تعدیل اجاره بها یعنی چه
تعدیل اجاره بها یعنی چه؟
تعدیل اجاره بها به فرآیند قانونی افزایش یا کاهش میزان اجاره بهای یک ملک، عمدتاً تجاری، از طریق مراجع قضایی اطلاق می شود. این فرآیند، پاسخی به نوسانات اقتصادی مانند تورم یا رکود است که تعادل اقتصادی قرارداد اجاره را بر هم می زند و به موجر یا مستاجر اجازه می دهد تا با طرح دادخواست، خواستار بازنگری در اجاره بها بر اساس نرخ عادله روز شود. این اقدام حقوقی، عمدتاً در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 کاربرد دارد و مستلزم رعایت شرایط و مراحل قانونی مشخصی است تا از تضییع حقوق طرفین جلوگیری شود.
تغییرات اقتصادی، به ویژه تورم و نوسانات بازار، می تواند به مرور زمان، ارزش واقعی اجاره بهای تعیین شده در قراردادهای بلندمدت را دچار تغییر کند. در چنین شرایطی، ممکن است اجاره بهای قبلی دیگر منعکس کننده ارزش واقعی ملک و شرایط اقتصادی حاکم نباشد. این عدم تعادل، هم برای موجر و هم برای مستاجر می تواند زیان بار باشد. برای مثال، موجر ممکن است در شرایط تورمی با درآمدی ثابت از ملک خود مواجه شود، در حالی که هزینه های نگهداری و اداره ملک به شدت افزایش یافته است. در مقابل، مستاجر نیز ممکن است در دوران رکود یا کاهش درآمد، توان پرداخت اجاره بهای سابق را نداشته باشد.
در نظام حقوقی ایران، برای پاسخگویی به این نیاز و حفظ عدالت میان طرفین قرارداد اجاره، نهادی تحت عنوان «تعدیل اجاره بها» پیش بینی شده است. این مفهوم حقوقی که غالباً در رابطه با اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مطرح می شود، سازوکاری را فراهم می آورد تا موجر یا مستاجر بتوانند با مراجعه به مراجع قضایی، خواهان تغییر اجاره بها شوند. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف تعدیل اجاره بها، شرایط قانونی، نحوه رسیدگی، مدارک لازم و هزینه های مربوط به آن خواهد پرداخت تا خوانندگان درک جامعی از این موضوع حقوقی پیدا کنند.
ماهیت و اهداف دادخواست تعدیل اجاره بها
دادخواست تعدیل اجاره بها، یک اقدام قضایی است که توسط یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستاجر) به منظور تغییر میزان اجاره بهای تعیین شده در قرارداد، به مرجع صالح قضایی تقدیم می شود. ماهیت این دادخواست، دعوایی مالی یا غیرمالی است که هدف اصلی آن، ایجاد تعادل و انصاف در روابط مالی بین موجر و مستاجر، متناسب با شرایط اقتصادی روز و ارزش واقعی ملک مورد اجاره است.
هدف اصلی از طرح چنین دادخواستی، انطباق اجاره بهای فعلی با نرخ عادله روز است؛ چرا که ارزش پول و هزینه های زندگی در گذر زمان دستخوش تغییر می شود. به این ترتیب، طرفین می توانند از طریق این سازوکار قانونی، از منافع خود در برابر نوسانات اقتصادی محافظت کنند. این دعوا به طور خاص در مواردی مطرح می شود که طرفین نتوانسته اند بر سر میزان جدید اجاره بها به توافق برسند و نیاز به مداخله مرجع قضایی برای حل اختلاف وجود دارد.
اهداف موجر از درخواست تعدیل اجاره بها
موجر (مالک) عموماً با هدف افزایش اجاره بها، اقدام به طرح دادخواست تعدیل می نماید. این درخواست در شرایطی مطرح می شود که به دلیل عوامل اقتصادی مانند تورم، افزایش قیمت املاک، یا بهبود موقعیت تجاری ملک، ارزش اجاره ای آن نسبت به زمان انعقاد قرارداد یا آخرین تعدیل، به طور قابل توجهی افزایش یافته باشد. موجر با این اقدام سعی در حفظ ارزش سرمایه خود و کسب درآمدی متناسب با نرخ روز بازار دارد تا از ضرر و زیان ناشی از کاهش قدرت خرید اجاره بهای ثابت جلوگیری کند.
