیت و ارزش تقریبی آن ذکر می شود. صورت برداری از اموال توقیف شده سندی رسمی است که در مراحل بعدی مزایده مبنای اقدامات قرار می گیرد.
• ارزیابی مال توقیف شده : برای تعیین قیمت پایه مزایده لازم است ارزیابی مال توقیف شده توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام شود. کارشناس رسمی با بررسی و کارشناسی دقیق مال قیمت عادله روز آن را تعیین می کند. ارزیابی مال نقش مهمی در تعیین قیمت پایه مزایده و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین دعوا دارد. مطابق ماده ۷۴ قانون اجرای احکام مدنی اعتراض به نظر کارشناس ارزیاب ظرف مدت هفت روز از تاریخ ابلاغ نظر کارشناس برای طرفین دعوا امکان پذیر است.

آگهی مزایده و شرایط آن

پس از ارزیابی مال و تعیین قیمت پایه مزایده نوبت به انتشار آگهی مزایده می رسد. آگهی مزایده اطلاع رسانی عمومی در خصوص برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن است. آگهی مزایده باید حاوی اطلاعات زیر باشد :

• مشخصات کامل مال مورد مزایده : نوع جنس کمیت کیفیت آدرس دقیق (در مورد اموال غیرمنقول) و سایر مشخصات لازم برای شناسایی مال.
• قیمت پایه مزایده : قیمتی که مزایده از آن آغاز می شود و بر اساس ارزیابی کارشناس تعیین شده است.
• زمان و مکان برگزاری مزایده : تاریخ ساعت و نشانی دقیق محل برگزاری مزایده.
• شرایط شرکت در مزایده : شرایط لازم برای شرکت در مزایده از جمله ودیعه شرکت در مزایده و مدارک مورد نیاز.
• مهلت بازدید از مال مورد مزایده : فرصت تعیین شده برای بازدید خریداران احتمالی از مال مورد مزایده پیش از برگزاری مزایده.
• نحوه پرداخت ثمن مزایده : شرایط پرداخت مبلغ پیشنهادی توسط برنده مزایده.

آگهی مزایده باید به نحو مقتضی منتشر شود تا اطلاع رسانی به عموم صورت گیرد. مطابق ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی آگهی مزایده اموال غیرمنقول باید در روزنامه های کثیرالانتشار و در محل مال غیرمنقول الصاق گردد. در مورد اموال منقول انتشار آگهی در تابلو اعلانات دادگاه و سایر مکان های مناسب کافی است.

برگزاری مزایده و نحوه شرکت در آن

مزایده در زمان و مکان تعیین شده در آگهی توسط مامور اجرا و با حضور دادورز دادگاه برگزار می شود. نحوه شرکت در مزایده به شرح زیر است :

• حضور در محل مزایده : متقاضیان شرکت در مزایده باید در زمان و مکان مقرر در آگهی در محل برگزاری مزایده حضور یابند.
• ارائه مدارک و پرداخت ودیعه : شرکت کنندگان باید مدارک مورد نیاز را ارائه داده و ودیعه شرکت در مزایده را پرداخت نمایند. میزان ودیعه معمولاً ده درصد قیمت پایه مزایده است. ودیعه ضمانتی برای جدی بودن شرکت کنندگان در مزایده و پرداخت ثمن مزایده توسط برنده است.
• پیشنهاد قیمت : مزایده به صورت حضوری و با پیشنهاد قیمت توسط شرکت کنندگان برگزار می شود. مامور اجرا قیمت پایه را اعلام کرده و شرکت کنندگان به نوبت قیمت پیشنهادی خود را اعلام می کنند. مزایده تا زمانی ادامه می یابد که بالاترین قیمت پیشنهادی ارائه شود.

برنده مزایده و تکالیف او

کسی که در مزایده بالاترین پیشنهاد را بدهد به عنوان برنده شناخته می‌شود. اما برنده شدن فقط شروع کار است و مسئولیت‌های مهمی به دنبال دارد:

اولین و مهم‌ترین وظیفه پرداخت کامل مبلغ پیشنهادی است. قانون معمولاً یک ماه فرصت می‌دهد تا این مبلغ به حساب مشخص شده واریز شود. بعد از اینکه پول به طور کامل پرداخت شد نوبت به تحویل گرفتن مال می‌رسد. این کار با حضور مأمور اجرا و با تهیه صورتجلسه رسمی انجام می‌گیرد.