اهداف مستاجر از درخواست تعدیل اجاره بها
در مقابل، مستاجر نیز می تواند با هدف کاهش اجاره بها، دادخواست تعدیل را مطرح کند. این وضعیت بیشتر در شرایط رکود اقتصادی، کاهش رونق کسب وکار، یا کاهش قابل توجه اجاره بهای اماکن مشابه در منطقه رخ می دهد. مستاجر با این درخواست به دنبال این است که بار مالی اجاره بها را با توان اقتصادی و شرایط بازار تطبیق دهد و از ادامه پرداخت مبلغی بیش از ارزش واقعی اجاره، جلوگیری نماید.
شرایط قانونی لازم برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها
طرح دعوای تعدیل اجاره بها، همانند سایر دعاوی حقوقی، مستلزم احراز شرایط قانونی خاصی است که این شرایط به طور عمده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیش بینی شده اند. این قانون، به طور خاص اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی را پوشش می دهد و شرایط مطرح شده در آن برای قراردادهای اجاره منعقد شده پس از سال ۱۳۷۶ (که شامل اکثر اماکن مسکونی و تجاری بدون سرقفلی می شود) متفاوت است.
مشمولیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
یکی از مهم ترین و اساسی ترین شرایط برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها، این است که قرارداد اجاره مورد بحث، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد. این قانون، بر خلاف قانون سال ۱۳۷۶، بیشتر به حمایت از مستاجر اماکن تجاری و حفظ حق کسب و پیشه یا سرقفلی او می پردازد. بنابراین، دعاوی تعدیل اجاره بها عمدتاً در مورد قراردادهایی مطرح می شوند که پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و مستاجر دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه است.
به این نکته باید توجه داشت که در قراردادهای اجاره تابع قانون ۱۳۷۶، اصولاً تعدیل اجاره بها از طریق مراجع قضایی به شکل قانون ۱۳۵۶ مطرح نمی شود؛ بلکه طرفین در زمان تمدید قرارداد با توافق یکدیگر، اجاره بهای جدید را تعیین می کنند. در صورت عدم توافق نیز، موجر می تواند با رعایت شرایط قانونی، تقاضای تخلیه ملک را نماید.
انقضای مدت اجاره
شرط کلیدی دیگر، انقضای مدت زمان قرارداد اجاره است. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، دعوای تعدیل اجاره بها پس از اتمام مدت قرارداد اولیه یا مدت های تمدید شده آن قابل طرح است. این بدان معناست که در طول مدت اعتبار قرارداد، هیچ یک از طرفین نمی توانند به صورت یک جانبه یا از طریق دادگاه، تقاضای تعدیل اجاره بها را داشته باشند؛ مگر اینکه شرط خاصی در قرارداد پیش بینی شده باشد که در آن صورت نیز ممکن است به دلیل ماهیت امری قوانین، این شروط غیرقابل اجرا تلقی شوند.
در خصوص اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، حتی با وجود انقضای مدت قرارداد، مستاجر حق دارد به تصرف خود ادامه دهد و موجر جز در موارد خاص ماده ۱۴ این قانون، نمی تواند تقاضای تخلیه کند. در این حالت، تمدید قرارداد به صورت خودکار صورت می گیرد و لذا طرح دعوای تعدیل، راهکاری برای تعیین اجاره بهای جدید است.
گذشت سه سال تمام از آخرین تعیین یا تعدیل اجاره بها
علاوه بر انقضای مدت اجاره، لازم است که سه سال تمام شمسی از تاریخ شروع اجاره یا از تاریخ آخرین حکم قطعی دادگاه یا توافقنامه در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها، گذشته باشد. این شرط، ثبات نسبی را در روابط استیجاری فراهم می آورد و از طرح مکرر و بی مورد دعاوی تعدیل جلوگیری می کند. این سه سال، یک دوره زمانی است که قانونگذار برای تثبیت شرایط مالی قرارداد در نظر گرفته و پس از آن، امکان درخواست تجدیدنظر فراهم می شود.
تغییر فاحش شاخص هزینه زندگی (ترقی یا تنزل هزینه زندگی)
یکی از مهم ترین دلایل موجه برای طرح دعوای تعدیل، اثبات تغییر فاحش و قابل توجه در شاخص هزینه زندگی است. ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ صراحتاً بیان می دارد که موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید. این تغییر باید به اندازه ای باشد که تعادل اقتصادی قرارداد را به هم زده و موجب اجحاف به یکی از طرفین شود. این موضوع معمولاً با ارائه مستندات مربوط به نرخ تورم، شاخص قیمت مصرف کننده و شرایط عمومی بازار توسط خواهان، به دادگاه اثبات می شود و کارشناس رسمی دادگستری نیز این موارد را در بررسی های خود لحاظ می کند.
مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها
برای ثبت هرگونه دادخواست حقوقی، از جمله دادخواست تعدیل اجاره بها، خواهان ملزم به ارائه مجموعه ای از مدارک و مستندات قانونی است. این مدارک به منظور احراز هویت خواهان، اثبات رابطه استیجاری، و ارائه دلایل و مستندات مربوط به درخواست تعدیل، ضروری هستند.
بدون ارائه کامل و صحیح این مدارک، دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نخواهد شد و یا در مراحل رسیدگی با مشکل مواجه می شود. دقت در تهیه و ارائه مستندات، از ارکان اصلی موفقیت در این دعوا محسوب می شود.
- مدارک هویتی خواهان: شامل اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان (موجر یا مستاجر). در صورتی که خواهان شخص حقوقی باشد، مدارک ثبتی شرکت و روزنامه رسمی حاوی آخرین تغییرات مدیران و سمت آن ها مورد نیاز است.
- قرارداد اجاره نامه: اصل یا کپی مصدق (تأیید شده) قرارداد اجاره که رابطه استیجاری بین طرفین را اثبات می کند، از مهم ترین مدارک است. این قرارداد مبنای تمامی محاسبات و بررسی ها قرار می گیرد.
- آخرین حکم قطعی دادگاه یا توافقنامه: در صورتی که پیش از این، حکمی در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده یا توافقی صورت گرفته باشد، ارائه اصل یا کپی مصدق آن ضروری است. این مدرک برای اثبات شرط «گذشت سه سال تمام» کاربرد دارد.
- مدارک مربوط به سامانه ثنا: داشتن نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی قوه قضائیه) برای ثبت دادخواست و پیگیری مراحل رسیدگی الزامی است.
- متن آماده شده دادخواست تعدیل اجاره بها: دادخواست باید مطابق با فرمت های قضایی تنظیم شده و شامل مشخصات خواهان و خوانده، خواسته (افزایش یا کاهش اجاره بها)، دلایل و منضمات و شرح دقیق خواسته باشد.
- رسید پرداخت هزینه های دادرسی و دفاتر خدمات قضایی: پرداخت این هزینه ها در زمان ثبت دادخواست الزامی است و رسید مربوطه باید ضمیمه دادخواست شود.
نحوه رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها و مرجع صالح
فرآیند رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها شامل مراحل مشخصی است که از ثبت دادخواست آغاز شده و تا صدور حکم ادامه می یابد. آشنایی با این مراحل و مرجع صالح، برای هر دو طرف دعوا حیاتی است.
مراحل ثبت دادخواست
ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها در حال حاضر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد. خواهان پس از تکمیل فرم های مربوطه و ارائه مدارک لازم، دادخواست خود را به این دفاتر تحویل می دهد. این دفاتر پس از بررسی اولیه و اطمینان از صحت مدارک و تکمیل بودن اطلاعات، دادخواست را به مرجع قضایی صالح ارسال می کنند. ارسال دادخواست به صورت الکترونیکی انجام می شود و طرفین از طریق سامانه ثنا در جریان روند پرونده قرار می گیرند.
مرجع صالح
بر اساس ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، در صورتی که اختلافی در خصوص اصل قرارداد اجاره وجود نداشته باشد، دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره مورد رسیدگی قرار می گیرد. با این حال، در موارد خاص یا در صورت بروز اختلافات پیچیده تر که از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج باشد، پرونده ممکن است به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شود. البته رویه غالب، رسیدگی به این دعاوی در شورای حل اختلاف است.
مطابق قانون شوراهای حل اختلاف، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها، در صورت عدم اختلاف بر سر اصل قرارداد اجاره، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.