برای املاک و مستغلات کار یک قدم فراتر می‌رود. علاوه بر تحویل فیزیکی ملک باید سند مالکیت هم به نام خریدار جدید زده شود. این کار در دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌شود و سند رسمی جدید صادر می‌گردد.

نکته مهم اینجاست که اگر برنده به تعهدات خود عمل نکند – مثلاً در زمان مقرر پول را پرداخت ننماید – تمام زحمات به باد می‌رود. در این حالت نه تنها مزایده بی‌اثر می‌شود بلکه ودیعه ای که پرداخت کرده بود هم به نفع دولت ضبط خواهد شد. در چنین شرایطی مال دوباره به مزایده گذاشته می‌شود و فرصت از دست می‌رود.

اعتراض به مزایده و ابطال آن

در برخی موارد ممکن است اعتراض به مزایده و درخواست ابطال مزایده مطرح شود. اعتراض به مزایده می تواند از سوی محکوم علیه محکوم له یا سایر اشخاص ذی نفع مطرح گردد. موارد اعتراض به مزایده و ابطال آن در قانون اجرای احکام مدنی و آیین نامه مربوطه ذکر شده است. برخی از مهم ترین موارد اعتراض به مزایده عبارتند از :

• عدم رعایت مقررات قانونی در برگزاری مزایده : مانند عدم انتشار آگهی مزایده به نحو صحیح عدم ارزیابی مال توسط کارشناس رسمی عدم رعایت تشریفات قانونی در برگزاری مزایده.
• تقلب و تبانی در مزایده : مانند تبانی بین شرکت کنندگان در مزایده برای پایین آوردن قیمت پیشنهادی.
• اشتباه فاحش در ارزیابی مال : در صورتی که ارزیابی مال به طور فاحش کمتر از قیمت واقعی آن انجام شده باشد.
• عدم اطلاع محکوم علیه از مزایده : در صورتی که محکوم علیه به طور قانونی از برگزاری مزایده مطلع نشده باشد.

اعتراض به مزایده باید ظرف مهلت قانونی هفت روز از تاریخ برگزاری مزایده به دادگاه صادرکننده اجراییه تقدیم شود. دادگاه پس از رسیدگی به اعتراض در خصوص صحت یا بطلان مزایده تصمیم گیری می کند. در صورت ابطال مزایده فرآیند مزایده مجدداً از مرحله ای که منجر به ابطال شده است تکرار خواهد شد.

تقسیم ثمن مزایده

وقتی مزایده با موفقیت انجام شد و خریدار مبلغ را پرداخت کرد نوبت به تقسیم عواید آن می‌رسد. این پولی که از فروش مال بدست آمده باید به شکل مشخصی بین طرفین تقسیم شود. اولویت اول با کسر هزینه‌های اجرایی است که شامل دستمزد کارشناس هزینه‌های آگهی و سایر مخارج اداری می‌شود.

بعد از کسر این هزینه‌ها نوبت به پرداخت طلب طلبکار می‌رسد. اگر از فروش مال مبلغی بیشتر از بدهی باقی ماند این مازاد به صاحب مال (محکوم‌علیه) برگردانده می‌شود. در مواردی که چندین طلبکار وجود داشته باشند پول به نسبت میزان طلب هر کدام تقسیم می‌شود و کسانی که حکم آنها قدیمی‌تر است در اولویت قرار می‌گیرند.

این مرحله پایانی کار مزایده است. وقتی آخرین ریال طلب پرداخت شد پرونده اجرایی بسته می‌شود. این روند دقیق و حساب‌شده باعث می‌شود هم حق طلبکار گرفته شود و هم اگر چیزی اضافه آمد به صاحب اصلی آن برگردد.