نقش کارشناس رسمی دادگستری
نقش کارشناس رسمی دادگستری در دعاوی تعدیل اجاره بها، محوری و بسیار کلیدی است. دادگاه یا شورای حل اختلاف، برای تعیین اجاره بهای عادله روز، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی دقیق ملک، موقعیت جغرافیایی، قدمت بنا، مساحت، نوع کاربری (تجاری، اداری)، سابقه کسب و کار مستاجر، وضعیت اقتصادی منطقه و عمومی کشور (تورم یا رکود)، میزان اجاره بهای املاک مشابه در منطقه، و همچنین هرگونه تغییرات و تعمیرات اساسی انجام شده توسط مستاجر، نظر کارشناسی خود را ارائه می دهد. نظر کارشناس به عنوان یک نظر خبره، مبنای اصلی تصمیم گیری مرجع قضایی قرار می گیرد. طرفین حق اعتراض به نظر کارشناس را دارند و در صورت اعتراض، ممکن است پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع شود.
صدور حکم
پس از بررسی های لازم، از جمله دریافت نظر کارشناسی و بررسی اعتراضات احتمالی، مرجع قضایی اقدام به صدور حکم در خصوص میزان اجاره بهای تعدیل شده می نماید. حکم صادره در این زمینه از نوع «اعلامی» است؛ به این معنا که نیاز به دستور اجرای جداگانه ندارد و به محض قطعیت، خود به خود قابلیت اعمال پیدا می کند. تاریخ شمول این تعدیل، عموماً از تاریخ ثبت دادخواست محاسبه می شود، نه از زمان صدور حکم یا تاریخ های قبلی.
هزینه های مرتبط با دادخواست تعدیل اجاره بها
پیگیری دعاوی حقوقی، از جمله تعدیل اجاره بها، مستلزم پرداخت هزینه های مختلفی است که خواهان باید از آن ها آگاه باشد. این هزینه ها شامل دادرسی، کارشناسی، و خدمات اداری می شوند.
هزینه دادرسی
یکی از مهم ترین بخش های هزینه ای، مربوط به هزینه دادرسی است. در خصوص ماهیت دعوای تعدیل اجاره بها، برخی آن را دعوایی مالی و برخی غیرمالی می دانند. این دیدگاه بر میزان هزینه دادرسی تاثیرگذار است:
- در صورت غیرمالی بودن دعوا: مبلغی ثابت، که هر سال توسط قوه قضائیه اعلام می شود (برای مثال، در سال 1403 این مبلغ ممکن است بین 100 تا 300 هزار تومان متغیر باشد).
-
در صورت مالی بودن دعوا: هزینه دادرسی بر اساس درصدی از ارزش خواسته (مبلغ اجاره بهای درخواستی برای افزایش یا کاهش) محاسبه می شود. این درصدها در مراحل مختلف دادرسی (بدوی، تجدیدنظر، فرجام خواهی) متفاوت است. برای مثال:
- در مرحله بدوی و تا سقف مبلغ معین (مثلاً 20 میلیون تومان)، 2.5 درصد ارزش خواسته.
- در مرحله بدوی و برای مازاد بر آن، 3.5 درصد ارزش خواسته.
- در مرحله تجدیدنظر، 4.5 درصد محکوم به.
هزینه کارشناسی
هزینه کارشناسی، یکی از بخش های مهم در این دعوا است. از آنجایی که تعیین اجاره بهای عادله روز نیازمند نظر کارشناس رسمی دادگستری است، خواهان باید هزینه مربوط به این کارشناسی را پرداخت کند. مبلغ این هزینه نیز بر اساس تعرفه های مصوب کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود و بسته به پیچیدگی پرونده، موقعیت و ارزش ملک، و تعداد کارشناسان (یک نفره یا هیئت سه نفره) متغیر خواهد بود. معمولاً خواهان (شخصی که درخواست تعدیل را داده) در ابتدا این هزینه را پرداخت می کند و در صورت محکومیت خوانده، می تواند آن را از وی مطالبه نماید.
هزینه های دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی شامل هزینه هایی برای خدمات ارائه شده مانند تایپ دادخواست، اسکن مدارک، الصاق اوراق و ارسال الکترونیکی است که مبالغ آن ها نیز بر اساس تعرفه های مصوب دریافت می شود.
حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده)
در صورتی که خواهان یا خوانده برای پیگیری پرونده از وکیل دادگستری استفاده کنند، پرداخت حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه خواهد شد. مبلغ حق الوکاله بر اساس توافق طرفین و یا تعرفه های قانونی کانون وکلای دادگستری تعیین می شود و معمولاً بخش قابل توجهی از هزینه های کلی پرونده را تشکیل می دهد.
معیارها و مبنای محاسبه تعدیل اجاره بها توسط کارشناس
در دعاوی تعدیل اجاره بها، نقش کارشناس رسمی دادگستری نقشی بی بدیل و تعیین کننده است؛ زیرا قانونگذار فرمول ثابت و مشخصی برای محاسبه اجاره بهای عادله روز تعیین نکرده است. در نتیجه، تعیین میزان اجاره بهای جدید کاملاً به نظر کارشناس خبره و خبرگی او در ارزیابی بازار املاک بستگی دارد.
کارشناس برای دستیابی به یک اجاره بهای عادلانه، مجموعه ای از عوامل و معیارها را مورد بررسی قرار می دهد. این معیارها کمک می کنند تا اجاره بها نه تنها بر اساس ارزش فعلی ملک، بلکه با در نظر گرفتن تمام جوانب تاثیرگذار بر درآمدزایی و کاربری آن، تعیین شود.
- موقعیت ملک: موقعیت جغرافیایی، دسترسی به خیابان های اصلی، مراکز خرید، وسایل حمل ونقل عمومی و مناطق پرتردد، از عوامل اصلی تأثیرگذار بر ارزش اجاره ای ملک است.
- قدمت و وضعیت ساختمانی ملک: عمر بنا، کیفیت ساخت، وضعیت نگهداری، و امکانات موجود در ملک (مانند سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور، پارکینگ) بر ارزش اجاره ای آن تأثیر می گذارد.
- مساحت و ابعاد ملک: متراژ، تعداد طبقات، و تقسیم بندی فضاهای داخلی ملک، از دیگر عوامل مهم در تعیین اجاره بها هستند.
- نوع کاربری ملک: تجاری، اداری، یا کارگاهی بودن ملک و اینکه چه نوع کسب وکاری در آن قابل انجام است، از معیارهای اساسی است.
- سابقه کسب و کار مستاجر و شهرت تجاری: در اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، سابقه فعالیت مستاجر و شهرت و اعتباری که برای آن محل کسب ایجاد کرده است، می تواند در تعیین میزان سرقفلی و به تبع آن، اجاره بها، تأثیرگذار باشد.
- وضعیت اقتصادی حاکم: نرخ تورم، شاخص هزینه زندگی، میزان عرضه و تقاضا در بازار اجاره، و وضعیت عمومی رکود یا رونق اقتصادی، نقش مهمی در تعدیل اجاره بها ایفا می کنند.
- عرف منطقه: میزان اجاره بهای املاک مشابه در همان منطقه و با همان کاربری، یکی از قوی ترین ملاک ها برای کارشناس است.
- تغییرات و بهسازی های انجام شده توسط مستاجر: اگر مستاجر با مجوز موجر یا بر اساس عرف، تغییرات یا بهسازی هایی در ملک ایجاد کرده باشد که ارزش اجاره ای آن را افزایش داده باشد، این موضوع نیز در نظر گرفته می شود.
گزارش کارشناسی، نتیجه تحلیل تمام این عوامل است و اهمیت فوق العاده ای در صدور رأی دادگاه دارد. اگرچه نظر کارشناس برای دادگاه لازم الاتباع نیست، اما معمولاً قضات به دلیل تخصصی بودن موضوع، به آن اعتماد کرده و رأی خود را بر مبنای آن صادر می کنند. بنابراین، دقت و مستند بودن گزارش کارشناسی، نقش کلیدی در فرآیند تعدیل اجاره بها ایفا می نماید.
نکات حقوقی مهم در خصوص تعدیل اجاره بها
تعدیل اجاره بها، دارای نکات حقوقی ظریفی است که آگاهی از آن ها برای موجران و مستاجران ضروری است. این نکات به شفافیت بیشتر موضوع و جلوگیری از بروز ابهامات و دعاوی احتمالی کمک می کند.