نکات حقوقی مهم در مزایده اجرای احکام

• اهلیت قانونی : شرکت کنندگان در مزایده باید دارای اهلیت قانونی باشند. اهلیت قانونی به معنای داشتن صلاحیت قانونی برای انجام معاملات و تصرف در اموال است. افراد فاقد اهلیت قانونی (مانند صغار مجانین و اشخاص غیر رشید) نمی توانند به طور مستقل در مزایده شرکت کنند.
• عقد لازم و جایز : مزایده یک عقد لازم نیست بلکه عقد جایز محسوب می شود. عقد جایز به عقدی گفته می شود که هر یک از طرفین می تواند در هر زمان آن را فسخ نماید. در مزایده دادگاه می تواند در مواردی که مصلحت ایجاب کند مزایده را فسخ و از ادامه آن جلوگیری نماید.
• مسئولیت مدنی : در صورتی که در فرآیند مزایده به حقوق اشخاص ثالث خسارتی وارد شود مسئولیت مدنی متوجه مسبب خسارت خواهد بود. به عنوان مثال اگر کارشناس ارزیاب در ارزیابی مال اشتباه فاحشی مرتکب شود و به محکوم علیه خسارت وارد گردد کارشناس مسئول جبران خسارت خواهد بود.
• ضمانت اجرایی : مزایده یکی از مهم ترین ضمانت های اجرایی احکام دادگاه ها است. ضمانت اجرایی به معنای سازوکارهای قانونی است که برای اجرای حکم دادگاه و استیفای حقوق محکوم له در نظر گرفته شده است. مزایده با تبدیل اموال محکوم علیه به وجه نقد و پرداخت بدهی به تحقق عدالت قضایی کمک می کند.

مشاوره های عملی برای حل مسائل حقوقی مرتبط با مزایده

در مسائل مربوط به مزایده مشورت با وکیل متخصص در امور اجرای احکام می‌تواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند. در این زمینه انتخاب بهترین وکیل تهران که سابقه اثبات شده در پرونده‌های مشابه دارد اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. چنین وکیلی با تسلط بر قوانین و رویه‌های جاری می‌تواند شما را در تمام مراحل مزایده همراهی کند.

پیش از هر اقدامی مطالعه دقیق آگهی مزایده ضروری است. باید تمام شرایط و مشخصات مال مورد نظر را به دقت بررسی کنید تا از جزئیات آن کاملاً مطلع باشید. بازدید حضوری از مال مزایده‌ای نیز گام مهم دیگری است که نباید از آن غافل شد. این بازدید به شما کمک می‌کود ارزش واقعی مال را بهتر ارزیابی کنید.

در ارائه قیمت پیشنهادی تعادل و واقع‌بینی را رعایت کنید. قیمت خیلی پایین ممکن است باعث از دست رفتن فرصت شود در حالی که پیشنهاد بیش از حد بالا می‌تواند به ضرر مالی منجر شود. همچنین توجه به مهلت‌های قانونی مانند زمان اعتراض به نظر کارشناس یا مهلت پرداخت ثمن مزایده از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که عدم رعایت این مهلت‌ها ممکن است حقوق شما را به خطر اندازد.

نتیجه گیری تحلیلی و منطقی

مزایده در اجرای احکام فرآیندی پیچیده و حساس است که نیازمند آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه و رعایت دقیق مراحل قانونی است. این فرآیند ابزاری کارآمد برای استیفای حقوق محکوم له و اجرای عدالت قضایی محسوب می شود اما در عین حال می تواند برای محکوم علیه و سایر ذی نفعان دارای پیامدهای مهمی باشد.

توصیه اکید می شود در صورت مواجهه با هرگونه مسئله حقوقی مرتبط با مزایده از جمله شرکت در مزایده اعتراض به مزایده یا تقسیم ثمن مزایده حتماً با وکیل متخصص مشورت نموده و از راهنمایی های حقوقی وی بهره مند شوید. همچنین مراجعه به مراجع قانونی ذی صلاح از جمله دادگاه صادرکننده اجراییه برای کسب اطلاعات بیشتر و رفع ابهامات می تواند راهگشا باشد. به یاد داشته باشید که آگاهی از حقوق قانونی و اقدام به موقع و صحیح کلید موفقیت در حل مسائل حقوقی است.