عدم شمول تعدیل اجاره بها بر قراردادهای جدید (پس از سال 1376)
یکی از مهم ترین تفاوت های قوانین اجاره در ایران، تمایز میان قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۷۶ است. تعدیل اجاره بها به معنای درخواست قضایی افزایش یا کاهش اجاره بها، عمدتاً و به صورت خاص، شامل قراردادهای اجاره منعقد شده پیش از سال ۱۳۷۶ می شود که اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی را در بر می گیرد. قراردادهای اجاره منعقد شده پس از سال ۱۳۷۶، اعم از مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی، مشمول این نوع تعدیل نیستند. در این قراردادها، پس از انقضای مدت، طرفین باید برای تمدید با شرایط جدید به توافق برسند. در صورت عدم توافق، موجر می تواند با رعایت تشریفات قانونی، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد و مستاجر حق درخواست تعدیل اجاره بها به شیوه قانون ۱۳۵۶ را ندارد.
تاثیر عدم استفاده مستاجر از ملک تجاری بر حق تعدیل موجر
ممکن است مستاجر به دلایل شخصی یا موانع کسب و کار، از ملک تجاری خود به طور کامل استفاده نکند. این عدم استفاده، تاثیری بر حق موجر برای درخواست تعدیل اجاره بها نخواهد داشت. زیرا قرارداد اجاره منعقد شده و مالک منافع را به مستاجر واگذار کرده است و حق دریافت اجاره بها را دارد. تکلیف مستاجر به پرداخت اجاره و حق موجر بر دریافت آن، از زمان شروع عقد اجاره آغاز می شود و عدم بهره برداری مستاجر از ملک، مسئولیت او را ساقط نمی کند.
اعتبار شرط عدم افزایش اجاره بها در قرارداد
گاهی در قراردادهای اجاره شرط می شود که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد. اینگونه شروط، به ویژه در مورد اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، در تعارض با ماده ۴ این قانون قرار می گیرد که به طرفین حق درخواست تعدیل اجاره بها را بر اساس ترقی یا تنزل هزینه زندگی می دهد. بنابراین، این گونه شروط در صورتی که حق مسلم قانونی را از بین ببرند، ممکن است از نظر مراجع قضایی باطل و بی اثر تلقی شوند. اصولاً، قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها از قواعد امری هستند و توافقات خلاف آن نافذ نیستند.
مدت زمان تقریبی رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها
مدت زمان رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها متغیر است و به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری مراجع قضایی، تکمیل بودن مدارک، حضور یا عدم حضور طرفین در جلسات، و زمان لازم برای کارشناسی و اعتراضات احتمالی بستگی دارد. این فرآیند ممکن است از چند ماه تا بیش از یک سال به طول انجامد. از آنجایی که این دعوا معمولاً نیازمند نظر کارشناس رسمی دادگستری است، این مرحله خود به زمان قابل توجهی نیاز دارد.
امکان تجدیدنظرخواهی در حکم تعدیل اجاره بها
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، حکم دادگاه در مورد تعدیل اجاره بها قطعی است. این به معنای عدم امکان تجدیدنظرخواهی در حکم صادره نیست؛ بلکه به این معنی است که حکم صادره از دادگاه بدوی (یا شورای حل اختلاف) بلافاصله پس از صدور، قابل اجراست و نیاز به قطعیت در مرجع تجدیدنظر ندارد. اما رویه قضایی و قوانین فعلی، حق اعتراض و تجدیدنظرخواهی را برای طرفین فراهم می آورد. بنابراین، حکم تعدیل اجاره بها نیز قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی در مراجع بالاتر قضایی است.
نمونه متن دادخواست تعدیل اجاره بها
تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، از اهمیت بالایی در فرآیند تعدیل اجاره بها برخوردار است. در این بخش، یک نمونه متن کلی دادخواست تعدیل اجاره بها ارائه می شود که می تواند به عنوان الگو برای تنظیم دادخواست مورد استفاده قرار گیرد. این نمونه، برای پرونده هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند، مناسب است و باید با اطلاعات واقعی و دقیق هر پرونده تکمیل شود.
عنوان دادخواست: دادخواست تعدیل اجاره بها (افزایش / کاهش)
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کدملی: [کدملی خواهان]
نشانی: [آدرس کامل خواهان شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کدملی: [کدملی خوانده]
نشانی: [آدرس کامل خوانده شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]
شماره تماس: [شماره تماس خوانده]
وکیل خواهان (در صورت وجود):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
کدملی: [کدملی وکیل]
نشانی: [آدرس کامل دفتر وکیل]
شماره تماس: [شماره تماس وکیل]
خواسته:
تقاضای تعدیل اجاره بها (افزایش / کاهش) یک باب ملک تجاری/اداری واقع در [نشانی دقیق ملک] موضوع اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه] از مبلغ [مبلغ فعلی اجاره بها] به مبلغ [مبلغ درخواستی اجاره بها] بر اساس نرخ عادله روز و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق (برابر با اصل) کارت ملی و شناسنامه خواهان.
- تصویر مصدق اجاره نامه مورخ [تاریخ اجاره نامه].
- تصویر مصدق سند مالکیت ملک مورد اجاره (در صورت موجر بودن).
- تصویر مصدق آخرین حکم قطعی یا توافقنامه تعیین/تعدیل اجاره بها (در صورت وجود).
- استعلام از بانک مرکزی و مراجع ذی ربط در خصوص نرخ تورم و شاخص هزینه زندگی.
- شهادت شهود (در صورت لزوم).
- هرگونه مدرک و مستندات دیگر که مثبِت ترقی یا تنزل هزینه زندگی و لزوم تعدیل اجاره بها باشد.
شرح خواسته:
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان/منطقه]
با سلام و احترام،
به استحضار می رساند که اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، [سمت: موجر/مستاجر] یک باب ملک [نوع کاربری: تجاری/اداری] به نشانی دقیق [آدرس کامل ملک]، پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] می باشم. بر اساس اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه]، ملک مذکور به [نام و نام خانوادگی خوانده] به عنوان [سمت: مستاجر/موجر] اجاره داده شده/اجاره شده است و مبلغ اجاره بها ماهیانه [مبلغ فعلی اجاره بها] ریال تعیین گردیده است.
با توجه به اینکه مدت قرارداد اجاره منقضی شده و همچنین بیش از سه سال تمام از تاریخ شروع اجاره / آخرین حکم قطعی / توافق در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری گشته است، و در این مدت، به دلیل [ذکر دلایل: نظیر ترقی فاحش شاخص هزینه زندگی، تورم بالا، رکود اقتصادی، تغییرات اساسی در ارزش املاک مشابه منطقه و…]، اجاره بهای فعلی دیگر متناسب با نرخ عادله روز و شرایط اقتصادی حاکم نمی باشد.
لذا با استناد به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و به دلیل [ترقی/تنزل] فاحش هزینه زندگی، از آن مرجع محترم قضایی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تعدیل اجاره بها ملک مورد بحث، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز، مستدعی است. بدیهی است اجاره بهای جدید از تاریخ تقدیم این دادخواست محاسبه و از خوانده محترم مطالبه خواهد شد.
با تشکر و احترام فراوان
نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان
امضاء
تاریخ:
جمع بندی و نتیجه گیری
تعدیل اجاره بها، سازوکاری قانونی برای برقراری عدالت اقتصادی در قراردادهای اجاره، به ویژه اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است. این فرآیند، به موجر یا مستاجر این امکان را می دهد که در مواجهه با تغییرات فاحش اقتصادی و نوسانات بازار، خواستار بازنگری در میزان اجاره بها از طریق مراجع قضایی شود. درک صحیح از شرایط قانونی، مدارک لازم، نحوه رسیدگی و نقش کلیدی کارشناس رسمی دادگستری در این مسیر، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است.
مهم ترین نکات در این زمینه شامل مشمولیت قرارداد تحت قانون ۱۳۵۶، انقضای مدت اجاره، گذشت سه سال از آخرین تعدیل و اثبات تغییر فاحش در شاخص هزینه زندگی است. همچنین، لازم است بدانیم که این نوع تعدیل بر قراردادهای جدید (پس از ۱۳۷۶) اعمال نمی شود و نظر کارشناسی مبنای اصلی تعیین اجاره بهای عادله خواهد بود. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی این دعوا، توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام، از مشاوره حقوقی تخصصی وکلای مجرب در این حوزه بهره مند شوید تا از حقوق خود به نحو احسن دفاع کرده و فرآیند را به درستی طی نمایید.